Boligmarkedet er et minefelt: Derfor øges

Flekslån og andre rentetilpasningslån er ekstremt hårdt ramt af den finansielle uro. I horisonten lurer endnu flere problemer.

Boligmarkedet er et minefelt. Der er ikke laengere tvivl om, at de tårnhøje renter vil presse priserne nedad.

Alle faresignalerne er der nu. Priserne er begyndt at falde, rabatterne bliver større, og boligerne ligger laengere før salg. De dyreste områder vil blive hårdest ramt. Her taler vi om prisfald i størrelsesordenen 10 til 15 pct.

Og så er der ikke engang taget højde for den nye boligskattereform, der traeder i kraft 1. januar 2024. Reformen vil ramme de dyreste boliger hårdest, men det er langtfra sikkert, at alle når at få en ny vurdering, der er en forudsaetning for reformen.

Det vil skabe yderligere usikkerhed, og usikkerhed er gift for boligmarkedet, viser alle erfaringer.

Boligejernes låneadfaerd kan også udvikle sig til et problem. Søgningen mod lån med renterisiko har ikke vaeret større i mange år. Det kan ikke kun vaere ødelaeggende for boligejernes privatøkonomi, men også for den finansielle stabilitet, advarer Det Systemiske Risikoråd i sin seneste rapport.

Og risikorådet har skaerpet advarslerne.

Sådan er det gået

Alle ved, at boligrenterne er steget voldsomt siden januar.

Dengang kunne man få et 30-årigt lån med en fast rente omkring 1,5 pct.

Fra naeste uge er renten 6 pct. Det er en firedobling på ni måneder.

Renten på det mest populaere flekslån, F5, er i samme periode steget fra ca. 0 til nu 3,8 pct. Det kan vi kalde en mangedobling!

Rentestigningerne på flekslånene betyder, at det ikke laengere er naer så attraktivt at benytte dem, hvis man indfrier sit eksisterende boliglån til underkurs. Den trafik, som kaldes skaev konvertering, har fået sit gennembrud i år.

40 pct. af alle de boligejere, der har lagt lån om i år, har udskiftet deres faste rente med variabel rente. Dermed er de i bogstaveligste forstand gået fra rentesikkerhed til renteusikkerhed.

De pågaeldende vinker frivilligt farvel til at kunne konvertere, når renten bevaeger sig både op og ned. Samtidig løber de en renterisiko, der kan få alvorlige konsekvenser for deres privatøkonomi.

Advarsler mod gaeld

Vi hører tit, at danske boligejere er godt polstrede og derfor kan tåle prisfald. Det er Det Systemiske Risikoråd ikke enig i. Rådet blev nedsat efter finanskrisen netop for at advare om de finansielle risici, der kan opstå.

En af de opsigtsvaekkende konsekvenser fra den seneste rapport lyder:

»Danske boligejere har betydelige aktiver, men er også blandt de mest forgaeldede i verden målt på bruttogaeld i forhold til disponibel indkomst.«

Det er ikke kun huspriserne, der vil få et gok fremadrettet. Alle danskere med aktier ved udmaerket, at deres formue er blevet udhulet allerede. Så vaerdien af aktiverne falder, mens renterne af gaelden stiger.

Risikorådet går endda så langt som til at påpege, at boligejernes øgede lyst til flekslån og afdragsfrihed er en trussel for den finansielle stabilitet i Danmark.

Renterne bestemmes alene af kursbevaegelserne, og de har pil nedad nu. Det kan meget vel skyldes, at der på det seneste er skabt en vis usikkerhed om investorernes lyst til at købe danske boligobligationer.

Uroen på finansmarkederne har fået investorerne til at flytte flere penge til Tyskland, der er det sikreste marked i krisetider.

For at ville købe danske obligationer, kraever de rabat. Den rabat er nu 40 basispoint, men her taler vi kun om forholdet mellem tyske og danske statspapirer.

Foruden de 40 basispoint vil investorerne have yderligere rabat for at købe boligobligationer, som altså rammes på to fronter.

De udenlandske investorer er så småt begyndt at traekke sig tilbage. I januar ejede udlandet knap 35 pct. af alle boligobligationer. Nu er ejerandelen blot 32,8 pct. Også blandt danske investorer er interessen faldende.

Fordele ved tilpasningslån

Rentetilpasningslån har altid vaeret billigere end lån med fast rente. Det er de stadigvaek.

Det er stadig muligt at låne med en lav rente. De mest rentefølsomme lån som eksempelvis F1 ligger nu i rente omkring 2,5 pct.

Forskellen mellem renteFordelen

16. sep. 2022 22. sep. 2022

3,1

29. sep. 2022

3,1 3,4

Den 10. september 2022 omtalte jeg i disse spalter en dom fra Højesteret fra den 30. august 2022, hvor en aktionaer blev beskattet af godt 3,8 mio. kr., uanset at han reelt ikke havde modtaget en økonomisk fordel fra sit selskab. Sagen vedrørte indkomstårene 2012-2014, og med renter af restskatten som følge af indkomstforhøjelsen på de 3,8 mio. kr. naermer aktionaerens samlede tilsvar til statskassen sig formentlig de 3,8 mio. kr.

Set fra statskassens synspunkt var der således ”meget at komme efter”. Set fra aktionaerens synspunkt står det uden videre klart, at en sådan beskatning ud fra enhver betragtning er fuldstaendig uacceptabel.

Skattereglerne for aktionaerlån gaelder imidlertid fortsat i uindskraenket omfang. Fra politisk side har der ganske vist vaeret igangsat undersøgelser m.v., ligesom Skatteministeriet i et ministerielt notat er fremkommet med løsningsforslag på denne helt uholdbare situation. Men der er fortsat ikke taget konkrete initiativer til at aendre reglerne.

For hovedaktionaerer er der således fortsat god grund til at sikre sig, at man ikke uforvarende kommer i klammeri med skattereglerne om aktionaerlån.

Mellemregningskontoen

Udlån fra selskab til hovedaktionaer indebaerer, at hovedaktionaeren uden videre bliver omfattet af skattereglerne for aktionaerlån.

Udlån omfatter også bevaegelser på en mellemregningskonto mellem selskab og aktionaer, når saldoen på mellemregningskontoen viser et tilgodehavende i selskabets favør; også selv om dette er ganske kortvarigt – eksempelvis kun i én dag, jf. artiklen fra marts 2022, ”Aktionaerlån – en dyr finansiering”, i afsnittet ”Et eksempel”, hvor der er vist et eksempel på 12 x beskatning af den samme fejl.

Det vel nok mest utilfredsstillende ved de nuvaerende regler er naermere, at en aktionaer, der ”overtraekker” mellemregningskontoen med selskabet, og som kort tid efter indsaetter det skyldige beløb, ofte vil vaere i den vildfarelse, at fejlen nu er rettet. Men som vist i ”Et eksempel” vil efterfølgende indsaetninger og haevninger kunne udløse udbyttebeskatning et utal af gange som følge af aktionaerens fejlagtige opfattelse af, at det pågaeldende fejltrin med en for stor haevning er rettet, hvilket selskabets bogholderi viser – men som skatteretligt ikke kun er en tikkende bombe, men så at sige en jaevnlig eksplosion af udløste skatter.

Men også andre dispositioner kan føre til, at der anses at foreligge et aktionaerlån i skattelovgivningens forstand.

Det drejer sig efter loven om tilfaelde, hvor selskabet – direkte eller indirekte – stiller sikkerhed for aktionaerens gaeld, og tilfaelde, hvor selskabet ”stiller midler til rådighed” for aktionaeren.

Udlån til aktionaerens naertstående

Én facet af skattereglerne om aktionaerlån drejer sig om tilfaelde, hvor selskabet – direkte eller indirekte – udlåner midler m.v. til aktionaerens naertstående.

Modsatrettede hensyn gør sig her gaeldende:

På den ene side er udgangspunktet, at et selskab lovligt kan udlåne midler, når visse betingelser er opfyldt.

På den anden side vil de i skatteretten velkendte ”omgåelsessynspunkter” føre til, at en hovedaktionaer ikke bør kunne undgå beskatning ved – i stedet – at foranledige, at selskabet foretager udlån til f.eks. aktionaerens hustru, der herefter kan udlåne midlerne til aktionaeren.

I lovforslaget fra 2012 om aktionaerlån blev det tilkendegivet, at beskatning også ville kunne indtraede, hvis selskabet foretager udlån til en af hovedaktionaerens naertstående, der ikke selv er aktionaer i selskabet. I lovforslaget naevnes i den forbindelse som eksempler ”aegtefaeller eller børn”.

I praksis er beskatningen imidlertid blevet udstrakt til at omfatte også tilfaelde, hvor selskabets midler udlånes til en videre kreds af naertstående.

Skattemyndighederne har således bl.a. rejst spørgsmål om beskatning i tilfaelde, hvor selskabet udlåner midler til hovedaktionaerens kaereste, børns kaerester, en fraskilt aegtefaelle, søskende m.v. På denne måde er kredsen af personer, hvor et udlån vil kunne føre til udbyttebeskatning af aktionaeren, blevet udvidet kraftigt.

Den 25. juni 2022 blev i disse spalter omtalt flere sager om en sådan beskatning, herunder vedrørende samlevere.

Samlevere

Det drejer sig bl.a. om en sag afgjort ved en byretsdom den 24. november 2020, hvor en eneanpartshavers mangeårige samlever havde foretaget en raekke kontanthaevninger i selskabet, således at selskabet havde fået et større tilgodehavende mod samleveren.

Skattestyrelsen beskattede eneanpartshaveren af dette beløb som udbytte, og denne beskatning blev fastholdt først af Landsskatteretten og siden af byretten og landsretten.