Derfor kan boligejere og købere tage rentestigninger roligt

Bankerne har et stort ansvar for at sikre, at det danske boligmarked ikke kastes ud i en krise. Det er unødvendigt.

Rygterne svirrer i øjeblikket. Bankerne tøver med at give lån til bolig på grund af coronakrisen.

En fremtraedende bankmand har hvisket mig i øret, at det faktisk er god bankrådgivning at sige »tøv lidt!«

Hvis det er udtryk for god bankrådgivning, vil denne sende det danske boligmarked til taelling. Det vil ikke kun ramme boligkøbere og saelgere, men mange andre. Ifølge ejendomsmaeglerkaeden EDC skaber en hushandel i gennemsnit små 300.000 kr. i ekstraomsaetning hos byggemarkeder, lokale håndvaerkere, møbelbutikker, gardinmontører mv.

Bankerne har som saedvanlig, fristes man til at sige, fået en hjaelpende hånd fra regeringen i disse krisetider. Den buffer, der skal sikre bankerne mod nye kriser, er saenket fra 1 til 0 pct. Det skulle i sig selv give mulighed for at låne 200 mia. kr. ekstra ud.

Før coronakrisen klagede bankerne over, at vi ikke ville låne penge af dem. Efter at regering og folketing lukkede Danmark ned og dermed reelt besluttede, at vi skal have en recession, kan mange få brug for at låne. Lukker banker og realkreditinstitutter kassen i, har de et forklaringsproblem.

Frygten for at boligmarkedet kollapser, behøver ikke blive til virkelighed. Boligmarkedet kan efter flere års fest sagtens holde til et prispres.

Priserne vil nok falde på grund af den lidt højere rente. Men hvor meget? Jo flere, der siger det, desto større er risikoen for, at det bliver en selvopfyldende profeti.

Fakta er: Renten på de 30årige realkreditlån er nu 1,5 eller 2 pct. Det holder vi lige fast i. Vi kan altså låne i 30 år til kun 1,5 pct. i rente. Det er historisk lavt. Skattefradraget napper en tredjedel af renteudgiften, inflationen tager resten. Skulle det få markedet til at kollapse? Nej vel.

Det er korrekt, at man ikke kan blive kreditgodkendt til lige så meget, som da renten hed 0,5 pct. Men så må man have flere penge med hjemmefra. Og det har mange boligejere i form af frivaerdi.

Men fakta er: Det er blevet dyrere at låne. Hvorfor har det ingen betydning?

Det skyldes konverteringsmulighederne. Hvis man tager et 2 pct.-lån taet på kurs 100, får man en lav obligationsrestgaeld og en lav ydelse i øvrigt. Hvis renten falder til 0,5 eller 1 pct., konverterer man nedad og får en lavere ydelse. Stiger renten, konverterer man såmaend bare opad og får skåret i restgaelden.

Hvad så, hvis renten hverken stiger eller falder? Så har man stadig et billigt lån. Så laenge, man kan få et lån hjem til en kurs taet på 100, kan jeg ikke se den store risiko der.

Det giver i den grad mening at vaelge lån med fast rente frem for flekslån i øjeblikket. Ydelsen er højere, men betragt det som en forsikring mod den enorme uro, der er på finansmarkederne. En renteforsikring er lige så vigtig som en indboforsikring.

Og der har aldrig vaeret så gode muligheder for at få et boliglån uden kurstab som nu. Det skyldes, at flere realkreditinstitutter har tyvstartet med nye obligationer. Hvert tredje år kommer der nye obligationer helt automatisk. Det sker i år med virkning fra den 1. september. Da udgår den nuvaerende 30-årige obligation med udløb i 2050. Den erstattes af en med udløb i 2053. Men da bl.a. Totalkredit har tyvstartet med at udstede de nye obligationer, betyder det, at vi frem til 1. september kan vaelge både de gamle og nye versioner af både 1,5- og 2 pct.-lånet.

De nye obligationer ligger typisk 1,5 kurspoint under de gamle. Det er en fordel. For det betyder, at hvis den gamle runder kurs 100 inden 1. september, kan man snuppe en af de nye uden naevnevaerdigt kurstab. Der er frit valg.

Det er en usaedvanlig, men optimal situation, der kun opstår hvert tredje år.

Her kan banker og realkreditinstitutter give os en hjaelpende hånd. De kan udstede to lånetilbud.

Det er en praksis, som bl.a. Nordea Kredit tidligere har brugt i en periode, hvor renterne hoppede og dansede op og ned. Det giver sikkerhed for boligejeren, der ikke behøver at frygte kursuro.Falder kursen for meget på et af lånene, vaelger vedkommende blot det med en kurs taet på 100. Realkreditinstitutterne er bundet af deres lånetilbud, det er boligejeren til gengaeld ikke. Det giver en ekstra sikkerhed og fjerner rentenerverne.

Men hvem siger, at priserne falder? Jo flere, der siger det, desto større er risikoen for, at det bliver en selvopfyldende profeti.

Det bør vaere en selvfølge at udstede to lånetilbud i en situation som denne, hvor de finansielle markeder er uforudsigeligt vilde.

Det er let at blive revet med, miste modet og udsaette bla. et boligkøb trods skilsmisse, dødsfald eller familieforøgelse.

Men fakta er altså: Det er stadig historisk billigt at få et realkreditlån i Danmark, og frem mod den 1. september er der frit valg på alle lånehylder.

Hvis din bankrådgiver råder til at vaere forsigtig og kommer med sit eget håndholdte bud på, hvor meget han eller hun ”tror”, at priserne vil falde nu, så insister på at komme til at tale med en voksen.

Vi kan huske alle kriserne helt tilbage til slutningen af 1980’erne. Der har vaeret en del siden, og ved I hvad? Boligmarkedet har overlevet hver gang.