Behandl boliglånet praecist som din opsparing
Langt de fleste boligejere bør behandle deres boliglån som en investering. Nogle kan bruge det som en investering i en god nattesøvn.
Et tankeeksperiment. Du har 2 mio. kr. stående på bankbogen og bliver spurgt, om du vil investere dem for at få så meget ud af opsparingen som muligt? Ja selvfølgelig, siger du.
Du har et realkreditlån på 2 mio. kr. og bliver spurgt, om du vil pleje det og få så meget ud af det som muligt? Måske eller nej, vil du svare – for du ved, hvad du har!
Jeg fik engang dette råd fra en, der havde laest tykkere økonomibøger end jeg og befandt sig hjemmevant i excelarkenes forunderlige formelunivers:
»Behandl dit boliglån som en investering. Det er en del af det aktiv, som du har i boligen!«
Det har jeg gjort, og jeg er ikke alene. Sidste år blev der omlagt boliglån for ca. 240 mia. kr. Det var i alle tilfaelde boligejere, der konverterede lodret eller skråt. De benyttede sig af kursfaldene til at indfri lån med en rente fra 0,5 til 2,5 pct.-lån til underkurs og erstatte dem med nye fastrentelån med en højere rente eller rentetilpasningslån.
Praecis det med en højere ydelse giver banker og realkreditinstitutter rådgivningskvaler. Dybest set skal de jo anbefale en kunde at disponere, så hans eller hendes månedlige omkostninger bliver større.
Derfor understreger de også, at den type konverteringer er spekulative. Den helt store gevinst opstår kun, hvis renterne falder igen, og der kan konverteres én gang til.
Hvis man indfrier sit 2 mio. kroners lån til kurs 70, slår man 600.000 kr. af gaelden og skylder nu kun 1,4 mio. kr. Det betaler man en højere månedlig ydelse for. Det lyder vel egentlig som en o.k. forretning – af to grunde:
Man bliver bedre rustet ■ til prisfald.
Belåningsgraden falder – ■ og i mange tilfaelde så meget, at de samlede bidragsbetalinger falder.
Og så er der den fraekke løsning, som jeg ved, mange har benyttet. Man skaerer ikke alle 600.000 kr. af, men beholder de 300.000 kr. til forbrug.
Dermed reducerer man sin restgaeld til 1,7 mio. kr., men får altså 300.000 kr. i hånden.
Vi taler om penge, der saettes ind på kontoen – ikke som resultat af hårdt arbejde, men af udsving på finansmarkederne. Det er et afkast på 15 pct.
Man er stadig bedre rustet til prisfald, og der kan stadig vaere bidragsrabat i udsigt.
Skal man konvertere, fordi man kan? Nej, selvfølgelig skal man ikke det. Det er heller ikke alle, der har nerver til at kaste deres sparepenge ud på de frådende finansmarkeder. Det så man under den lange periode med negative renter, hvor et flertal af danskerne med penge på kontoen accepterede at betale negative renter for at have deres penge stående. Dumt, ville nogen sige. Måske, men uanset om det handler om investeringer eller boliglån, skal man altid gøre det, man sover bedst med.
At lade vaere med at gøre noget kan vaere fornuftigt for nogen. Det gør sig isaer gaeldende på aktiemarkedet, hvor historien viser, at man skal holde haenderne fra tastaturet og vente, når aktiestormen raser. Det retter sig igen. Det gør det altid.
For aeldre boligejere, der har valgt 30 års afdragsfrihed og fast rente, er det oplagt ikke at gøre noget. Hvorfor frivilligt påføre sig selv en højere husleje, når man nu har disponeret med en lav i op til 30 år?
Her giver det mening ikke at gøre noget.
Alle andre bør gøre sig tanker om at pleje gaelden. Der er virkelig mange penge at spare. For den enkelte kan der vaere tale om flere hundrede tusinde kroner.
Der er inspiration at hente fra virksomhederne. Alle virksomheder fokuserer både på det daglige regnskab – resultatopgørelsen – og formueforholdene – balancen.
Enhver virksomhedsejer ville overveje, hvilken pris han eller hun ville vaere klar til at betale for at banke gaelden laengere ned, vel vidende at intet er gratis.
Vi kan sjaeldent få både lavere gaeld og boligydelse på samme tid. Vi er i haenderne på mekanismerne på de finansielle markeder. Sådan er det.
Et boliglån kan vaere en investering i fremtiden. Eksempelvis kan man ved at bruge afdragsfrihed eller »aktivere sin frivaerdi«, som min bankrådgiver engang udtrykte det, indbetale mere på sin pension.
Man spreder sin risiko, og det er vigtigt. Overskuddet eller frivaerdien kan bruges i pensionsopsparingen. Dermed får man fradrag for indbetalingerne. Godt nok skal man betale skat ved udbetalingen, yngre generationer og valg af uddannelser.
Det er oplagt, at originale menneskelige egenskaber fortsat vil have stor vaerdi i fremtiden. AI kan ikke erstatte det, der handler om menneske til menneske. Teknologierne vil producere varer og styre processer mere effektivt end mennesker, men mennesket er unikt, når det gaelder social interaktion, intuition, empati, originalitet, kritisk taenkning, dømmekraft og helhedsorienteret planlaegning og beslutningstagning.
Kagen bliver simpelthen større med AI. Det er den måde, teknologisk udvikling har fungeret på økonomisk set siden udviklingen af stenredskaber, anvendelse men denne skat vil i langt de fleste tilfaelde vaere lavere end fradraget.
Der er dog et men, og det skal vi tilbage til finanskrisen for at aktivere. Umiddelbart før krisen var det helt almindeligt at belåne sin alt for højt vurderede bolig med afdragsfrihed. Overskuddet blev kanaliseret direkte over i pensionerne. Det blev kaldt ”skattefilteret”.
Da både bolig- og aktiepriserne faldt voldsomt i årene efter finanskrisen, blev et hav af boligejere teknisk insolvente og tvunget til at skrue ned for forbrugshanen i pensionsalderen.
Dette er endnu et bevis for, at man ikke skal satse alt.
Der er stor vaerdi i at bruge samme mekanismer på sit boliglån som på sine sparepenge og pensionsdepot. Et boliglån er en investering.
Historien viser, at mange danskere ikke vil investere deres sparepenge, for de kan ikke leve med tab. Mange boligejere vil heller ikke røre ved deres boliglån, for de ved, hvad de har. Og det er de tilfredse med.
De lytter til deres mavefornemmelse, og rumler den mod sikkerhed, skal man søge den – ubetinget!
Ikke at foretage sig noget kan også vaere en god investering – nemlig en investering i nattesøvnen. af ild, opfindelsen af hjulet, dampmaskinen, forbraendingsmotoren, saebe og penicillin.
Maskinerne har på mange områder erstattet den menneskelige muskelkraft. Nu kommer AI og komplementerer og på visse områder erstatter den menneskelige hjernekraft. Det kan virke skraemmende, men den samlede velstand vil stige.
Hvordan vi kommer til at skaere kagen er et helt andet og vigtigt tema for fremtiden. Et godt bud er, at de nye teknologier også denne gang vil skabe højere indtjening i erhvervslivet og et bredere løft i velstanden for de fleste. I hvert fald økonomisk set.