Låneomlaegninger er en tvivlsom forretning for mange boligejere

Det kraever to omlaegninger, før en lodret konvertering er en god forretning.

Boliglån med fast rente er ikke uden risiko. Lånet beskytter mod prisfald, fordi gaelden falder, når renterne stiger.

Det er hovedargumentet for, at realkreditinstitutterne i flere år har opfordret boligejere til at vaelge lån med fast rente. Opfordringerne har virket. For første gang i mange år er fastrentelån mere udbredt end flekslån.

Det kaldes lodret konvertering, når man på den måde udnytter rentestigninger. Men det har et stort element af spekulation og kan ende med at vaere en dårlig forretning.

Cheføkonom i Forbrugerrådet Morten Bruun Pedersen

mener, at der er tale om et regulaert konverteringscirkus.

»Det koster, hver gang du laegger om. Der gaelder de samme vilkår for boliglån som for investeringer. Ofte er det klogt at taenke langsigtet,« mener cheføkonomen.

Kategori: spekulation

Mekanismen er relativt simpel. Hvis man har et lån på 1 mio. kr., og kursen på obligationerne bag falder til 90 pga. stigende rente, kan man indfri det for 900.000 kr.

Og så kommer udfordringen. Man indfrier det med et nyt realkreditlån med en højere rente. Laegger man eksempelvis om fra et 1 pct.til et 2 pct.-lån, fordobles renten altså.

Men trods de mange anbefalinger er man i institutterne opmaerksom på spekulationselementet, forsikrer chefanalytiker i Nordea Kredit Lise Nytoft Bergmann.

»Når man laegger om til en

Teoretisk eksempel på, hvordan låneomlaegninger virker. Omkostninger er ikke med: højere rente, hører det til i kategorien spekulation,« siger Lise Nytoft Bergmann.

For at få den helt store og sikre gevinst kraeves nemlig, at renterne falder igen, og man dermed kan konvertere én gang til. Sikker gevinst

Konsekvenser af kursudsving kraever altså to omlaegninger.

Det var der nogle få boligejere, der nåede i forbindelse med nedlukningen sidste år. Da steg renterne pludselig fra 0,5 til 2 pct. På få uger faldt renten tilbage til 0,5 pct.

Hvis ikke man konverterer ned igen, kommer man altså til at betale en ekstra høj rente, indtil man saelger. Samtidig falder afdragene ganske markant.

»Går der mange år, før renten falder igen, vil der vaere tale om et tab,« siger Lise Nytoft Bergmann.

Der er da heller ikke naer så mange lodrette konverteringer som nedkonverteringer, oplyser cheføkonom i Realkredit Danmark Christian Hilligsøe Heinig.

»Der har ikke vaeret den store appetit på opkonverteringer, men de er også mere spekulative. Sat på spidsen er nedkonverteringer for de mange, men opkonverteringer er for de få,« siger Christian Hilligsøe Heinig.

Der kan dog vaere situationer, hvor det er oplagt at konvertere lodret, mener chefanalytiker i Totalkredit Sune Malthe-Thagaard. De opstår, hvis man har planer om at saelge sin bolig inden for en kortere årraekke.

»Så kan du bruge en opkonvertering til at hegne din gaeldsnedbringelse inde, og du får gavn af den, når du saelger,« mener Sune MaltheThagaard.

En finte

Boligejere, der ønsker at udnytte kursfald på deres gaeld, kan dog benytte en finte. Den kaldes en skrå konvertering. Det betyder, at man går fra lån med fast rente til flekslån.

Det vil som udgangspunkt betyde, at man kommer til at sidde med en lavere ydelse, samtidig med at man altså skaerer i restgaelden. Der er altså tale om en dobbeltgevinst.

Det er dog heller ikke uden risiko.

Øvelsen betyder, at man ikke laengere har rentesikkerhed, men må leve med den usikkerhed, der ligger i flekslånene. Dertil kommer, at man definitivt vinker farvel til muligheden for at laegge om igen.