Rekordmange boliglån: Her er en miniguide, før

Trods rekordlave renter på både flekslån og lån med fast rente kan man komme i klemme ved at vaelge det forkerte lån.

Det var lettere i gamle dage, og det er ingen overdrivelse.

Når man havde købt bolig, blev man inviteret indenfor i kreditforeningen og kunne kun sige ja tak til det lån, der blev tilbudt.

Det var dengang. I dag skal vi forholde os til bl.a.:

Flekslån, F-kort, frihedslån, afdragsfrihed, afdragsfrihed i 30 år, kursskaering, obligationslån, FlexLife, Rentemax, negative renter, kundekroner, konvertering, lodret konvertering, skrå konvertering ...

For blot at naevne nogle tilfaeldigt valgte begreber.

Renterne er historisk lave i øjeblikket, og derfor er det umuligt at dumme sig, siger nogen. Men det er ikke helt rigtigt, for det kan gøre ondt, hvis man vaelger det forkerte lån. Flekslån giver den laveste ydelse, mens lån med fast rente giver den største sikkerhed – og dog!

Her følger en miniguide til valg af boliglån. Guiden er lavet i samarbejde med Mikkel Høegh, der er afdelingsdirektør for Jyske Realkredit.

Førstegangskøberne

Førstegangskøbere har typisk brug for at låne så mange penge som muligt. Hvis de kun har de nødvendige 5 pct. til udbetaling, giver et afdragsfrit lån god mening.

Besparelsen sikrer, at de får råd til at betale den dyre bankgaeld af hurtigere. Men der skal regnes godt efter, inden beslutningen tages. Bidragssatserne på afdragsfrie lån er vaesentligt højere end på lån med afdrag.

Fristelsen for at optage et flekslån med negativ rente er stor. Vaelger man et flekslån, har det måske denne oversete konsekvens: Man får ikke lov til at købe så dyr en bolig, som man gerne vil have. Det skyldes relativt nye regler for kreditgodkendelse

Vil man have et flekslån, kan man kun blive godkendt til det, hvis økonomien kan baere et 4 pct.-lån med afdrag. Graensen på 4 pct. er fastsat administrativt. Vaelger man et lån med fast rente, er det langt lettere, fordi man godkendes efter den aktuelle rentesats. I dag er den 1 pct.

»Det gør en stor forskel.

Jyske Realkredit

Nykredit/Totalkredit

Nykredit/Totalkredit med kundekroner Nordea Kredit

Realkredit Danmark

Man kan faktisk låne 60 pct. mere med fast end med variabel rente,« konstaterer Mikkel Høegh.

I de såkaldte vaekstområder, der bl.a. omfatter de store byer, er det langtfra sikkert, at man kan få et flekslån. Er gaelden for stor, kan man kun vaelge mellem de såkaldt sikre lån. Det er alle lån med fast rente eller F5-lån med afdrag.

Tillaegslåneren

I øjeblikket er der stor interesse for tillaegslån. Det skyldes bl.a., at der med både håndvaerkerfradrag, bygningspulje, feriepenge og faerre rejsemuligheder er stor fokus på boligen – ikke mindst energirenovering.

Det giver god mening at optage et lån med 10 års løbetid. Og med en rente på enten -0,5 eller 0 pct. kan det betale sig at optage et realkreditlån helt ned til omkring 100.000 kr.

Stort set alle banklån har variabel rente, men man kan altid komme ud af dem til kurs 100.

Sommerhusejerne

Der saelges sommerhuse som aldrig før, og i mange tilfaelde bruges frivaerdien i helårsboligen til at betale en del af eller hele sommerhuset. Dermed bliver det billigere at låne til sommerhuset.

Man kan få et realkreditlån op til 75 pct. af sommerhusets vaerdi. Men hvis priserne fortsaetter deres himmelflugt, er det ikke sikkert, at realkreditinstitutterne vil vaere med til at gå så langt op. På et år er priserne på sommerhuse steget over 12 pct.

Der er også restriktioner på sommerhuse i forhold til afdragsfrihed. Man kan ikke få mere end 10 års afdragsfrihed. I en helårsbolig kan man med en belåningsgrad på 60 pct. eller derunder få 30 års afdragsfrihed.

De modne boligejere

De modne boligejere bør overveje, om de ønsker at bruge af deres murstensformue, hvis de har en sådan. Mange vaelger at få lån med afdragsfrihed. De fleste har en betydelig frivaerdi og har derfor ikke grund til at spare mere op i boligen.

Det er ikke uvaesentligt at få det på plads i god tid, inden man går på pension. Så laenge man er på arbejdsmarkedet, er det lettere at få drømmelånet – ikke mindst, hvis man vil have 30 års afdragsfrihed, når man bliver pensionist.

Jo tidligere man tager snakken med sin bank, desto lettere bliver det at nedbringe gaelden til de 60 pct., der er nøglen til 30 års afdragsfrihed.