Kan Brabrand Boligforening kraeve erstatning fra genstridige beboere?
Beboere i Gellerup vil ikke flytte ud af nedrivningsdømte blokke og har fået varslet mulige krav om erstatning. Men har boligforeningen juraen på sin side?
Beboerne risikerer at skulle betale erstatning, hvis ikke de flytter ud af lejlighederne.
Sådan har advarslerne lydt fra Brabrand Boligforening i breve og på møder med beboere, som naegter at forlade deres lejligheder i Gellerupparken, selv om blokkene skal rives ned. Den får nemlig ekstraudgifter, når beboerne spaender ben for tidsplanen, anfører boligforeningen.
Men har Brabrand Boligforening juraen på sin side?
Hans Henrik Edlund, professor ved Juridisk Institut, Aarhus Universitet, med speciale i boliglovgivningen vurderer, at Brabrand Boligforening vil kunne få erstatning fra beboerne.
»Det er svaert at sige praecist, men det forekommer ret sandsynligt,« siger han.
Det bygger han på, at der i dansk ret er et princip om såkaldt standpunktsrisiko.
»Hvis man indtager et retligt standpunkt, som underkendes af domstolene, altså hvis lejerne ikke får medhold i deres indsigelse mod opsigelsen, har man aldrig haft ret. Og så må man erstatte de merudgifter, som ens – retligt forkerte – standpunkt har påført modparten,« forklarer Hans Henrik Edlund.
Risici ved at blive boende
Som afdaekket i Jyllands-Posten skal syv blokke med i alt 408 boliger rives ned i Gellerupparken for at forvandle det udsatte boligområde til en attraktiv bydel. Det bunder i Folketingets ghettoplan, der indebaerer, at andelen af almene familieboliger i såkaldte »hårde ghettoer« skal nedbringes til højst 40 pct.
Beboerne i de nedrivningsdømte blokke er blevet opsagt, men det har beboerne i ni lejligheder gjort indsigelse mod, og de naegter at flytte. Det har fået Brabrand Boligforening til at laegge sag an mod dem – sager, som retten endnu ikke har sat punktum i. Indsigelserne har spaendt ben for nedrivningerne, der oprindeligt skulle vaere indledt i andet halvår af 2023.
Ifølge Kristian Würtz, direktør i Brabrand Boligforening, vil det give boligforeningen ekstra udgifter, at beboerne ikke er flyttet, og at blokkene dermed ikke kan rives ned efter tidsplanen.
»Derfor forbeholder vi os retten til at gå efter en erstatning fra beboerne. Det er mest rimeligt, at vi gør folk opmaerksomme på, at der er risici ved at blive boende,« sagde han for nylig i JyllandsPosten.
Mens der ventes på, at beboerne flytter ud af lejlighederne, er entreprenørerne blevet sat til at lave, hvad de kan. Da nedrivningsfirmaet begyndte at løbe tør for opgaver, gik det derfor »forsvarligt i gang« i opgangene med beboere, da det vil vaere dyrt at sende entreprenørerne hjem igen, forklarede Kristian Würtz for nylig. Han vurderede, at ventetiden på en afklaring i retssystemet kan få økonomiske konsekvenser, da der kommer et tidspunkt, hvor entreprenørerne ikke har flere opgaver.
Uenig med professor
Kasper Fuhr Christensen, Advokatfirmaet Hummelhof & Vrelit, er advokat for tre familier i nedrivningsdømte blokke. Heriblandt Khawla Younes og Nejme Younnes, som bor på Inger Christensens Gade, hvor to blokke skal rives ned til fordel for en ny skole.
Han er overbevist om, at beboerne vinder sagerne om opsigelse. Men skulle de tabe, afviser advokaten, at de skulle vaere erstatningsansvarlige.
»For det første har boligforeningen ikke har overholdt sin tabsbegraensningspligt. For det andet vil et større erstatningskrav formentlig vaere i strid med Den Europaeiske Menneskerettighedskonvention,« siger Kasper Fuhr Christensen.
Han argumenterer med, at boligforeningen ikke er berettiget til at få erstatning, da beboerne set med hans briller ikke har handlet ansvarspådragende, men blot brugt deres ret til at gøre indsigelse.
Denne ret burde boligforeningen også have taget højde for i sin tidsplan og dermed have begraenset sit tab, fremfører han.
Advokaten er således uenig i professor Hans Henrik Edlunds vurdering.
»Man må vurdere rimeligheden af deres indsigelser. Hvis man pålaegger lejere erstatningsansvar, så udvander man deres ret til at gøre indsigelse,« siger Kasper Fuhr Christensen.
Skulle betale 70.365 kr.
Hans Henrik Edlund understreger, at beboere må foretage en vurdering af sandsynligheden for at få medhold, inden at de gør indsigelse.
»Jo mere sandsynligt det er, des mindre er risikoen for, at man bliver pålagt at betale erstatning,« konstaterer han og tilføjer:
»I mange tilfaelde betyder en fejlagtig indsigelse ikke, at udlejer lider tab, fordi lejeren, der gør indsigelse, bare bliver ved med at betale huslejen, men i dette tilfaelde er boligforeningen allerede pålagt at betale større summer til de entreprenører, der ikke kan komme i gang.«
Professoren henviser til, at der i erstatningsansvarsloven findes en regel, som lejerne måske kan bruge til at få lempet deres erstatningsansvar.
Ifølge denne regel – § 24 – kan erstatningsansvaret »nedsaettes eller bortfalde, når ansvaret vil virke urimeligt tyngende for den erstatningsansvarlige, eller når ganske saerlige omstaendigheder i øvrigt gør det rimeligt …«
Forsøget på at bruge denne paragraf lykkedes ikke i en sag fra 2017. Her blev en lejer dømt til at skulle betale 70.365 kr. i erstatning til boligforeningen Silkeborg Boligselskab, der havde ekstraudgifter, fordi lejeren ikke ville flytte ud af sin lejlighed, da den skulle renoveres.
Da formuleringerne i § 24 kraever en konkret stillingtagen af en raekke forhold, kan Hans Henrik Edlund ikke sige, om dommen kan bruges i sagerne i Gellerup.
Det kan den ikke uden videre, mener Kasper Fuhr Christensen, der påpeger, at dommen ikke drejede sig om en sag, hvor der var gjort indsigelse mod en opsigelse. Desuden vurderer han, at et erstatningskrav er i strid med Den Europaeiske Menneskerettighedskonventions artikel 13 og dermed helt bør bortfalde eller begraenses »meget vaesentligt«.
Det er mest rimeligt, at vi gør folk opmaerksomme på, at der er risici ved at blive boende. KRISTIAN WÜRTZ, DIREKTØR I BRABRAND BOLIGFORENING