Beskatning ved udlejning af and

Beskatning ved udlejning af andelsboliger har de senere år vaeret fremme i flere sager. Et kardinalpunkt har vaeret, om udlejning af en andelsbolig måtte anses som en erhvervsmaessig virksomhed. En ny afgørelse fra Landsskatteretten har sat spørgsmålstegn

Efter gaeldende praksis vil køb af en ejerbolig til udlejning til et barn eller foraeldre ofte vaere skattemaessigt fordelagtigt. Dette gaelder dog ikke altid for andelsboliger.

Mange andelsboligforeninger har i vedtaegterne bestemmelser om, at en andelshaver skal bebo den andelsbolig, som andelsbeviset knytter sig til. Eller med andre ord, at en andelshaver ikke eller kun i meget begraenset omfang kan udleje sin andelsbolig.

Der findes imidlertid fortsat andelsboligforeninger, hvor andelshaverne kan udleje andelsboligen. Det betyder eksempelvis, at andelsboligen kan anvendes til et foraeldrekøb eller et ”omvendt foraeldrekøb”, dvs. udlejning til et barn eller til foraeldre.

Ved vurderingen af de økonomiske konsekvenser for køberen af en andelsbolig er det imidlertid vaesentligt at vaere opmaerksom på, at der kan gaelde andre skatteregler ved køb og udlejning af andelsboliger end for køb og udlejning af en ejerlejlighed.

Erhvervsmaessig virksomhed

Både i skattemyndighedernes og Landsskatterettens praksis har der tidligere vaeret nogen usikkerhed omkring den skattemaessige behandling af en aktivitet (virksomhed) med udlejning af en andelsbolig.

Spørgsmålet har i første raekke vaeret, om udlejning af en andelsbolig må anses som en erhvervsmaessig virksomhed på linje med udlejning af en ejerbolig. Denne vurdering har bl.a. betydning for, om andelshaveren har mulighed for at opnå skattemaessigt fradrag i anden indkomst for underskud ved udlejning af andelsboligen.

Skattemyndighederne og Landsskatteretten har i konkrete afgørelser fra de senere år tilkendegivet, at en aktivitet med udlejning af andelsbolig ganske vist er en virksomhed, hvor visse udgiftsposter kan fradrages, men at der ikke er tale om en erhvervsmaessig virksomhed i skatteretlig forstand.

Begrundelsen for denne vurdering er ikke ganske klar. Men hovedsynspunktet har vaeret, at udlejning af en andelsbolig i skattemaessig henseende må sidestilles med fremleje af en lejlighed, og at fremleje af en lejlighed ikke kan anses som en erhvervsmaessig virksomhed.

Myndighederne har som begrundelse for, at der er tale om fremleje, henvist til, at det er andelsboligforeningen, som ejer ejendommen, medens ejerne af andelsbeviserne i foreningen, dvs. andelshaverne, kun har en brugsret til en lejlighed. Denne konstruktion kan efter Landsskatterettens opfattelse sidestilles med lejere, som heller ikke er ejere af en ejendom. Hvis en andelshaver udlejer sin andelsbolig, er der derfor tale om fremleje. Et synspunkt, som efter myndighedernes opfattelse har støtte i de saerlige standardregler om beskatning ved fremleje af vaerelser i egen bolig henholdsvis udlejning af egen bolig i en del af indkomståret. Efter disse regler beskattes udlejning af en andelsbolig nemlig efter tilsvarende principper som vaerelsesudlejning i ejerbolig og lejet lejlighed, samt fremleje af ejerbolig eller lejet lejlighed en del af året.

Myndighedernes begrundelse for, at fremleje af en lejlighed ikke kan anses som erhvervsmaessig virksomhed, hvis de almindelige betingelser herfor i øvrigt er opfyldt, fortoner sig.

Uanset den naermere begrundelse har synspunktet betydet, at skattemyndighederne ikke har fundet grundlag for at anse udlejning af en andelsbolig som erhvervsmaessig virksomhed. Det indebaerer, at et overskud ved udlejning af en andelsbolig skal beskattes, medens et underskud ikke kan fradrages i anden, positiv indkomst.

Landsskatterettens kendelse

Ved en ny kendelse fra Landsskatteretten fra 18. december 2019 har Landsskatteretten imidlertid rokket ved den – ellers tidligere – meget klare udmelding om den skattemaessige vurdering af en aktivitet med udlejning af en andelsbolig.

Sagen drejede sig om en skatteyder, som udlejede 11 andelslejligheder. Ingen af de 11 lejligheder havde vaeret anvendt af andelshaveren selv. Resultaterne for udlejningen havde vaeret meget svingende for de enkelte lejligheder. For nogle af lejlighederne havde udlejningen således givet mindre overskud, og for andre lejligheder havde udlejningen givet underskud.

Ved opgørelsen af den skattepligtige indkomst fra udlejning af de 11 lejligheder havde skatteyderen opgjort og selvangivet et nettoresultat for udlejningsvirksomheden på i alt godt 12.000 kr.

Med henvisning til den foreliggende praksis på området, herunder Landsskatterettens seneste praksis, afviste skattemyndighederne at anerkende denne opgørelse med den begrundelse, jf. oven for, at et eventuelt overskud er skattepligtigt, og at et eventuelt underskud ikke kan fradrages.

Ved den konkrete opgørelse af resultatet ved udlejning af den enkelte lejlighed havde skattemyndighederne herefter afvist fradrag for udgifter, nemlig boligafgiften til andelsforeningen, for perioder, hvor den enkelte lejlighed ikke havde vaeret udlejet. Denne opgørelsesmetode indebar, at skatteyderen skulle beskattes af yderligere 79.850 kr.

Skatteyderen var ikke tilfreds med dette resultat og påklagede derfor afgørelsen.

Under sagens behandling ved Skatteankestyrelsen tilkendegav skattemyndighederne imidlertid nu, at på den ene side kunne udlejning af en andelsbolig efter skattemyndighedernes opfattelse ikke anses som en erhvervsmaessig virksomhed.

Skattemyndighederne anførte herved uddybende, at denne praksis efter skattemyndighedernes opfattelse til dels var begrundet i, at andelsboligforeningens vedtaegter ofte forhindrer laengerevarende udlejning, ligesom det ved anskaffelsen af andelsbeviset er foreskrevet, at lejligheden, der er brugsret til, skal anvendes af ejeren – eller i visse tilfaelde en naert beslaegtet – til beboelse.

Videre anførte skattemyndighederne, at det – på den anden side – i den nu foreliggende sag var oplyst, at udlejningen var tilladt efter andelsboligforeningens vedtaegter, og at skattemyndighederne derfor var betaenkelige ved ikke at godkende udlejningsvirksomheden som en erhvervsmaessig virksomhed.

Landsskatterettens afgørelse

Landsskatteretten tog afsaet i, at udlejning af fast ejendom som udgangspunkt må anses som en erhvervsmaessig virksomhed, men at der ved vurderingen af en udlejningsvirksomhed – på samme måde som for andre virksomhedstyper – skal foretages en konkret vurdering af, om virksomheden er drevet erhvervsmaessigt, og herunder om virksomheden har vaeret drevet med en tilstraekkelig høj intensitet.

Endvidere henviste Landsskatteretten til, at retten i en afgørelse fra 2002 om udlejning af to timesharelejligheder til beboelse var nået frem til, at der var tale om erhvervsmaessig virksomhed, under hensyntagen bl.a. til, at lejlighederne udelukkende havde vaeret anvendt til udlejning.

Efter Landsskatterettens opfattelse kunne brugsretten til timesharelejlighederne sammenlignes med brugsretten til andelslejligheder i den nu foreliggende sag.

Landsskatteretten henviste herved til oplysningerne i vedtaegterne om, at brugsretten til andelslejlighederne gav mulighed for udlejning.

Der skulle derfor foretages en konkret vurdering af, om skatteyderens udlejning af andelslejlighederne udgjorde en erhvervsmaessig virksomhed.

Ifølge Landsskatteretten skulle udlejningerne af de 11 andelsboliger i den forbindelse anses som én udlejningsvirksomhed, da der var økonomisk sammenhaeng mellem udlejningerne.

Efter en naermere gennemgang af forholdene i sagen konkluderede Landsskatteretten, at udlejningsvirksomheden havde vaeret tilstraekkelig ”intens” med henblik på at opnå systematisk indtaegtserhvervelse, og at der derfor ikke var anledning til at fravige udgangspunktet om, at udlejning af fast ejendom anses som erhvervsmaessig virksomhed.

Retten henviste herved til omfanget af udlejningerne, dvs. at der var tale om udlejning af 11 lejligheder, at to lejligheder havde vaeret udlejet på helårsbasis, og ni lejligheder en del af året, til at fire lejligheder var

blevet solgt, og to nye var blevet købt, og til, at skatteyderen ikke havde benyttet lejlighederne privat.

Om standardreglerne

Landsskatteretten fandt endelig anledning til at knytte nogle bemaerkninger til anvendelsen af standardreglerne om udlejning af vaerelser i egen bolig hhv. udlejning af en bolig en del af året.

Som tidligere naevnt omfatter standardreglerne for vaerelsesudlejning og udlejning af egen bolig en del af året ikke blot udlejning af ejerbolig og lejet lejlighed, men også udlejning af en andelsbolig, som i denne sammenhaeng ”sidestilles” med de to første boligkategorier.

Med dette afsaet tilkendegav Landsskatteretten for det første, at det ikke kan udledes af standardbestemmelserne, at helårsudlejning af flere andelsboliger er omfattet af standardbestemmelsen.

Videre anførte Landsskatteretten, at det fulgte af praksis, at helårsudlejning af en andelsbolig ikke kunne anses for erhvervsmaessig virksomhed – men at det ikke af praksis kunne udledes, at helårsudlejning af flere andelslejligheder skal behandles efter standardreglerne. Herefter blev den samlede konklusion på den foreliggende sag om udlejning af 11 andelsboliger, at der var tale om erhvervsmaessig virksomhed.

Tilbage står den bemaerkelsesvaerdige situation, at helårsudlejning af én enkelt andelsbolig ikke kan anses som erhvervsmaessig virksomhed. Er der derimod tale om udlejning af flere andelsboliger, stiller sagen sig anderledes.

I så fald kan der udmaerket vaere tale om erhvervsmaessig virksomhed, hvis de almindelige betingelser for at anse udlejningsvirksomhed med fast ejendom som erhvervsmaessig virksomhed er opfyldt. Og her stilles der efter aktuel praksis – endnu – ikke store krav ved udlejning til boligformål.