Risikoen med flekslån

tilpasningslån med kort og laengere rentebinding er udvidet og er højere end tidligere. F3-renten var lavere end F1-renten på et tidspunkt. I dag er den knap 1 procentpoint højere.

I flere tilfaelde vil det give meget god mening at vaelge et rentetilpasningslån. Hvis man eksempelvis har planer om at flytte inden for to-tre år, er et F3-lån oplagt. Vil man flytte før, kan både F1- og et F kort-lån vaere en god idé. De vil fortsat vaere billigst.

Fra naeste uge vil det toneangivende 30-årige lån have en fast rente på 6 pct. F1-renten er altså 3,5 procentpoint billigere.

Ulemper ved variabel rente

Det er risikabelt at vaelge rentetilpasningslån i øjeblikket. Det maerker de boligejere, der står over for at skulle have refinansieret deres flekslån.

Mange vil opleve, at de går fra negativ rente til en rente på over 3 pct.

Deres renteudgifter stiger forenklet sagt med over 30.000 kr. om året for hver million kroner, de låner.

Den største ulempe ved rentetilpasningslån er, at man ved at vaelge et sådant slet ikke er garderet mod fald i boligpriserne. Obligationerne bag flekslån er ikke specielt kursfølsomme, og hvis man får en kursgevinst, er den skattepligtig.

Falder renterne, og har man behov for at saelge boligen midt i et låneforløb, kan man kun gøre det til dagskurs. Og den vil i dette tilfaelde vaere højere end den kurs, man fik lånet hjem til.

Og boligpriserne vil falde. Det kan ikke undgås nu. Det betyder, at de pågaeldende boligejere risikerer at blive teknisk insolvente. Ikke mindst, hvis en ny tendens fortsaetter. Flere er nemlig begyndt at optage lån både med renterisiko og afdragsfrihed. Den udvikling bekymrer Det Systemiske Risikoråd, der i dets seneste rapport bl.a. skriver:

»Saerligt for boligejere med høj belåningsgrad er der større sandsynlighed for at blive teknisk insolvent.«

Og afdragsfrihed er bestemt ikke gratis. Bidragssatserne stiger maerkbart, hver gang man optager et lån med afdragsfrihed.

De boligejere, der valgte et 0,5 pct.-lån, da det var i spil, er langt bedre stillede. For hver mio. kr., de skylder, kan de barbere knap 40 pct. af restgaelden – altså 400.000 kr. Det betyder, at de kan baere et betydeligt prisfald.

Renteprognoserne er efterhånden til at for at blive glemt igen. I banker og realkreditinstitutter er man begyndt at bruge udtryk som »50 eller 80 pct.’s chance for, at ...«

Og det giver mening, da rentemarkederne er uforudselige.

Renteprognoser justeres

Eksempelvis skabte den økonomiske uro i Storbritannien endnu mere panik på obligationsmarkederne i resten af Europa. Normalt vil pundet og Bank of Englands dispositioner naermest ikke blive registreret i Europa, men intet er normalt.

Renteprognoserne bliver derfor justeret hele tiden. Totalkredit reviderede i sidste uge prognosen for, hvor meget F3- og F5-lånerne skal betale, når de skal have ny rente til nytår. Prognosen for F5-lånerne var en rente på 3,2 pct. Ugen efter er renten ca. 3,8 pct.

Ikke ret mange tvivler på, at renterne skal endnu højere op. Isaer lån med helt kort rentebinding er dybt afhaengige af beslutningerne rundtomkring i centralbankerne.

Når ECB eksempelvis haever sine styringsrenter 0,25 pct. mere end ventet, vil F1-renten stige lige knapt det samme.

Når renterne skal højere op, skyldes det, at centralbankerne har slået fast med hegnspaele, at den rekordhøje inflation skal ned. Og det gøres kun ved at haeve renterne. Andet skyts er der ikke laengere i våbenarsenalet.

Saerligt for boligejere med høj belåningsgrad er der større sandsynlighed for at blive teknisk insolvent.

I artiklen er der brugt baggrundsmateriale fra Nationalbanken, Det Systemiske Risikoråd, Finans Danmark, Totalkredit, Realkredit Danmark, Jyske Realkredit og Nordea Kredit.