Ejendomsvaerdiskat af helt eller delvist udlejet hus

Kaere Tommy

Trylleri – hokus pokus.

Jeg laeser JP den 23. april 2022, og her står lidt om ejendomsvaerdiskat (jeg kalder det skat af egne gummistøvler!).

Det satte lidt tanker i gang.

Ejendomsvaerdiskat beregnes som 1 pct. af ejendomsvurderingen – således at hvis boligen er vurderet til 2 mio. kr., tillaegges 20.000 kr. til din skattemaessige indtaegt, og hvis skatteprocenten er 50 pct., bliver det 10.000 kr., som man mister i egne menneskepenge?

Hvis man har et sommerhus eller et enfamiliehus, og det udlejes, og man dermed ikke kan bruge det selv hele året – har man jo ikke sit hus til rådighed i udlejningsperioderne, og så skulle man jo tro, at ejendomsvaerdiskatten i det mindste var nul i disse perioder.

Så kan der vaere gradueringer.

Hvis huset lejes ud permanent

N hele året, skal der så betales ejendomsvaerdiskat?

eller huset lejes ud i perioder, N f.eks. et halvt år, skal der betales halv ejendomsvaerdiskat?

eller huset lejes ud i få

N måneder, skal der betales forholdsvis ejendomsvaerdiskat?

PS.

Man skal (for guds skyld) ikke eje sin egen bolig – man skal lade sin bolig vaere ejet af børn, familie eller venner, og puf så er der ingen ejendomsvaerdiskat – det er rent trylleri!

Med venlig hilsen Arkitekten

Svar

Jeg må nok desvaerre skuffe Dem:

Frem til 2000 blev vaerdien af ”rådighed over egen bolig” beskattet som en ”indkomst”. Blev vaerdien f.eks. opgjort til 20.000 kr., og var den effektive skatteprocent 50, resulterede det i en skat til betaling på 10.000 kr.

Denne beskatningsform blev aendret med ejendomsvaerdiskatteloven, der trådet i kraft i 2000.

Efter ejendomsvaerdiskatteloven er den skat, som beregnes, en effektiv skat. I Deres (forenklede) eksempel skal der således betales en skat på 20.000 kr.

Skatten er således uafhaengig af ejerens indkomst og opgøres og udløses således på samme måde for alle ejerboliger. Af samme grund vender skatten ”den tunge ende nedad”.

Udlejning

Ved erhvervsmaessig udlejning af en bolig skal der ikke betales ejendomsvaerdiskat vedrørende boligen, da boligen netop ikke står til rådighed for ejeren. Udlejning af hele boligen i hele året anses som udgangspunkt som erhvervsmaessig udlejning.

I andre tilfaelde, f.eks. ved udlejning af et sommerhus eller udlejning af en bolig en del af året, vil det bero på de naermere regler herom, hvorvidt og i hvilket omfang der skal betales ejendomsvaerdiskat. Udlejer man f.eks. sit (private) sommerhus, og har man valgt at anvende reglen om et bundfradrag på 11.900 kr./43.200 kr. (2022-tal) og et fradrag på 40 pct. af det overskydende beløb, skal ejeren betale ejendomsvaerdiskat for hele året.

Foraeldrekøb

Lader man sin bolig vaere ejet af børn, familie eller venner, således at man bor til leje ved familien (hele året), skal der ganske vist ikke betales ejendomsvaerdiskat, da der i så fald er tale om erhvervsmaessig udlejning.

I stedet skal udlejeren beskattes af et beløb svarende til markedslejen for boligen, men har samtidig fradrag for udgifterne ved ejendommens drift.

Om det i sidste ende er en mere gunstig skattemaessig løsning beror på en helt konkret vurdering, hvor det må anbefales at inddrage fordele og ulemper såvel på kort som på laengere sigt.