Du vaelger
Kun hvis man har et mindre lån, giver det mening at have variabel rente. Fast rente og 30 års afdragsfrihed er en staerk kombination, selv om lånet er lidt dyrere end andre lån, mener Mikkel Høegh.
Foraeldrekøberne
Hvis man køber bolig til sit voksne barn, kan man vaelge et lån, hvor renten ikke rokker sig. Så ligger udgiften fast i hele ejertiden.
Hvis målet er at slippe så billigt som muligt hver måned, er lån med variabel rente løsningen.
En tommelfingerregel siger, at man skal eje en bolig i mindst fem år for at have tjent købs- og salgsomkostningerne ind. Flere videregående uddannelser varer også fem år, så den tidshorisont er oplagt.
Af samme årsag vaelger mange foraeldre, der køber lejlighed, F5-lån.
De prisbevidste
I de seneste 20 år har økonomer talt om – ja, naermest truet med – at renterne på flekslån vil stige. Det er ikke sket, og i mellemtiden har boligejere med variabel rente haft et billigt lån og har sparet op mod 300.000 kr. i renteudgifter pr. lånte million.
Alle nøgletal som ÅOP (årlige omkostninger i pct.) mv. viser, at variabel rente er fast rente overlegent. Med de nuvaerende renteforventninger er der ingen grund til at tro, at det aendrer sig de naermeste par år.
De, der vil vaere gaeldfri
De historisk lave renter giver gode muligheder for at saette turbo på afdragene, uden at det koster specielt meget.
Vil man det, har man to muligheder: Man kan nappe et flekslån, hvor afdraget er større end på et lån med fast rente.
Man kan også vaelge et lån med kortere løbetid. Et 10årigt lån er for dyrt for de fleste. Men det 20-årige er blevet mere og mere populaert de seneste år.
For knap 15.000 kr. om året for hver mio. kr., man låner, kan man skaere 10 år af sin restgaeld med et 20-årigt lån. I øjeblikket er renten på det blot 0,5 pct. Lavere bidrag på lånet er en ekstra bonus.
De spekulative
Hvis man vil spekulere i renteudsving, skal man vaelge lånet med den største kursfølsomhed. 30-årige afdragsfrie lån med den laveste rente er de mest kursfølsomme.
Hvis renten stiger 1 pct.point, vil kurserne på lån med lang løbetid falde. Dermed kan man konvertere lodret. Det er det samme som at købe sin gaeld billigt.
Men det er og bliver spekulation.
Vil man beskytte sin restgaeld, kan et F5-lån vaere en bedre løsning. Vi tager udgangspunkt i et lån på 1 mio. kr. Efter fem år har man afdraget hele 174.194 kr. på F5lånet.
For at nå derned med et afdragsfrit 1 pct.-lån kraeves, at den lange rente falder mere end 1 pct.-point.
Så kan man foretage en lodret konvertering til et 2 eller et 2,5 pct.-lån.
Men det er der omkostninger ved, og for at regnestykket skal gå helt op kraeves, at renten falder igen, ellers haenger man på en højere ydelse.
Et F5-lån med afdrag har naturligvis en højere ydelse. I dette eksempel er forskellen knap 125.000 kr. over fem år. Men hver en krone er afdrag og dermed opsparing. Og for de penge køber man altså afdrag for naesten 175.000 kr. Det er altså en god – og sikker – forretning.
Det bedste af to verdner
Ønsker man det bedste af to verdner, kan man dele sin realkreditgaeld op i to.
50 pct. er med fast rente – det giver en konverteringsmulighed – og 50 pct. er et flekslån – det giver en lav ydelse.
Lånet skal have en vis størrelse, før det giver mening, for man skal betale dobbelt tinglysning på 1.730 kr. Det er mange dog klar til, fastslår Mikkel Høegh.
Denne miniguide er blevet til i samarbejde med afdelingsdirektør i Jyske Realkredit Mikkel Høegh. Det er ikke anbefalinger af det pågaeldende realkreditinstituts produkter. Der er tale om generelle anbefalinger, der kan bruges i alle realkreditinstitutter.