Rygtet om den store boligkrise er overdrevet

Boligerne vil falde i pris, men vi er ikke på vej ind i en egentlig boligkrise. Hvorfor ikke? Vi kigger i krystalkuglen for de naermeste to-tre år.

Boligmarkedet er under forandring. Vi har senest oplevet de første prisfald i en årraekke og et stigende udbud af boliger. Udbuddet er dog stadigt lavt sammenlignet med 2017 til 2019 med lidt over 60.000 boliger til salg. I dag er ca. 45.000 boliger udbudt på boligsiden.

Faldende priser og stigende udbud har vi set før. Det er som reglen optakten til et skifte i markedet, og det har også vaeret optakten på en raekke boligkriser gennem tiden. Er vi på vej mod en ny boligkrise?

Nej, det ser det ikke ud til, men lad mig gennemgå boligmarkedet og forudsaetninger for denne konklusion.

Boligmarkedet bestemmes af en raekke faktorer, hvor de vigtigste er renten og forventningerne til renten, inflationen og reallønsudviklingen, demografien i form af befolkningsudviklingen og alderssammensaetningen af befolkningen samt eventuel usikkerhed i samfundet og om økonomien. Lad os se på, hvordan det står til med disse faktorer i de naermeste år.

Renten er ikke laengere historisk lav, men den er heller ikke høj set med historiske briller. Den lange rente, som på boligmarkedet typisk anvendes på 30-årige lån med eller uden afdrag, er på omkring 4,5 pct. Det er det samme som i 2006, hvor den lange rente steg helt op til 7 pct., inden finanskrisen slog igennem.

Den korte rente er på omkring

1,5 pct., og det er da betydeligt højere end de minus 0,5 pct., man kunne opnå helt frem til begyndelse af 2022.

Den lange rente er begyndt at falde igen efter amerikansk renteforhøjelse. Ja, sådan er logikken en gang imellem. Amerikanerne haever bankernes indskudsrente for at bekaempe inflationen, og det får forventninger til renten på laengere sigt til at falde, og derfor falder den lange rente lidt. Logikken i de finansielle markeder er ofte lidt kringlet.

Renten vil på laengere sigt falde igen, da der er stor pengerigelighed i hele verden. Det blev demonstreret tydeligt under pandemien og har vaeret kortlagt gennem nogle år af den franske økonom Thomas Pikerty og andre. Hvis der er rigeligt med penge og for få områder at investerer i, falder prisen på penge, altså renten.

Renten kommer først ned igen for alvor, når vi igen forventer lav inflation. Det sker først, når inflationen bliver effektivt bekaempet af centralbankerne, herunder også Den Europaeiske Centralbank (ECB), som har har haevet renten med 0,75 pct. i september. Det specielle problem for ECB er, at det er politisk nødvendigt at holde renten nogenlunde lav for at hjaelpe de gaeldsplagede lande i Sydeuropa, blandt andet Italien. Derfor går man lidt langsommere til inflationsbekaempelsen end i USA, men det går den rigtige vej nu.

Inflation og realløn har stor betydning for boligmarkedet. Hvis inflationen skaber usikkerhed om den fremtidige realløn, der jo bestemmer, hvor mange penge den enkelte familie har til forbrug og boligudgifter, vil efterspørgslen efter boliger vaere mindre. Man vil vente lidt med at købe, når der er usikkerhed om fremtiden. Det eneste, der kan hjaelpe på denne usikkerhed, er faldende inflation.

Tilbage i 1970’erne var inflationen også høj, men dengang steg lønnen sammen med inflationen. Det ser ikke umiddelbart ud til at ske denne gang, da de automatiske mekanismer med lønstigninger haeftet på inflationen er afskaffet. Men der er alligevel stadig stor mangel på arbejdskraft, og den demografiske mangel vil kun blive større i de kommende 10-15 år. Så måske stiger lønningerne alligevel, og så risikerer vi mere langvarig, høj inflation.

Langvarig høj inflation er rigtig dårligt for samfundet og er kun i saerlige tilfaelde som i 1970’erne en fordel for boligejer med fastforrentede lån. Dengang skulle man blot bo i huset i to-tre år, så havde inflationen og lønstigningerne spist så meget af udgifterne, at man havde råd til huset.

Min forventning er, at vi vil se inflationen falde i løbet af et-to år, og dermed vil reallønsudhulningen stoppe. Derefter får man igen råd til at købe ejendom, men inden da vil priserne på ejendomme vaere faldet.

2020’erne er praeget af store aendringer på kort tid og en betydelig usikkerhed. Pandemi, krig i Ukraine, en regionalisering af verden og en opdeling af produktionen i regioner. En globalisering, der er stoppet eller ruller baglaens, dertil kommer konflikter og opbrud på mange fronter, også internt i lande, der ellers har vaeret praeget af ro og stabilitet i mange år. Usikkerhed i fremtiden er en sikker tilstand. Vi ved, at vi vil opleve nye begivenheder, der skaber usikkerhed, og som vi endnu ikke har hørt om.

Det betyder, at der grundlaeggende vil herske en vis usikkerhed om fremtiden i mange år frem. Det er i stor kontrast til 1990’erne, da Den

Kolde Krig var ovre, og vi var på de sejrendes side. Det var dengang, historien var slut. Det var den bestemt ikke. Først 9/11, så krige i

Irak og Afghanistan, derefter finanskrisen og uro i EU og om euroen. Usikkerhed betyder normalt en risikopraemie på penge. Det vil nok betyde, at renten vil vaere lidt højere på det lange sigt end i de helt usaedvanlige år med en lang rente på 0,5 pct.

Befolkningsudviklingen vil i de kommende 10 år betyde en stigning i gruppen mellem 30-39 år og i gruppe mellem 60-69 år samt gruppen børn under 10 år. Desuden vokser befolkningen på 10 år med over 200.000 personer. Det sidste betyder behov for omkring 100.000 nye boliger bare på grund af befolkningstilvaeksten. De mange nye børnefamilier betyder større efterspørgsel efter raekkehuse og parcelhuse og seniorboliger.

Faldet i gruppen mellem 20-29 år vil påvirke efterspørgslen efter boliger til leje i byerne, men faldet er ikke så stort de første par år.

Befolkningsudviklingen laegger en kraftig daemper på et eventuelt langvarigt prisfald på boligmarkedet. Det er helt i modsaetning til situationen i 2008, da finanskrisen skabte en stor nedtur på boligmarkedet. Dengang faldt gruppen mellem 30-39 år gennem hele perioden med prisfald på boliger.

Konsekvenserne for boligmarkedet de kommende to-tre år bliver et prisfald, som nok bliver begraenset til 10-15 pct. generelt og lidt mere på enkelte områder. Der bliver skabt en mulighed for de unge familier for at komme ind på boligmarkedet, og de unge familier er der netop mange af i de kommende år.

Prisfaldet kan vaere et problem for dem, der skal flytte og skal saelge deres bolig, men så laenge det er et mindre prisfald, vil få blive ramt. Desuden kan man jo også købe billigere, hvis man skal videre i en anden ejerbolig.

Afdaempningen af boligmarkedet vil vare fra efteråret 2022 og gennem 2023. Vi vil vaere på vej ud af afdaempningen i foråret 2024. Derefter en større efterspørgsel og et bedre marked i 2024-25.

Samtidig vil en eventuel boligboble blive udskudt i en årraekke frem, da boligbobler typisk skabes, når de nye på boligmarkedet ikke laengere kan huske eller ikke har oplevet den sidste boligkrise. Når priserne falder i en periode, vil det vaere tydeligt for de unge familier, at boliger ikke bare altid stiger i pris, og renten ikke altid er lav.

Den type konjunkturbevidsthed kan få stor betydning på lang sigt.

Udflytningen fra de store byer vil blive daempet, hvis boligpriserne falder 10 pct. eller mere. Det vil få nogle af udflytterne til at vente lidt.

Udflytningen fra de store byer vil blive daempet, hvis boligpriserne falder 10 pct. eller mere. Det vil få nogle af udflytterne til at vente lidt og blive usikre på fremtiden. Men sker der en afdaempning, vil vi se udflytningen genoptaget, når vi er ude af nedgangen på boligmarkedet, som jeg forventer, vi er i 2024.