Skaerpede skatteregler for foraeldrekøb

Med et lovudkast har Skatteministeriet lagt op til en skaerpet beskatning af foraeldrekøb. Indgrebet er saerligt rettet mod foraeldre, der har vaesentlige renteudgifter og anvender virksomhedsordningen. Den tidligere varslede ”tvangshaevning” af foraeldre

Foraeldrekøb har efterhånden en lang historik i skatteretten.

Foraeldrekøbet er antageligt startet som en strengt nødvendig hjaelp til studerende børn, som stod langt nede i køen til et kollegievaerelse.

Men med årene og måske navnlig fra midt 90´erne og frem til finanskrisen viste foraeldrekøbet sig i nogle tilfaelde som en meget lukrativ investering for familien. Med finanskrisen på afstand og det voksende efterslaeb i de offentlige vurderinger blev fordelen blot større – i nogle tilfaelde så stor, at foraeldrekøbet påkaldte sig politisk opmaerksomhed.

Med finanslovsaftalen for 2020 fik udviklingen politiske konsekvenser. Partierne bag aftalen varslede således en ”Afskaffelse af foraeldrekøb i virksomhedsordningen mv.” Af de uddybende bemaerkninger i finanslovsaftalen fremgik videre, at ”…udlejning af bolig til naertstående ikke kan indgå i virksomhedsordningen eller kapitalafkastordningen”, og at indgrebet navnlig var begrundet i et ønske om at beskaere fradragsvaerdien af renter vedrørende gaeld i forbindelse med foraeldrekøb.

I artiklen den 7. januar 2020 ”Skaerpet beskatning ved foraeldrekøb” blev påpeget en raekke problemer, som medførte, at det påtaenkte indgreb naeppe ville vaere en farbar vej, da den påtaenkte aendring måtte antages at føre frem til en uoverskuelig økonomisk belastning for mange mindre erhvervsdrivende.

Siden da har indgrebet tilsyneladende ligget mere eller mindre stille. Men med et lovudkast offentliggjort den 31. august 2020 er der nu blevet sat ord på indgrebet.

Vanskelig balance på en knivsaeg

Håndteringen af de forskellige politiske hensyn bag et indgreb er en vanskelig øvelse:

På den ene side har der i en årraekke vaeret et politisk ønske om et markant indgreb mod de – i nogle tilfaelde – ret lukrative foraeldrekøb.

På den anden side har foraeldrekøbet vaeret omfattet af de samme grundlaeggende regler, som gaelder for alle andre virksomhedsaktiver, herunder udlejningsejendomme. Tilsvarende har en foraeldrekøbsbolig vaeret omfattet af samme regler om vaerdiansaettelse af fast ejendom ved generationsskifte, som gaelder for generationsskifte af alle andre faste ejendomme, herunder f.eks. landbrugs- og industriejendomme.

I lovudkastets indledende bemaerkninger tales ganske vist om ”fjernelse af skattefordele ved at placere de såkaldte foraeldrekøb i virksomheds- eller kapitalafkastordningen.”

Men realiteten er, at der ikke gaelder saerlige, gunstige regler for foraeldrekøb. I lovudkastets afsluttende bemaerkninger tales da også om, at ”Forslaget medfører, at der indføres en skattesanktion svarende til den umiddelbare provenuvirkning, da udlejning af en bolig til et naertstående familiemedlem stilles skattemaessigt dårligere end andre typer erhvervsvirksomhed.” Den umiddelbare provenuvirkning skønnes i lovudkastet at vaere på 170 mio. kr. i 2021 og stigende i årene herefter.

Eller med andre ord: Alle kan køre over for grønt – blot ikke familier med foraeldrekøbsboliger.

Det er da også netop fravaeret af saerregler, som gør øvelsen meget vanskelig.

Lovudkastet

Lovudkastet er tilsyneladende baseret på den forudsaetning, at en foraeldrekøbsbolig fortsat kan – og hvis foraeldrene driver anden virksomhed i virksomhedsskatteordningen da tvangsmaessigt skal – placeres i virksomhedsordningen.

I lovudkastet beskrives kernen i indgrebet på den måde, at aftalepartierne ønsker, ”at de såkaldte foraeldrekøb – det vil f.eks. sige tilfaelde, hvor foraeldre køber fast ejendom med henblik på udlejning heraf til deres børn – ikke skal have saerlige skattemaessige fordele i forhold til køb af privat ejerbolig uden for disse ordninger.”

Rentefradraget reduceres

Det har efter lovudkastet i første raekke betydning for skattevaerdien af rentefradraget, som efter lovudkastet skal reduceres fra en skattevaerdi på op til ca. 56 pct. til ca. 33 pct.

Den reducerede fradragsvaerdi vil ske ved rentekorrektion med udgangspunkt i forholdet mellem på den ene side vaerdien af foraeldrekøbsboligen og på den anden side vaerdien af de samlede erhvervsmaessige aktiver i virksomhedsskatteordningen. Rentekorrektionen vil dog blive begraenset, således at korrektionen højst kan udgøre en andel af virksomhedens renteudgifter.

Kapitalafkastgrundlaget reduceres

Endvidere vil kapitalafkastgrundlaget blive reduceret, idet frivaerdien i ejendommen – opgjort som ejendommens vaerdi med fradrag af en relativ andel af gaelden i virksomhedsskatteordningen – skal fragå ved opgørelsen af kapitalafkastgrundlaget.

Kapitalafkastsatsen var i 2019 0 pct., så aktuelt vil denne del af de foreslåede regler naeppe indebaere store aendringer for foraeldrene.

Skaerpelse ved udlejning til naertstående

Efter lovudkastet skal de skaerpede regler anvendes, hvor en skatteyder stiller en bolig til rådighed for en naertstående, jf. om naertstående nedenfor.

Udlejning eller udlån af fast ejendom til andre formål, f.eks. bortforpagtning af en landbrugsejendom eller udlejning af en industribygning, vil derimod ikke vaere omfattet af de skaerpede regler.

Hvem er naertstående?

Lovudkastet indeholder en specifik angivelse af de tilfaelde, hvor den skaerpede beskatning indtraeder.

Efter lovudkastet er det således tanken, at de foreslåede aendringer skal gaelde i tilfaelde, hvor en skatteyder stiller fast ejendom til rådighed som bolig for skatteyderens eller skatteyderens aegtefaelles foraeldre og bedsteforaeldre samt børn og børnebørn og disses aegtefaeller.

Indgrebet omfatter med andre ord ikke blot et foraeldrekøb og et ”bedsteforaeldrekøb”, men også det ”omvendte foraeldrekøb”, dvs. køb af en bolig med henblik på udlejning til foraeldre eller bedsteforaeldre – hvor der i øvrigt ikke aendres ved de saerlige regler om lejefastsaettelsen for foraeldres bolig i tilknytning til skatteyderens egen bolig.

Det medfører bl.a., at reglerne – efter det nu foreliggende lovudkast – f.eks. ikke omfatter udlejning til en søskende, en fraskilt aegtefaelle eller en tidligere samlever.

I lovforslaget er endvidere omtalt den situation, hvor en skatteyder stiller en bolig til rådighed for flere personer, hvoraf kun én person er naertstående til skatteyderen. I dette tilfaelde skal saerreglerne efter lovudkastet kun gaelde i ”forholdsmaessigt” omfang. Udlejer en skatteyder f.eks. en bolig til et barn og barnets to venner, reduceres de skattemaessige virkninger, rentekorrektion og reduktion af kapitalafkastgrundlag, således forholdsmaessigt.

Det samme må antages at gaelde ved udlejning af en foraeldrekøbsbolig til f.eks. et

ikke skal have saerlige skattemaessige fordele i forhold til køb af en privat ejerbolig uden for disse ordninger, kan man måske få den tanke, at foraeldrekøberne – på samme vis som ved køb af en privat ejerbolig – kan saelge foraeldrekøbsboligen skattefrit.

Lovudkastet indeholder ingen bemaerkninger om dette spørgsmål. Foraeldrekøberen skal derfor ikke saette naesen op efter et skattefrit salg.

Ikrafttraeden

Som naevnt indledningsvist er der på nuvaerende tidspunkt tale om et lovudkast, som Skatteministeriet har sendt i høring med en høringsfrist den 25. september 2020.

Vedtages de foreslåede regler siden i Folketinget, er det efter lovudkastet tanken, at reglerne skal skal traede i kraft den 1. januar 2021 og have virkning for indkomstår, der påbegyndes den 1. januar 2021 eller senere.

Med det nuvaerende renteniveau og en behersket kapitalafkastsats kunne indgrebet mod foraeldrekøbsboliger vist have vaeret vaerre.