Dyre boliglån sikrer bedst mod prisfald
Vi skal til at gentaenke vores forhold til formue og gaeld. Valg af det helt rigtige boliglån kan vaere en genvej.
De er dyrere end andre boliglån, men du skal have råd til dem. Basta!
Lånene, jeg taenker på, er med 20 års løbetid. Glem de 10-årige. De er forbeholdt frivaerdi-forvaente boligejere, der skal have stuen beplantet med Wegnermøbler, sort skraeddersyet snedkerkøkken eller en
Tesla med espressomaskine. Det er et luksuslån. De 20-årige boliglån er undervurderede, selv om realkreditinstitutterne har registreret flere interesserede. Det tror i øvrigt pokker, da laveste rente på et 20årigt lån har vaeret hele nede i nul. Nu er den 1 pct., og det er altså stadig billigt.
Og nu skal I høre, hvorfor I har råd til et sådant lån. I skal betale 64.000 kr. om året før skat for hver mio. kr., I låner. Det er 14.000 kr. mere, end hvis I vaelger 30 år.
Men alle skal simpelthen have råd til at betale 64.000 kr. Den ydelse svarer nogenlunde til, hvis den 30-årige rente steg til 5 pct. Og vi husker lige, at for at få et flekslån i de store byer skal man kunne betale et 30årigt lån med en fast rente på 4 pct. og afdrag.
Stiger renten til det niveau, vil afdraget falde ganske dramatisk. I dag afdrager man 142.000 kr. over fem år for hver mio. kr., man låner. En rente på 4 pct. er stadig lav, men den udløser lavere afdrag og fire gange så høje renteudgifter.
Afdragene er vigtige, ikke mindst nu, hvor boligmarkedet balancerer mellem prisfald på den ene side og en kriselignende tilstand på den anden (min vurdering).
For vaelger man et 20-årigt lån, kommer man til at betale 320.000 kr. i ydelse over fem år. Det er blot 70.000 kr. mere end et 30-årigt lån. Og hvad får man til gengaeld? Man får et ekstra afdrag på 100.000 kr. Det er altså en god forrentning.
Efter fem år har man afdraget 242.000 kr. på et 20-årigt lån på 1 mio. kr. Er lånet på 3 mio. kr., får man høvlet
726.000 kr. af i samme periode.
Det svarer til, at man kan klare et prisfald på ca. 25 pct. uden at blive insolvent. Det er simpelthen en god forretning, og investeringen er til at overse.
Frem til starten af
90’erne kunne vi faktisk kun få 20-årige lån. Der blev først åbnet op for de 30-årige for at få gang i boligmarkedet igen, da skattereform og kartoffelkur pressede alle danskeres privatøkonomi. De 20-årige lån var såkaldte mikslån, der sikrede, at man virkelig fik høvlet gaeld af. Afdragene var størst i begyndelsen og faldt derfor løbende.
Dengang var vi altså nødt til at have råd, i dag har vi bare råd. Luksus!
Det gaelder ikke mindst de, der har del i de over 1.000 mia. kr., der står og rådner op på bankkonti med negativ rente. Det giver en langt bedre ”forrentning” at afdrage og ikke mindst skaere 10 år af restgaelden.
Når man vaelger 20-årige lån, melder man sig stort set ud af raeset om at laegge sine lån om på det helt rigtige tidspunkt. Udtrykket »stort set« er vigtigt, for der er en relativt stor kursfølsomhed på de lavt forrentede 20-årige lån.
Der er noget win-win over det lån. Lånet er i den grad oplagt, når afdragsfriheden udløber på et lån med en højere rente. Der kan vaere en del penge at spare ved at vaelge en obligation med lavere rente og 20 års restløbetid. Det er samme løbetid, som er tilbage på det afdragsfrie lån. Der var den igen: win-win.
Det giver mening for førstegangskøbere at nappe et 30-årigt lån uden afdrag. Dermed kommer de til at sidde billigt og kan få afviklet den dyre bankgaeld hurtigt og ikke mindst betale udgifterne til børnepasning, to biler og de økologiske madkurve. Det løber op alt sammen. Men vi andre skal til at gentaenke opbygningen af vores formue, for det hele er vendt på hovedet. De negative renter kan presse mange til at løbe en alt for stor risiko med investeringer i aktier og såkaldte puljeordninger, som bankerne tjener godt på.
Afdrag på boligen giver det, der kan sammenlignes med en renteindtaegt, og den er sikker. Så laenge pengene placeres i boligen, kan man bygge opsparing op alene i kraft af de mange sparede renter. Vi ved også, at boligpriserne stiger over en laengere årraekke – bortset desvaerre fra i de samfund, der ligger langt fra arbejdspladser og infrastruktur. Men de stiger altså.
Den formuegevinst kommer heller ikke til at traekke negative renter, så laenge den bliver stående i boligen.
Renterne på de 30-årige realkreditlån er steget fra 0,5 til 1,5 pct. siden nytår. De 20-årige er steget fra 0 til 1 pct. – i begge tilfaelde en stigning på et procentpoint.
Dengang var vi altså nødt til at have råd, i dag har vi bare råd. Luksus!
Men stigningen rammer ikke de to lån lige hårdt. For hvilket bliver hårdest ramt? Rigtigt gaettet – eller regnet ud: Det 30-årige. Boligejeren med det 20-årige lån slipper klart billigst. Han eller hun nedbringer gaelden markant hurtigere. Det batter virkelig, når vi taler renters rente.
Renters rente-effekten slår langt hårdere igennem på det 30-årige lån, også fordi renterne hober sig op 10 år laengere.
Der skal taenkes ud af bankboksen, så laenge lånerenterne er så lave, og indlånsrenterne negative. Det er måske nu, der skal trykkes på knapperne for at få gevinsten.