Så let afbøder du skaderne af høje boligrenter

Det er en rigtig dårlig idé at lade stå til, når renterne svinger så voldsomt som nu.

Der tudes altså for meget over høje boligrenter, der ikke er høje, hvis man har en hukommelse.

Den tager vi lige igen: Renterne er ikke høje i historisk sammenhaeng. Stop nu det tuderi, og brug i stedet kraefterne på at afbøde skaderne. Det er let, og opskriften kommer lige om lidt.

Når renten stiger, koster det i sagens natur mere at låne. Eneste forbehold er naturligvis, at Folketinget vedtager en ”Rentepakke”, som efterfølges af en ”Lejerkompensations-pakke”. Begge pakker kan afhentes ved valgurnerne.

Man ved aldrig!

Pakkerne finansieres ved at inddrage én dag af Folketingsmedlemmernes tre måneder lange sommerferie.

For ca. 20 år siden besluttede vi os for herhjemme at disponere vores økonomi, sådan at vi blev uafhaengige af de offentlige kasser og rentebevaegelserne. Det har vi ikke fortrudt, og opfordringen er hermed givet videre.

Der er flere håndtag at hive i, når renterne stiger.

Det vigtigste er: Afdrag!

Afdragsfrie lån har altid vaeret lidt af et mysterium, for hvorfor i alverden skal man ikke betale det, man skylder? Den diskussion kan vi lige så godt laegge i graven. Afdragsfrie lån fylder så meget efterhånden, at boligmarkedet ville bryde sammen, hvis de blev fjernet.

Det har også vist sig, at rigtig mange bruger afdragsfriheden fornuftigt – i mange tilfaelde snusfornuftigt.

I stedet for et banklån med 20 års løbetid forkorter man løbetiden på det dyre lån. Realkreditlånet gøres afdragsfrit, men så snart banklånet er betalt tilbage, begynder man af afdrage.

Snusfornuften viser sig også, når de 10 års afdragsfrihed udløber. Så begynder de fleste boligejere simpelthen at betale af på gaelden.

Jo højere renterne er, desto større er fordelen ved at afdrage. Vi tager her udgangspunkt i et lån på 2 mio. kr.

Det ene er et 4 pct.lån med afdrag. Det andet er et 5 pct.-lån med mulighed for 10 års afdragsfrihed.

Den månedlige bruttoydelse på lånet med afdrag er 11.000. Ydelsen på det afdragsfrie lån er ca. 9.600 kr. Der er altså 1.400 kroners forskel, og hvad får man så for dem? Man får et afdrag på ca. 3.100 kr. Man betaler altså halv pris for sit afdrag. Og afdrag er lig opsparing. Jeg har svaert ved at se, hvor man kan få en bedre forrentning af sine investeringer.

Det er en ekstra god idé at grave pengene til afdrag frem, når boligmarkedet er under pres som nu. Det er der to grunde til.

Relativt mange har fået forlaenget deres afdragsfrihed med yderligere 10 år. Det kan man, men som udgangspunkt kun hvis realkreditgaelden er 80 pct. eller derunder af boligens vaerdi. Hvis ikke, har man en rettighed, som mange ikke kender. Man har ret til at få et nyt 30-årigt lån med afdrag. Men det vil reelt sige, at man finansierer sin bolig med lån med en løbetid på 40 år. Og det er unødvendigt dyrt.

Det ville have vaeret langt, langt bedre at fordele afdragene ud over alle 30 år i stedet. Så undgår man også det chok, der kan opstå, når man efter 10 år uden afdrag pludselig skal begynde at betale tilbage. I visse tilfaelde kan det mere end tredoble den månedlige ydelse.

Hvis man ikke synes, man har råd til afdrag (men så få råd!), kan man bruge denne finte. Vi holder fast i lånet til 2 mio. kr. I den afdragsfrie version vil det som naevnt koste 9.600 kr. før skat hver måned.

Men kan vaelge at betale 400 kr. mere og dermed afdrage 3.400 kr. hver måned. Det opnår man ved at vaelge et F5-lån med afdrag i stedet. I så fald er man altså sikker på at få høvlet 200.000 kr. af inden for en periode på fem år.

Og så er der hardcore-løsningen. I stedet for et lån på 30 år hapser man et på 20. Der bliver godt nok trukket ca. 2.500 kr. mere om måneden på et lån på 2 mio. kr. Men ydelsen omkring 13.500 kr. sikrer et afdrag på knap 6.000 kr. hver måned. Det samlede beløb, der skal betales tilbage er 0,5 mio. kr. lavere, nemlig 2,9 mio. kr.

Jeg kan kun opfordre til at holde øje med kurslisterne hos realkreditinstitutterne. De opdateres regelmaessigt, og det er nødvendigt, for det går staerkt. At den 30-årige rente kan svinge fra 4 til 6 pct. eller omvendt på få uger, er ikke laengere noget saersyn.

Derfor er det langtfra sikkert, at de låneomkostninger, der står på ejendomsmaeglernes salgsopstillinger, er i tråd med virkeligheden. ■ Et råd til saelgerne: Er ydelsen beregnet ud fra et 6 pct.-lån, så tjek lige om renten er faldet til 4.

■ Et råd til køberne: Er ydelsen beregnet ud fra et 4 pct.-lån, så tjek lige, om renten er steget til 6.

Jeg ville vaere varsom med kritikløst at tage imod et lån med afdragsfrihed nu, medmindre min restgaeld var på 60 pct. eller derunder af boligens vaerdi.

For som jeg har naevnt, er der virkelig store gevinster ved at betale, hvad man skylder.

Nogle ville formentlig kalde afdrag for »klassiske dyder«, andre »rettidig omhu«. Jeg kalder det »sundt«. LARS NIELSEN

I skal ikke lade jer spise af med standardløsninger. 4 pct.-lånet ligger i en flot kurs, og rådgiveren behøver ikke at bruge et Excel-ark for at smaekke det på bordet. Men hvad med 3,5 pct.-lånet, der ligger taet på 95?

Hvis det kommer i spil, vil rådgiverne i tre realkreditinstitutter få røde ører. Det er nemlig kun Totalkredit, der har versionen med afdrag.

Det er helt relevant at spørge: »Hvorfor har I ikke det?« med tilføjelsen: »Du må gerne ringe til en ven, før du svarer.«

Nogen ville formentlig kalde afdrag for »klassiske dyder«, andre »rettidig omhu.« Jeg kalder det »sundt«.