Nyt om regler for udlejning af egen helårsbolig
Beskatning af indtaegter fra udlejning af egen helårsbolig er blevet behandlet i flere sammenhaenge hen over sommeren 2021. Reglerne er komplicerede, men har stor praktisk betydning.
Reglerne for udlejning af en helårsbolig har gennem årene udviklet sig til et større regelkompleks – og i nogle tilfaelde med delvist overlappende regelsaet. Seneste skud på denne skattestamme var reglerne vedtaget i 2018 om beskatning af dele- og platformsøkonomien, herunder f.eks. udlejning gennem Airbnb.
Det er ikke overraskende, at den enkelte udlejer kan miste overblikket undervejs i processen med at finde ud af, hvilke regler der gaelder for ham, og – i tilfaelde med flere alternative regelsaet – hvilke regler, der så må anses som de mest fordelagtige på kort og langt sigt i netop hans tilfaelde.
Erhvervsmaessig eller privat udlejning
For helårsboliger gaelder en hovedsondring mellem, om boligen udelukkende anvendes til udlejning, betegnet ”erhvervsmaessig udlejning”, eller om boligen anvendes til udlejning en del af året eller anvendes delvist til udlejning (vaerelsesudlejning), betegnet ”privat udlejning”.
Erhvervsmaessig udlejning
Anvendes en ejerbolig udelukkende til udlejning, anses udlejningen som en erhvervsmaessig virksomhed i skattemaessig sammenhaeng. Indkomst fra udlejningsvirksomheden skal opgøres efter de erhvervsmaessige regler for udlejning, og driftsresultatet skal beskattes som personlig indkomst hos ejeren. Anvender ejeren allerede virksomhedsskatteordningen, er der pligt til at lade ejendommen indgå i virksomhedsskatteordningen. Drives virksomheden i selskabsform, skal selskabet beskattes af driftsresultatet.
Privat udlejning
Begrebet ”privat udlejning” anvendes bl.a. i tilfaelde, hvor en skatteyder har udlejet en helårsbolig, men kun en del af året, eller hvor skatteyderen udlejer en del af boligen (vaerelsesudlejning). Her er der fastsat saerlige regler om beskatningen af indtaegter fra udlejningen.
Reglerne omfatter dels udlejning af en ejerbolig, hvor der skal betales ejendomsvaerdiskat af boligen, dels udlejning af en andelsbolig og dels fremleje af en lejet lejlighed.
To regelsaet for ”privat udlejning”
Skattereglerne for privat udlejning giver mulighed for at vaelge mellem to forskellige regelsaet for beskatningen.
For beskatning af indtaegter fra privat udlejning gaelder således en hovedsondring mellem på den ene side regelsaettet vedtaget i 2018, der kan anvendes af alle ”private udlejere” af helårsboliger, og på anden side et regelsaet, som kun kan anvendes af de udlejere, hvor udlejningen sker til den eller de samme personer i en sammenhaengende periode på mindst fire måneder (”langtidsudlejning”).
Det betyder med andre ord, at en udlejer skal beskattes efter regelsaettet fra 2018, hvis:
N der ikke er tale om udlejning til den eller de samme personer i en sammenhaengende periode på mindst fire måneder, eller
N hvis udlejeren vaelger beskatning efter regelsaettet fra 2018, selv om der er tale om udlejning til den samme person m.v. i en sammenhaengende periode på mindst fire måneder.
Regelsaettet fra 2018 – korttids- og langtidsudlejning
Indenfor regelsaettet fra 2018 har udlejeren mulighed for at vaelge mellem to forskellige modeller for opgørelse af den skattepligtige indkomst fra udlejningen.
Det kan bemaerkes, at det ved et lovforslag fremsat i Folketinget den 6. oktober 2021 foreslås praeciseret, at der ved en helårsbolig efter disse regler skal forstås hele eller en del af en fast ejendom, der tjener til ejerens, andelshaverens eller lejerens helårsbolig.
1. Skematisk opgørelse
Udlejeren kan således for det første vaelge at anvende, hvad der i praksis betegnes som ”den skematiske model”.
Efter denne model skal udlejeren beskattes af bruttolejeindtaegten, men har herved et bundfradrag. Som udgangspunkt er bundfradraget på 11.700 kr. i 2021 og 11.900 kr. i 2022 pr. helårsbolig. Formidles udlejningen gennem en virksomhed, som indberetter udlejerens lejeindtaegter til skattemyndighederne, er bundfradraget derimod 29.900 kr. i 2021 og 30.300 kr. i 2022 pr. helårsbolig.
Bundfradraget kan ikke overstige lejeindtaegten. Et uudnyttet fradrag kan således ikke modregnes i udlejerens øvrige indkomst.
Endvidere kan udlejeren fradrage 40 pct. af den del af lejeindtaegten, som overstiger bundfradraget.
Det er tanken, at de to fradrag skal kompensere udlejeren fuldt ud for de udgifter, som er forbundet med udlejningen. Udlejeren kan derfor ikke opnå andre fradrag for de faktiske udgifter vedrørende udlejningen, og for ejerboliger skal betales ejendomsvaerdiskat for hele året.
Det kan endelig tilføjes, at det ved lovforslaget fra 6. oktober 2021 foreslås praeciseret i loven, at hvis helårsboligen har flere ejere, andelshavere eller lejere, fordeles bundfradraget i ejerboliger efter ejerandel, i andelsboliger efter den pågaeldende andelshavers andel af boligafgiften og i lejeboliger efter den pågaeldende lejers andel af lejeudgiften. 2. Regnskabsmaessig opgørelse
Som alternativ til den skematiske model
Det er ikke overraskende, at den enkelte udlejer kan miste overblikket undervejs i processen.
kan udlejeren vaelge at foretage en regnskabsmaessig opgørelse.
Efter denne model skal udlejeren beskattes af hele lejeindtaegten, men har skattemaessigt fradrag for de faktiske udgifter afholdt til vedligeholdelse af indbo og inventar, skattemaessige afskrivninger efter reglerne om delvis erhvervsmaessigt benyttede driftsmidler og for ejerboliger tillige ejendomsskatter.
Fradrag kan kun foretages vedrørende den periode, hvor der er sket udlejning, og der skal således foretages en forholdsmaessig opgørelse af fradragene. Fradragene kan med andre ord kun foretages med så stor en del, som svarer til enten den udlejede eller fremlejede del af boligen eller til den periode, hvor udlejning har fundet sted.
Det samlede fradragsbeløb kan ikke overstige bruttolejeindtaegten.
Det er vaesentligt at vaere opmaerksom på, at har udlejeren først én gang valgt at foretage en regnskabsmaessig opgørelse, er det ikke muligt at overgå til den skematiske model på et senere tidspunkt.
Langtidsudlejning på mindst fire måneder til samme person
Foreligger der udlejning til den eller de samme personer i en sammenhaengende periode på mindst fire måneder, kan udlejeren vaelge at anvende reglerne for langtidsudlejning.
ved beskatning efter regelsaettet fra 2018 – vaelge mellem henholdsvis en skematisk opgørelse og en regnskabsmaessig opgørelse.
1. Skematisk opgørelse
Efter den skematiske model skal udlejeren beskattes af bruttolejeindtaegterne, men har et bundfradrag. Bundfradraget opgøres på forskellig måde, alt efter om udlejningen vedrører en ejerbolig, en andelsbolig eller en lejet lejlighed.
Er der tale om en ejerbolig, har ejeren et bundfradrag på 1 1/3 pct. af ejendomsvaerdien for boligen, dog altid mindst 24.000 kr.
For lejede lejligheder har lejeren et bundfradrag på 2/3 af lejerens egen årlige leje for hele lejligheden ved opgørelsen af de skattepligtige indtaegter ved fremlejen.
Og er der tale om en andelsbolig i en privat andelsboligforening, har andelshaveren et bundfradrag på 2/3 af boligafgiften.
Har ejeren, lejeren eller andelshaveren kun haft boligen en del af året, reduceres bundfradraget forholdsmaessigt.
Udlejeren kan ikke opnå fradrag for de faktiske udgifter vedrørende udlejningen, og for ejerboliger skal betales ejendomsvaerdiskat for hele året for hele boligen.
2. Regnskabsmaessig opgørelse
Som alternativ til den skematiske model kan udlejeren vaelge at foretage en regnskabsmaessig opgørelse efter samme principper som ovenfor beskrevet vedrørende regelsaettet fra 2018.
På lignende vis er det ved valg af en regnskabsmaessig opgørelse ikke muligt at overgå til den skematiske model på et senere tidspunkt.
Langtidsudleje og korttidsudleje af samme ejendom
Med lovforslaget fra 6. oktober 2021 foreslås endelig fastsat en udtrykkelig bestemmelse for tilfaelde, hvor en udlejer ønsker at anvende både reglerne om langtidsudleje og korttidsudleje ved udlejning af samme ejendom i samme indkomstår. Som eksempel naevnes i lovforslaget den situation, at udlejer i begyndelsen af året udlejer et vaerelse for en kortere periode og senere på året udlejer samme vaerelse til en anden lejer for en periode på mere end fire måneder.
Det foreslås her, at der skal foretages en forholdsmaessig opgørelse af bundfradragene i forhold til – vel at maerke – hele indkomståret, og videre, at det samlede bundfradrag ikke kan overstige det højeste bundfradrag opgjort efter de to respektive regelsaet.
Rokader
Pressemeddelelser om udnaevnelser og rokader i virksomheder bedes sendt til navne@finans.dk