Er Kinas boligkrise ved at nå bunden? Det kommer an på, hvem du spørger
Alle er enige om, at de kinesiske huspriser stadig falder. Men der er voldsom debat om, hvornår markedet stabiliserer sig.
Kinas huspriser falder på ny. Men der er delte meninger om, hvad det betyder for landets boligkrise.
I januar faldt boligpriserne for nyopførte huse i Kinas største byer med -0,3 pct. målt i forhold til måneden før ifølge de seneste tal fra landets nationale statistikagentur. Det er ikke helt gode nyheder for landets ejendomsmarked, der stadig er plaget af et enormt gaeldsbjerg og faldende efterspørgsel.
Men det kan også vaere tegn på, at boligmarkedet er ved at nå bunden, lyder beskeden fra blandt andet den kinesiske avis Global Times. For prisfaldet fra december til januar var 0,1 procentpoint mindre end det fra november til december.
Det kunne, lyder håbet, blive begyndelsen på en positiv trend. For Kinas huspriser – målt fra én måned til den naeste – er faldet støt siden tidligt sidste forår ifølge tal fra Bloomberg. Nu er faldet måske ved at sagtne farten.
Det internationale medie Reuters og Hong Kongs største avis, South China Morning Post, erklaerede samme forsigtige håb.
Analytikere på Wall Street Journal er langt mindre optimistiske og bruger samtidig en lidt anden målestok. De beregner, at huspriserne for nybyggerier i januar faldt med -1,24 pct. målt i forhold til samme måned i 2023.
Priserne på aeldre huse skrumpede med -4,4 pct., igen målt i forhold til samme måned sidste år. Begge er blandt de skarpeste fald siden 2015.
Negativt siden juli
Det nationale statistikagentur bruger samme målestok – prisniveauet for en given måned målt i forhold til samme måned et år tidligere – i flere af sine rapporter. Ifølge agenturets beregninger faldt huspriserne i januar med -0,7 pct. i forhold til januar 2023.
Prisfaldet har ifølge agenturet vaeret negativt siden juli. Og det er taget til i fart siden november.
En pointe, som Den Internationale Valutafond også slog på i en rapport udgivet tidligt i februar: Kinas boligkrise er langtfra slut. Debatten raser, og det vides endnu ikke, hvem der har ret. For det er svaert at spå, lyder mundheldet – isaer om fremtiden.
Ikke mindst fordi både Beijing og Kinas provinsregeringer i 2016 indførte strenge priskontroller på det kinesiske boligmarked, der i praksis gør det umuligt for landets huspriser at falde under et vist niveau. Først i oktober sidste år begyndte staten gradvist at løsne op.
Hvad det i praksis betyder for markedet, er endnu uvist.
Der var dog grund til priskontrollen. Boligsektoren står – alt medregnet – for en fjerdedel af Kinas økonomiske aktivitet. Ligesom vaerdien af en bolig udgør omkring 70 pct. af kinesernes familieformuer, begge tal ifølge taenketanken Cato Institute.
Så laenge priserne falder, vil ejendomsfirmaerne kun have svaerere ved at betale deres enorme gaeld tilbage, mens de kinesiske forbrugere vil få faerre og faerre penge mellem haenderne. Falder priserne drastisk nok, kan det endda føre til en finanskrise.
Derfor holdt myndighederne en hånd under dem: Hertil må I falde, men ikke laengere ned end det.
Boblen er sprunget
Statens nedre graense var dog baseret på priser, fra dengang Kinas massive boligboble stadig var i fuld gang med at puste sig op. Nu er boblen sprunget, og snesevis af kinesiske ejendomsfirmaer har erklaeret sig fallit, siden boligkaempen Evergrande, som den første dominobrik, faldt sent i 2021.
Disse firmaer sidder stadig inde med gaeld for mange hundrede milliarder dollars samt millioner af boliger, der er solgt, men ikke faerdigbygget. De sidder også inde med lige så mange boliger, der er bygget faerdig, men ikke solgt, og som de faerreste vil købe til boligernes nuvaerende, ofte statsregulerede boblepris.
Beijing har ellers forsøgt sig med alt fra rentesaenkninger til mere afslappede krav om, hvem der kan modtage boliglån.
Men det har ikke haft den store effekt – det kinesiske hussalg fortsatte sit fald. For de nuvaerende huspriser var formodentlig for høje.
Derfor begyndte myndighederne sidste efterår langsomt at afvikle priskontrollen.
Nu venter alle på, hvilken effekt det vil have på boligmarkedet. Og hvor langt ned der i virkeligheden er til bunden.