Plej din boliggaeld: Her er en gylden lånefinte
En overset lånefinte gør det muligt både at skaere i restgaelden og få en lavere ydelse. Specielt for én gruppe boligejere er det en gylden finte.
Jeg hører ofte – faktisk ret ofte, at boligejere i min omgangskreds ikke vil laegge deres lån om, fordi: »Mig skal de ikke tjene på«.
Hvis de er tilpas insisterende og irriterende, kan jeg ikke lade vaere med at spørge: »Betyder det, at du vil arbejde gratis?«
Så er den lukket!
Når det er skrevet, skal jeg understrege, med en tyk streg under, at låneomkostningerne specielt til bank og realkreditinstitut er alt, alt for høje, når man laeser prislisterne.
Optagelse af et helt nyt lån på 1 mio. kr. kan løbe op i ca. 30.000 kr. Det er ikke nødvendigt at betale, og de omkostninger kan forhandles ned. Det skal koste under det halve.
Bortset fra bidragenes størrelse er alt til forhandling i en bank eller et realkreditinstitut. Selv handelsomkostningerne, der kaldes kurtage, bør vaere til forhandling, da realkreditinstitutterne også tjener penge på kursskaering.
Den betyder, at vi automatisk får en lidt lavere kurs end den reelle. Kursskaeringen ser ikke ud af meget, men i Realkredit Danmark eksempelvis er den 0,3 kurspoint, hver gang et flekslån laegges om. Det er reelt en ekstrarente på 0,3 pct.-point.
Jeg kender flere private banking-kunder, der er sluppet for kurtage ved låneomlaegninger. Så giv gas!
Det eneste, der ikke kan forhandles, er omkostningerne til staten.
En lodret konvertering, der betyder, at man udnytter kursfald til at indfri sin gaeld til en lav kurs, er billigere.
Og nu kommer vi til finten. Når man konverterer lodret skaerer man altså i sin restgaeld ved at købe sin gaeld til en lav kurs. Vi siger, at kursen på et afdragsfrit 1 pct.-lån på 1 mio. kr. falder til 90, så man kan indfri sin restgaeld ved at laegge 900.000 kr.
Det har de faerreste på hånden og finansierer derfor beløbet med et 2 pct.-lån, der ligger lige under kurs
100 – siger vi.
Det har den ret klare ulempe, at man i stedet for at betale ca. 21.000 kr. om året, kommer til at betale ca. 37.000 kr. Det sidste beløb er et skøn, men formentlig ikke helt skaevt.
Men man kan få det bedste af begge verdener ved at bruge denne lånefinte. Finten kaldes en skrå konvertering
I stedet for at betale for indfrielsen med et lån med fast rente, gør man det med et flekslån. Er det et F1-lån, falder ydelsen til ca. 14.000 kr. Vaelger man et F-kort, der får ny rente hvert halve år, er ydelsen ca. 11.000 kr.
Så foruden at afdrage 100.000 kr. falder ydelsen omkring 10.000 kr. Dobbelt bonus. Det er vigtigt at gøre sig selv klart, at man dermed melder sig ud af det, Forbrugerrådet Taenk kalder et konverteringscirkus. Der er nemlig ikke den store fidus i at konvertere et flekslån.
Men lånefinten kan vaere med til at »indhegne gaelden«, som Totalkredits chefanalytiker, Sune MaltheThagaard, udtrykker det.
Det er oplagt specielt for dem, der har aktuelle flytteplaner. Er tidshorisonten et år, er et F1- eller et F-kortlån oplagt. Er horisonten tre år, ligger F3-lånet lige til højrebenet.
En skrå konvertering giver også en kaek mulighed, som måske kraever lidt overtalelse i banken. Jeg ved det, for jeg benyttede mig af den for nogle år siden, da vi traengte til nye møbler, og kassekreditten var mere kredit end kasse.
I stedet for at nedbringe gaelden med 100.000 kr., får man beløbet udbetalt.
Restgaelden bliver med andre ord den samme som før, og finansierer man den med et flekslån, vil ydelsen også blive lavere.
Det kraever, at boligen ikke er faldet i vaerdi, eller at man har stor frivaerdi i forvejen. Jeg skal aerligt sige, at jeg ikke ved, om det kan lade sig gøre. Men det bør det kunne.
I det hele taget er det ikke bankerne, der skal bestemme, hvordan vi håndterer vores boliglån. Det er vores økonomi – ikke deres. Og hvis man har brug for nogle naesten ”gratis” kontanter indenfor lånegraenserne, har banken bare at sige. »Vaersgo’ – og tak for ordren«.
Pleje af gaeld er mindst lige så vigtigt som pleje af formuen. Prøv at se, hvor meget fokus der er på de negative renter på mange bankkonti. De penge skal aktiveres og plejes. Jeg kan vaere i tvivl om, om der er samme opmaerksomhed, når det drejer sig om gaeld.
Det bør der, for sat på spidsen er boliggaeld et aktiv.
Ifølge Nationalbanken er der fastforrentede lån med en rente på 2 pct. eller derover for 196 mia. kr. Man kan sige, at de pågaeldende betaler mere, end de behøver.
Det er et faktum, som ofte traekkes frem af økonomerne i realkreditinstitutterne, når renterne falder. Men det kan der vaere mange gode grunde til: Restløbetiden er kort, lånet lille eller flytteplaner.
Og jeg tror, de fleste har fattet pointen. På blot to år er der omlagt boliglån for op 725 mia. kr.
Men er du i tvivl, giver det mening at bede om en beregning eller to i sin bank. Måske får man mere ud af det end banken, så den må erkende:
»Den kunde kommer vores aktionaerer ikke til at tjene på.«