Et vaeddemål, jeg tør indgå: Vaelg F3 mod F1
Tror man, at markedet ser lidt for optimistisk på udsigten til fald i centralbankernes renter, er det oplagt at kaste sin kaerlighed på et lån med treårig rentebinding.
Det at vaelge og ikke mindst sammenligne realkreditlån er ikke supernemt. Produktudvikling og forskellige features som rentelofter, afdragsfrihed, rentetilpasninger og refinansieringer gør, at man ikke kan fortaenke nogen i at synes, at det er vanskeligt. I banker og realkreditinstitutter har vi har en vigtig opgave i at gøre det nemmere og mere enkelt.
En opgave, jeg synes vi tager på os, men som selvfølgelig løbende kan forbedres. I min verden taenker jeg ofte på et realkreditlån som en bil. En god solid model, det kunne vaere en Volvo, hvis jeg skal saette maerke på.
Den samme bil kan så købes med ekstraudstyr, som soltag, laederkabine, tonede ruder mv. men grundlaeggende er det den samme bil. Ingen bil er bedre end andre, men der er forskel på hvad de kan udover at køre fra a til b.
Tilsvarende plejer jeg at sige, at intet lån er bedre end et andet. De forskellige lån er på de finansielle markeder prissat i forhold til hinanden. En af realkreditlånets styrker er nemlig, at låntagerne får markedsrenten. Så man får, hvad man betaler for.
Det aendrer imidlertid ikke på, at renterne en gang i mellem giver anledning til nogle muligheder, der kan betyde, at enkelte lån giver mere mening end andre i nogle bestemte situationer. Tilsvarende kan låntagers praeference gøre, at et bestemt lån er mere oplagt end et andet. F.eks. er ens nattesøvn alt for vigtig til, at man skal ligge søvnløs over konsekvenserne, hvis renten skulle stige. Er det tilfaeldet, bør man vaelge fast rente.
Lige nu er der en bred enighed om, at renterne skal falde. I dette tilfaelde vil det for mange give mening at vaelge et variabelt forrentet lån, så man hurtigt og uden en omlaegning kan få gavn af den forventede lavere rente. Netop forventninger kan have betydning for, hvilket lån og hvilket ekstraudstyr, man eventuelt skal købe. Derfor har der også de seneste par måneder vaeret en stor interesse for netop lån med årlig tilpasning, når man ser på, hvilke lån låntagerne interesserer sig for.
I forhold til prisningen af de forskellige lån er det aktuelt sådan, at rentekurven er inverteret, dvs. omvendt. Det betyder, at den 1-årige rente er højere end den 3-årige rente og den 5-årige rente for den sags skyld. Årsagen til, at det forholder sig sådan, er, at de finansielle markeder har forventninger om, at centralbankerne nedsaetter renten.
Det forholder sig sådan, som en grov tommelfingerregel, at jo laengere rentebinding, desto mere er renterne påvirket af forventninger og vice versa. Det betyder, at den helt korte rente er påvirket af, at centralbankerne rent faktisk handler og nedsaetter renten.
Så står man i dag og skal have et lån, er kontantlånsrenten på et lån med årlig tilpasning cirka 3,5 pct., mens et lån med 3-årig rentebinding har en rente på cirka 3 pct.
Den forskel fremkommer ved, at markederne forventer massive rentenedsaettelser - vel op til en seks stykker. Det tror jeg personligt er for meget. Jeg kender også det gamle ordsprog om, at man ikke kan slå markedet, men jeg kender ikke mange økonomer, der tror på så mange nedsaettelser. En tre stykker synes mere realistisk. Så godt går det heller med at få slået inflationen helt ned på målsaetningen. Det skyldes det stramme arbejdsmarked.
Laegger man oven i kontantlånsrenterne, at lånet med 1-årig rentebinding løbende skal refinansieres, hvilket betyder, at der løber omkostninger på, skal vi altså betydeligt ned i rente, før det ikke er et godt vaeddemål at vaelge lånet med 3årig rentebinding fremfor lånet med årlig rentetilpasning. Ingen ved det, men jeg tror som sagt ikke på de mange nedsaettelser - og heller ikke på at de kommer så hurtigt.
Tager man udgangspunkt i, at de nuvaerende renter som minimum skal betales det første år, skal vi have mindst fire nedsaettelser, før mit vaeddemål ikke er i pengene. Selv om jeg normalt ikke vaedder, er det et vaeddemål, jeg gerne vil tage. Så dyb en recession ser jeg ikke for mig, at centralbankerne pludselig vil få travlt med at banke renten ned med lynets hast. Tvaertimod vil man formentlig vaere meget forsigtig, så inflationen ikke blusser op igen.
Boligøkonom i Jyske Bank