Prissaetning ved salg af andelsboligbeviser – bestyrelsens ansvar

Ved en dom af 8. februar 2024 anså Højesteret bestyrelsen i en andelsboligforening for ansvarlig for et tab, som en andelshaver havde lidt ved at saelge sit andelsbevis (andelsboligen) for billigt. Bestyrelsen havde efter Højesterets dom forsømt sin forpligtelse til at orientere den saelgende andelshaver om, at en valuarvurdering var på vej, som ville kunne give grundlag for en højere salgssum for andelsbeviset, og at der kunne vedtages en prisreguleringsklausul i overdragelsesaftalen for at tage højde herfor.

Et af grundprincipperne i andelsboligloven (loven om andelsboligforeninger og andre boligfaellesskaber) er reglerne om den højest lovlige pris for et andelsbevis ved en andelshavers videresalg af andelsbeviset (andelsboligen).

Har den saelgende andelshaver betinget sig en højere pris ved et videresalg, end hvad loven fører frem til, kan køberen kraeve det overskydende beløb tilbagebetalt. Dette gaelder, uanset om overprisen indgår på formel vis i den aftalte købesum, eller om saelger i stedet har medsolgt sin gamle sofa til en grov overpris.

Prismaksimering

Af loven fremgår om fastsaettelse af den højeste lovlige pris for et andelsbevis, at:

»Ved overdragelse af en andel i en andelsboligforening, hvor der til andelen er knyttet retten til en bolig, må prisen ikke overstige, hvad vaerdien af andelen i foreningens formue, forbedringer i lejligheden og dens vedligeholdelsesstand med rimelighed kan betinge.«

”Vaerdien af andelen i foreningens formue”

Både for den saelgende andelshaver og en køber har opgørelsen af den højest lovlige pris for et andelsbevis (andelsbolig) selvsagt vaesentlig betydning, og herunder i første raekke opgørelsen af den saelgende andelshavers ”andel i foreningens formue”.

Opgørelsen af ”andelen i foreningens formue” er naermere reguleret i andelsboligloven. Af loven fremgår herom blandt andet, at:

»Ved opgørelsen af foreningens formue ansaettes ejendommen til en af de nedenfor naevnte vaerdier, der ikke må overskrides ved opgørelsen af vaerdien af andelen i foreningens formue, a) Anskaffelsesprisen. b) Den kontante handelsvaerdi som udlejningsejendom på grundlag af en vurdering, der ikke må vaere aeldre end 18 måneder, og som er foretaget af en valuar med indsigt i prisfastsaettelsen og markedsudviklingen for udlejningsejendomme.

c) Den senest ansatte ejendomsvaerdi med eventuelle reguleringer efter § 3 A i lov om vurdering af landets faste ejendomme.«

Proceduren ved salg

Andelsboligloven indeholder endvidere en raekke bestemmelser om proceduren ved salg af et andelsbevis (andelsbolig), og herunder regler om den saelgende andelshavers pligt til at udlevere dokumenter og nøgleoplysninger om andelsboligforeningen og andelsboligen til en køber.

Videre fremgår af loven, at aftalen om overdragelse af andelsbeviset (andelsboligen) skal godkendes af bestyrelsen, og at bestyrelsen kan forlange den aftalte pris nedsat og en eventuel overpris tilbagebetalt, hvis prisen overstiger, hvad der er tilladt.

Bestyrelsens opgaver

For sagen afgjort ved Højesterets dom af 8. februar 2024, omtalt nedenfor, havde det endvidere betydning, at bestyrelsen i en andelsboligforening efter andelsboligloven bl.a. skal påse, at andelshaverne modtager orientering om foreningens forhold, når der er behov for det.

Efter forarbejderne til denne bestemmelse, der blev vedtaget i 2018, bør orienteringen gives om forhold, der kan have betydning for den enkelte andelshaver eller for alle andelshaverne, og som kan medføre vaesentlige aendringer i foreningens økonomi eller lignende.

Det påhviler også bestyrelsen at varetage saelgers interesser ved at sørge for, at saelgeren får de fornødne oplysninger til at vurdere, om prisen er rimelig. HØJESTERET

For høj pris

Som loven er udformet, tyder meget på, at Folketingets bekymring navnlig har drejet sig om videresalg af andelsbeviser (andelsboliger) til overpris. Domstolene har da også i tidens løb behandlet adskillige sager om saelgeres forsøg på at omgå reglerne om prismaksimering ved forskellige kreative initiativer i salgsprocessen.

For lav pris

Højesterets dom af 8. februar 2024 drejede sig om den modsatte situation, nemlig salg af et andelsbevis, hvor ”vaerdien af andelen i foreningens formue” – og dermed salgssummen for andelsbeviset (andelsboligen) – var blevet fastsat til et for lavt beløb.

Problemet om prissaetningen opstod som følge af, at foreningen på tidspunktet for en andelshavers salg af sin andel havde modtaget en valuarvurdering af foreningens ejendom, som førte frem til en pris for andelsbeviset, der var 146.001 kr. højere end prisen opgjort på grundlag af den hidtidige prissaetning af ejendommen.

Foreningen havde hidtil anvendt den offentlige vurdering som udtryk for vaerdien af foreningens ejendom ved opgørelsen af foreningens formue.

Foreningen havde imidlertid besluttet at indhente en valuarvurdering pr. 30. juni 2020, som forelå den 30. juni 2020, svarende til sidste dag af foreningens regnskabsår 1. juli 2019-30. juni 2020. På andelsboligforeningens generalforsamling den 28. oktober 2020 blev det for regnskabsåret 1. juli 201930. juni 2020 besluttet at overgå til valuarvurdering ved andelsvaerdiberegningen. Overgangen medførte en forhøjelse af andelskronen med ca. 17 pct.

I sagen behandlet af Højesteret var den saelgende andelshavers andelsbevis prissat med udgangspunkt i en opgørelse af foreningens formue baseret på den offentlige vurdering for ejendommen.

Var andelsbeviset i stedet blevet prissat med udgangspunkt i valuarvurderingen, som senere på året blev godkendt på generalforsamlingen, ville andelsvaerdien af den solgte andelsbolig (andelsbevis) vaere steget med 146.001 kr.

Ansvar for bestyrelsen?

Spørgsmålet i sagen behandlet ved Højesteret var på denne baggrund, om bestyrelsen i andelsboligforeningen kunne drages til ansvar for det tab på 146.001 kr., som den saelgende andelshaver havde lidt ved at saelge sit andelsbevis (sin andelsbolig) for billigt.

Andelshaverens hovedsynspunkt var, at hun først i juli 2020 havde indgået en bindende aftale om overdragelse af andelsboligen, og at bestyrelsen handlede ansvarspådragende ved ikke forud for overdragelsen at orientere hende om en mulig forhøjelse af andelsvaerdien og om muligheden for at vedtage en prisreguleringsklausul for at tage højde herfor.

Andelsboligforeningen bestred erstatningsansvaret med henvisning til, at der den 19. maj 2020 kl. 11.53 var indgået en bindende aftale om overdragelse af andelsbeviset.

Videre anførte foreningen, at valuarens vaerdiindikation på 247-251 mio. kr. for andelsboligforeningens ejendom, som foreningen modtog den 19. maj 2020 kl. 9.47, ikke indebar en orienteringspligt for bestyrelsen, og selv hvis den gjorde, var orienteringspligten ikke indtrådt samme dag. Endelig henviste foreningen til, at bestyrelsen opfyldte sin orienteringspligt med en meddelelse til andelshaverne den 26. juni 2020 om, at foreningen var ved at indhente en valuarvurdering.

Højesterets dom af 8. februar 2024

Som naevnt indledningsvist fik den saelgende andelshaver ved Højesterets dom af 8. februar 2024 medhold i, at bestyrelsen havde handlet ansvarspådragende over for hende. Hun havde derfor krav på at få erstattet tabet på 146.001 kr. af foreningen.

Højesteret tog ved vurderingen af sagen indledningsvis stilling til flere principielle spørgsmål på området.

Højesteret tilkendegav således for det første, at

»… andelsboligforeningsloven må forstås således, at en aftale om overdragelse af en andelsbolig først er endelig og bindende for saelger og køber, når den er godkendt af andelsboligforeningens bestyrelse.«

Af vaesentlig betydning for bestyrelsens virke er endvidere Højesterets følgende tilkendegivelse:

»Højesteret finder endvidere, at det forud for bestyrelsens godkendelse af en overdragelsesaftale påhviler bestyrelsen at sikre, at prisen for andelen ikke overstiger maksimalprisen efter andelsboligforeningslovens § 5, stk. 1 …«

Højesteret bemaerkede imidlertid herefter videre, at:

»Det påhviler også bestyrelsen at varetage saelgers interesser ved at sørge for, at saelgeren får de fornødne oplysninger til at vurdere, om prisen er rimelig. Dette indebaerer pligt for bestyrelsen til – inden godkendelse af en overdragelsesaftale – at orientere en saelger om en mulig forhøjelse af andelsvaerdien på den førstkommende generalforsamling og, hvis der er hjemmel i foreningen hertil, også at orientere om muligheden for at vedtage en prisreguleringsklausul for at tage højde for en sådan mulig forhøjelse.«

Med denne tilkendegivelse har Højesteret knaesat en pligt for bestyrelsen til at varetage en andelshavers økonomiske interesser ved varetagelse af bestyrelsens lovhjemlede forpligtelser.

Vedrørende den konkrete sag tilkendegav Højesteret herefter, at bestyrelsen havde handlet ansvarspådragende over for andelshaveren:

»… ved ikke forud for godkendelsen af overdragelsesaftalen den 7. juli 2020 at orientere hende om, at der var indhentet en valuarvurdering af ejendommen pr. 30. juni 2020, der vaesentligt oversteg den offentlige ejendomsvurdering, og som ville kunne give grundlag for en forøgelse af andelsvaerdien på den førstkommende generalforsamling, samt om, at der kunne vedtages en prisreguleringsklausul i overdragelsesaftalen for at tage højde herfor. Bestyrelsen havde således forud for godkendelsen af overdragelsesaftalen ikke i tilstraekkelig grad varetaget [andelshaverens] interesser som saelger.

Højesteret har herved lagt vaegt på, at bestyrelsen selv havde taget initiativ til at indhente en valuarvurdering af ejendommen, som ville kunne give grundlag for beregning af andelsvaerdien, at bestyrelsen den 19. maj 2020 modtog valuarens vaerdiindikation, som vaesentligt oversteg den offentlige ejendomsvurdering, og at bestyrelsen var klar over, at den endelige valuarvurdering skulle vaere foretaget inden den 1. juli 2020. Bestyrelsen skulle således have vaeret opmaerksom på resultatet af den endelige valuarvurdering inden godkendelsen af overdragelsesaftalen.«

Tidligere artikler om emnet

Vedrørende de regler, som Højesteret blandt andre lagde til grund for afgørelsen, og som trådte i kraft den 1. juli 2018, kan isaer henvises til to artikler fra 2018, henholdsvis ”Lovforslag om skaerpede krav til andelsboligforeningers bestyrelse” samt ”Lovforslag om skaerpede krav til andelsboligforeningers økonomi”, hvor bestyrelsens skaerpede opgaver og ansvar er beskrevet.

Ved en dom anså Højesteret bestyrelsen i en andelsboligforening for ansvarlig for et tab, som en andelshaver havde lidt ved at saelge sit andelsbevis for billigt. Denne lejlighed har ikke relation til sagen. Arkivfoto: Daniel Hjorth/Polfoto