Mange boligejere fravaelger realkreditlånet: Sådan sparer de penge
En boligejer med frivaerdi, penge i banken og pensioner har gode kort på hånden, når der skal forhandles vilkår for boliglånet.
Vi boligejere er blevet spekulanter. Mange af os aner det bare ikke. Hver gang vi vaelger et nyt lån, har det konsekvenser.
Vi kan øge rentefølsomheden og dermed risikoen for ustabil privatøkonomi, vi kan fjerne rentefølsomheden og sikre en stabil privatøkonomi.
Realkreditmarkedet er blevet pengenes svar på Hjallerup Marked. Det vaelter med tilbud, men man kan aldrig vide sig sikker på at have gjort en god handel. Det skaber usikkerhed, og det kan jeg godt forstå. Man kan heller ikke undgå at blive påvirket af den selvudnaevnte ekspertgruppe bestående af Kloge Åger og Åser.
en anden model, som er vaerd at overveje. Danskerne har over 1.000 mia. kr. stående på opsparingskonti. Mange af dem er boligejere, og de står i en gunstig situation, hvis de er traette af at få knubs i realkredit-rodeoen. Løsningen er et banklån i boligen – som regel kaldet prioritetslån.
Et sådant erstatter det traditionelle realkreditlån. Jeg skal understrege, at dette ikke er en anbefaling af at belåne sin bolig på den måde. Men – og sådan et er der jo altid – for boligejere med solid økonomi giver det basis for at presse banken til en fornuftig aftale og spare penge.
En boligejer med frivaerdi,
Der er dog
penge i banken og pensioner har gode kort på hånden, når der skal forhandles vilkår for boliglånet. Et boliglån er så stor en del af økonomien, at det giver i høj grad mening at skifte bank, hvis ikke man er tilfreds.
Bankerne er i fuld gang med at offentliggøre årsregnskaber, og de er rekordgode. I Spar Nords tilfaelde fylder bankboliglån nu så meget, at det direkte kan aflaeses i det flotte årsregnskab.
ikke alene. På to år har bankerne udstedt nye boligbanklån for 50 mia. kr. I dag er der således lån for knap 400 mia. kr. Årsregnskaberne mere end antyder, at udviklingen fortsaetter og måske accelererer.
Gennembruddet kom i 2022 i forbindelse med den voldsomme konverteringsstormflod. Rekordmange bo
Spar Nord er
ligejere indfriede deres lån med fast rente til underkurs og erstattede det med et lån med variabel rente. Dermed skar de både af restgaelden og af den månedlige ydelse.
At bruge den manøvre betyder, at man vender sin risikoprofil på hovedet. Tidligere havde man fuld rentesikkerhed, nu har man fuld renteusikkerhed. Flekslån tilfører så yderligere den usikkerhed, at de kun kan indfries til overkurs, hvis kurserne bag fleksobligationerne stiger. Det sker ved rentefald, som de fleste i øvrigt forventer vil indfinde sig i løbet af i år.
Hos Realkredit Danmark
har man noteret sig, at mange af boligkunderne har valgt et banklån i Danske Bank i stedet. Det har stadig renterisiko, men kursrisikoen er vaek. Et banklån kan altid indfries til kurs 100. Derudover kan man altid indbetale ekstra, hvis man pludselig kommer til penge.
Ikke alle kan få sådan et lån, og for førstegangskøbere vil det heller ikke give mening. Et optimalt udgangspunkt for dem er et lån med fast rente, så de har fuld sikkerhed om privatøkonomien de første år. I flere banker kan man belåne maksimalt 60 pct. af boligens vaerdi med et banklån. I andre kan man få fuld belåning.
Den helt store fordel opnår man, hvis man har penge ved siden af. Ved siden af prioritetslånet oprettes en indlånskonto med en attraktiv rente, der nogenlunde modsvarer renten på lånet. Dermed kommer prioritetslånet til at fungere som en regulaer kassekredit, der kan haeves og indsaettes på.
Jo flere penge, der står på indlånskontoen, desto billigere bliver lånet, da indlåns- og udlånsrenterne modregnes. Alle med kassekreditter på lønkontoen kender mekanismen. Når lønnen går ind, bliver gaelden mindre, og jo taettere man kommer månedens udgang større. Men bruger man ikke hele sin løn, maser man stadig sine renteudgifter ned.
Den største ulempe ved at lade banken stå for hele lånet er afhaengighedsforholdet. Banken kan aendre rentesatserne. Det kan den ikke, når der er tale om et realkreditlån. Derfor er det ikke det rette lån for boligejere med en svagere økonomi. Bliver en i familien eksempelvis ramt af arbejdsløshed, kan der blive skruet på renten.
Den helt store fordel opnår man, hvis man har penge ved siden af. Ved siden af prioritetslånet oprettes en indlånskonto med en attraktiv rente, der nogenlunde modsvarer renten på lånet. Dermed kommer prioritetslånet til at fungere som en regulaer kassekredit, der kan haeves og indsaettes på.
For de velpolstrede er det en helt anden sag. De kan spare renteudgifter ved at bruge kassekredit-modellen, og de bør presse banken til at få så gode vilkår og lave renter som muligt. Det er stort set umuligt for boligejere at få forhandlet omkostningerne til et realkreditlån ned. Omkostningerne til kursskaering og kurtage er ikke til forhandling. Kun håndteringsomkostningerne kan der files på.
Der er langt mere at spille med og på, når det drejer sig om et banklån. Så er kundeforholdet til banken reelt på spil. At miste solide boligkunder kan koste mere end frugtkurven i den lokale filial.
Markedet for boliglån er uoverskueligt, den betragtning er fair nok. Omvendt har der aldrig vaeret flere muligheder for at vaelge det boliglån, der er optimalt for privatøkonomien. Det kraever, at vi stiller krav til banken og ikke som udgangspunkt takker ja til et standardtilbud.
Bankerne traenger til at få modspil fra boligejere- og købere – ja, det ville vaere sundt for dem.