Boligmarkedet er et minefelt: Derfor øges
Flekslån og andre rentetilpasningslån er ekstremt hårdt ramt af den finansielle uro. I horisonten lurer endnu flere problemer.
Boligmarkedet er et minefelt. Der er ikke laengere tvivl om, at de tårnhøje renter vil presse priserne nedad.
Alle faresignalerne er der nu. Priserne er begyndt at falde, rabatterne bliver større, og boligerne ligger laengere før salg. De dyreste områder vil blive hårdest ramt. Her taler vi om prisfald i størrelsesordenen 10 til 15 pct.
Og så er der ikke engang taget højde for den nye boligskattereform, der traeder i kraft 1. januar 2024. Reformen vil ramme de dyreste boliger hårdest, men det er langtfra sikkert, at alle når at få en ny vurdering, der er en forudsaetning for reformen.
Det vil skabe yderligere usikkerhed, og usikkerhed er gift for boligmarkedet, viser alle erfaringer.
Boligejernes låneadfaerd kan også udvikle sig til et problem. Søgningen mod lån med renterisiko har ikke vaeret større i mange år. Det kan ikke kun vaere ødelaeggende for boligejernes privatøkonomi, men også for den finansielle stabilitet, advarer Det Systemiske Risikoråd i sin seneste rapport.
Og risikorådet har skaerpet advarslerne.
Sådan er det gået
Alle ved, at boligrenterne er steget voldsomt siden januar.
Dengang kunne man få et 30-årigt lån med en fast rente omkring 1,5 pct.
Fra naeste uge er renten 6 pct. Det er en firedobling på ni måneder.
Renten på det mest populaere flekslån, F5, er i samme periode steget fra ca. 0 til nu 3,8 pct. Det kan vi kalde en mangedobling!
Rentestigningerne på flekslånene betyder, at det ikke laengere er naer så attraktivt at benytte dem, hvis man indfrier sit eksisterende boliglån til underkurs. Den trafik, som kaldes skaev konvertering, har fået sit gennembrud i år.
40 pct. af alle de boligejere, der har lagt lån om i år, har udskiftet deres faste rente med variabel rente. Dermed er de i bogstaveligste forstand gået fra rentesikkerhed til renteusikkerhed.
De pågaeldende vinker frivilligt farvel til at kunne konvertere, når renten bevaeger sig både op og ned. Samtidig løber de en renterisiko, der kan få alvorlige konsekvenser for deres privatøkonomi.
Advarsler mod gaeld
Vi hører tit, at danske boligejere er godt polstrede og derfor kan tåle prisfald. Det er Det Systemiske Risikoråd ikke enig i. Rådet blev nedsat efter finanskrisen netop for at advare om de finansielle risici, der kan opstå.
En af de opsigtsvaekkende konsekvenser fra den seneste rapport lyder:
»Danske boligejere har betydelige aktiver, men er også blandt de mest forgaeldede i verden målt på bruttogaeld i forhold til disponibel indkomst.«
Det er ikke kun huspriserne, der vil få et gok fremadrettet. Alle danskere med aktier ved udmaerket, at deres formue er blevet udhulet allerede. Så vaerdien af aktiverne falder, mens renterne af gaelden stiger.
Risikorådet går endda så langt som til at påpege, at boligejernes øgede lyst til flekslån og afdragsfrihed er en trussel for den finansielle stabilitet i Danmark.
Renterne bestemmes alene af kursbevaegelserne, og de har pil nedad nu. Det kan meget vel skyldes, at der på det seneste er skabt en vis usikkerhed om investorernes lyst til at købe danske boligobligationer.
Uroen på finansmarkederne har fået investorerne til at flytte flere penge til Tyskland, der er det sikreste marked i krisetider.
For at ville købe danske obligationer, kraever de rabat. Den rabat er nu 40 basispoint, men her taler vi kun om forholdet mellem tyske og danske statspapirer.
Foruden de 40 basispoint vil investorerne have yderligere rabat for at købe boligobligationer, som altså rammes på to fronter.
De udenlandske investorer er så småt begyndt at traekke sig tilbage. I januar ejede udlandet knap 35 pct. af alle boligobligationer. Nu er ejerandelen blot 32,8 pct. Også blandt danske investorer er interessen faldende.
Fordele ved tilpasningslån
Rentetilpasningslån har altid vaeret billigere end lån med fast rente. Det er de stadigvaek.
Det er stadig muligt at låne med en lav rente. De mest rentefølsomme lån som eksempelvis F1 ligger nu i rente omkring 2,5 pct.
Forskellen mellem renteFordelen
16. sep. 2022 22. sep. 2022
3,1
29. sep. 2022