Sommerhusfolket kan blive ramt af guldgravere

Det er gyldne tider for sommerhusejerne, men der er nogle faresignaler, som er vaerd at holde øje med.

For et år siden lød det: »Hvorfor i alverden har du købt et sommerhus?«

Nu lyder det: »Hvorfor har du ikke købt et sommerhus?«

Der er guldgraverstemning på sommerhusmarkedet. De seneste salgstal fra Boligsiden viser, at salget nu udgør 20 pct. af det samlede salg af boliger. Det er mere end dobbelt så meget som normalt.

I maj blev der taget 2.221 sommerhuse af markedet i Danmark. Det er det højeste antal i 16 år.

Et par steder i landet taler ejendomsmaeglerne om »naesten udsolgt«. Salgstiderne og nedslagene falder også. Budrunder er ikke usaedvanlige.

Et typisk sommerhus på 80 kvm handles nu til 1.274.000 kr. Det er det højeste niveau i 10 år.

Den opsigtsvaekkende udvikling er blevet registreret af Nationalbanken, der i denne uge advarede om, at festen kan slutte hurtigt.

De seneste måneders fornemme fremgang kan blive afløst af et tilsvarende tilbageslag, hvis coronaepedimien kommer under kontrol. Dermed vil rejselysten komme tilbage.

Så kan der opstå »en hurtig stigning i antallet af sommerhuse til salg med kraftige prisfald til følge«, skriver

Nationalbanken i et notat.

Bemaerk ordene ”hurtig” og ”kraftig”. De er bemaerkelsesvaerdige for vores alle sammens bank, der normalt ikke taler i overskrifter.

Realiteten er dog, at bevaegelsen med flere sommerhussalg begyndte før coronaen og nedlukningen af Danmark.

Betragtningen om, at sommerhusmarkedet er så følsomt, er meget usaedvanlig. Den viser, at sommerhusmarkedet nu har fået en langt større tyngde.

Trods gunstige udlejningsregler er det langtfra alle, der lejer deres huse ud. De behøver det ikke. Sommerhusene taet på de store byer er blevet solgt hurtigt til fornuftige priser. Det er en trend at bo på stenbroen og puste ud på bådebroen.

Sommerhusmarkedet er begunstiget af rekordlave renter, lempede låneregler og fantastiske frivaerdier opbygget siden finanskrisen. Heri ligger risikoen.

Hvis renterne stiger, vil priserne falde – ikke kun på sommerhuset, men også på helårshuset. Dermed bliver man ramt to gange.

Og vi skal huske, at selv om der har vaeret fest på markedet, er sommerhuspiserne stadig lavere end i 2007. Dengang kostede et gennemsnitshus knap 200.000 kr. mere.

Heldigvis er sommerhusejerne konservative. Der er en overvaegt af lån med fast rente, og antallet af afdragsfrie lån falder.

Det aendrer ikke ved, at man er dobbelt så sårbar over for prisfald, hvis man ejer et sommerhus.

Sommerhussalget har det med at stige, når økonomien har det godt. Til gengaeld viser historien, at til salg-skiltene hurtigt popper op, når det går den anden vej. Der er i øjeblikket ca. 7.000 sommerhuse til salg. I 2014 var der med ca. 13.500 naesten dobbelt så mange til salg.

Vi har set gennemsnitlige salgstider på over et år, og trods de seneste måneders salgsboom, historierne om budrunder og hurtige salg tager det fortsat op mod 300 dage i gennemsnit at saelge.

Et sommerhus er ikke likvidt og letomsaetteligt som en aktie. Får man økonomiske problemer, kan man ikke forvente at få dem løst her og nu ved at saelge sommerhuset.

Og det slår aldrig fejl: Når et marked buldrer derudad, kommer spekulanterne. Deres adfaerd er uforudsigelig. Bliver de pludselig ramt af tab på andre investeringer, vil de formentlig ikke tøve med at saette sommerhuset til salg og dermed vaere med til at presse priserne ned i det område, huset ligger i.

Der er også spekulation i foraeldrekøb, så sommerhuset kan overdrages billigt til barnet eller børnene. Men det kan gå galt, specielt hvis ikke sommerhuset overdrages inden de nye vurderinger, der ventes i 2. kvartal i år.

Derefter kan man formentlig ikke overdrage til

+/- 15 pct. af den offentlige vurdering som nu. I forbindelse med den nye boligskattereform skal boliger nu vurderes til den reelle salgspris minus en sikkerhedsmargin på 20 pct. Er en bolig 3 mio. kr. vaerd, bliver vurderingen altså 2,4 mio. kr.

Det betyder, at mange unge ikke umiddelbart har råd til at overtage sommerhuset. Specielt unge, der bor i de store byer, rammes. Her er lånereglerne strammet. De risikerer ikke at kunne få et realkreditlån, der er stort nok til, at de kan betale de månedlige ydelser, uden at det påvirker det daglige budget for meget.

Det er en trend at bo på stenbroen og puste ud på bådebroen.

Sommerhusmarkedet er et helt andet sted end før finanskrisen. Groft sagt er det ikke pumpet så meget op, men det er pumpet af lave renter, billige lån og frivaerdier i helårsboligerne.

Med fast rente og afdrag er den daglige økonomi sikret, men formuen kan blive udhulet ganske dramatisk. Og overstiger realkreditlånet 75 pct. af vaerdien af sommerhuset, er man teknisk insolvent i forhold til realkreditinstituttet og vil eksempelvis ikke kunne få forlaenget afdragsfriheden.

Så hvorfor jeg ikke køber et sommerhus? Det har jeg folk til. Vi lejer et sommerhus i Søndervig og Lønstrup til sommer og overlader maling, vedligeholdelse, faste udgifter og risiko for formuetab til de to ejere.