Nu får boligejere med flekslån en ny rentegave

Konverteringslystne boligejere er formentlig uden at vide det med til at presse renterne op.

Tillykke til alle med flekslån! Knap halvdelen af boligejerne har et sådant lån, og de har udsigt til at tjene penge på at låne – laenge. De negative renter vil fortsaette mange år endnu.

Det er konsekvensen af, at den europaeiske centralbank, ECB, i denne uge besluttede fortsat at sprøjte rentedoping direkte ind i årerne på de kronisk kraevende finansmarkeder.

Til gengaeld kan renterne på fastrentelån stige. De er nemlig dybt afhaengige af udenlandske investorer, og de siver vaek fra danske obligationer.

Det kan vaere lidt kringlet at forstå konsekvenserne af de beslutninger, der traeffes på de blankpolerede parketgulve i centralbankens hovedsaede i Frankfurt. Vi tager den lige i meget grove traek.

ECB har holdt renterne kunstigt nede i årevis. Målet er at få en inflation på 2 pct. i Europa. Det kan lyde maerkeligt, at man bevidst går efter, at priserne skal stige. Men alternativet er skraemmende. Hvis nu priserne falder, vil økonomien formentlig gå helt i stå. For hvem vil købe i dag, når det bliver billigere i morgen?

Nu straekker ECB elastikken yderligere. Inflationen må pludselig godt runde 2 pct., uden at banken stopper med at støvsuge markederne for obligationer og trampe de styrende renter helt ned på nul eller derunder.

Helt så enkelt er det ikke med de lange renter, der er steget siden nytår. De ejes i høj grad af udenlandske købere. Japanerne er ekstremt vigtige, fordi de ejer obligationer for ca. 100 mia. kr. Andre udenlandske investorer ejer for ca. 350 mia. kr.

I Danmarks største realkreditinstitut, Totalkredit, følger man udviklingen taet. Den japanske beholdning af boligobligationer er faldet fem måneder i traek med i alt 10 mia. kr.

Andre udenlandske investorer køber stadig op, men – og dette ”men” er stort: Opkøbene kan ikke følge med udstedelsen af nye boliglån med fast rente.

Det er der formentlig to grunde til, og den ene er vi selv skyld i. Investorer får nu mere ud af at placere deres sparepenge i USA, og de mange konverteringer af danske obligationer er et velkendt irritationsmoment for specielt udenlandske investorer.

Hver gang en af deres obligationer bliver indfriet, skal de jo købe nye. Man kan uden at overdrive sige, at boligejernes mange låneomlaeg ninger reelt er med til at presse renterne opad.

Renterne på flekslån har historisk set vaeret lavest. Det fortsaetter de altså med. Jeg har selv flekslån bortset fra en kortere periode, hvor jeg ville med på konverteringsbølgen. Rigtigt gaettet: Den udeblev. Kald mig bare fleks-freak!

En vigtig forudsaetning for at vaelge lån med fast rente er, at de kan laegges om, både hvis renten stiger eller falder.

Det kan man kalde gaeldspleje, men man kan med lige så god ret kalde det spekulation. Hver gang man laegger lån om, øger man restgaelden, fordi der er kurstab både på det gamle og det nye lån. Dertil kommer omkostningerne.

Når man laegger lån om, er det bedst at vaelge det afdragsfrie lån med lavest kuponrente. Det er 1 pct.-lånet.

For hver mio. kr. man låner, skal man betale knap 82.000 kr. om året i fem år efter skat.

Napper man et F5-lån med afdrag, ser regnestykket sådan ud. Ydelsen stiger til lidt over 205.000 kr. Afdraget på fem år er 177.000 kr. Derefter skylder man altså blot 823.000 kr.

Man taler meget om renterisikoen på flekslån, men den minimeres jo, når restgaelden falder så markant så hurtigt. Man kan simpelthen bedre tåle en rentestigning. Og for en merydelse på 123.000 kr. i fem år afdrager man 176.000 kr.

Afdrag er opsparing.

Skal 1 pct.-lånet have samme effekt, kraever det et kursfald på intet mindre end 17 point.

Hvad nu, hvis vi sammenligner F5-lånet med et fastrentelån med afdrag. Ydelsen efter skat på F5-lånet er 3.000 kr. lavere og afdraget 34.000 kr. højere i løbet af fem år.

Det lyder ikke af meget, men gevinsten er faktisk 7.400 kr. om året. Det er lidt over 600 kr. per måned. Det er et noget bedre afkast end at betale negativ rente.

Hvis flekslån havde sin egen Facebook-side, ville der vaere dømt shitstorm. Facebook-brugere med for god tid ville gylpe skaeldsord op, politikere ville lave opslag med bekymrede miner og leverpostej på bordet, og bloggere med indgående kendskab til mode og kropsdufte ville vaere forargede.

Heldigvis er strømmen ved at vende. Lysten til flekslån stiger igen, ikke mindst til de lån, der skal have ny rente hvert halve år. Og ja, renterisikoen er stor for den type lån og andre lån med kort tid mellem refinansieringerne. Men jeg er sikker på, at de pågaeldende går ind i den type lån med åbne øjne. Jeg kender faktisk til mange, der har beholdt deres F1-lån gennem alle årene, og de forstår i hvert fald ikke, hvorfor flekslån er kommet i ”bad standing”.

LARS NIELSEN

På flere måder er risikoen mindre ved et flekslån. Har man planer om at flytte i løbet af tre år, vaelger man bare et F3-lån og undgår dermed kurstab. Det er meget vaerd, når man saelger.

Risikoen minimeres i høj grad også af kreditgodkendelsen. For at blive godkendt til et flekslån i de store byer skal man kunne rumme et 30-årigt 4 pct.-lån med afdrag i den daglige økonomi. Ellers er der lukket.

Flekslån har vaeret et billigt bekendtskab. Det ser nu ud til at fortsaette.

Tillykke med sejren, flekslånere, den er fortjent.