Parcelhusreglen – salg efter kort ejertid

To nyere afgørelser fra henholdsvis Østre Landsret og Landsskatteretten har måske blødt op på mulighederne for et skattefrit salg af en ejerbolig efter en kortere tids beboelse.

Gennem mange år har der vaeret fastsat saerlige regler i skattelovgivningen om beskatning af fortjeneste og fradragsret for tab ved salg af en fast ejendom – og herunder ejerboliger.

I 1982 blev reglerne om beskatning ved salg af fast ejendom samlet i saerlig lovgivning, betegnet ejendomsavancebeskatningsloven.

Lovens udgangspunkt var i 1982, at en fortjeneste ved salg en fast ejendom var skattepligtig. Loven indeholdte imidlertid saerlige regler om ejertidsnedslag for hvert ejerår efter tre års ejertid, således at fortjeneste ved et salg af en fast ejendom efter syv års ejertid var skattefri.

Parcelhusreglen

I loven var endvidere optaget en saerregel om skattefrit salg af ejerbolig, dvs. ”parcelhusreglen”. En ejerbolig kunne efter parcelhusreglen saelges skattefrit, hvis ejeren eller dennes husstand havde beboet huset eller lejligheden i mindst to år af det tidsrum, hvori den pågaeldende havde ejet boligen. Hertil kom et krav om, at grundarealet som udgangspunkt skulle vaere mindre end 1.400 m2. Reglen var i sig selv en delvis videreførelse af de hidtidige regler om skattefrit salg af ejerboliger.

Til parcelhusreglen var knyttet en mulighed for dispensation fra kravet om beboelse i mindst to år. Havde ejeren således kun beboet huset eller lejligheden i en kortere periode, kunne skattemyndighederne traeffe beslutning om skattefritagelse, hvis der forelå ”ganske saerlige omstaendigheder”.

Ophaevelse af toårsreglen for ejerboliger

I 1989 blev kravet om to års beboelse for et skattefrit salg af en ejerbolig ophaevet som et led i den davaerende regerings indsats med regelforenkling på skatteområdet. Herefter var en fortjeneste skattefri uanset ejerperiodens laengde, hvis saelgeren eller dennes husstand havde beboet ejendommen i en del af eller hele den periode, hvori denne hav-de ejet ejendommen.

Under behandlingen af lovforslaget om ophaevelse af kravet om to års beboelse, rejste Folketingets Skatteudvalg overfor skatteministeren blandt andet spørgsmålet om, hvorvidt det var en tilstraekkelig betingelse for et skattefrit salg, at en ejer havde beboet en ejendom i blot én dag.

Skatteministeren oplyste i denne forbindelse, at:

»Regeringens forslag indebaerer, at der ikke skal ske nogen beskatning efter ejendomsavancebeskatningsloven ved afståelse af én- og tofamilieshuse, ejerlejligheder, stuehuse og sommerhuse, når ejeren eller dennes husstand har beboet den pågaeldende ejendom. I forhold til de gaeldende regler ophaeves kravet om, at beboelsen skal have strakt sig over mindst to år. Dermed vil også kortere beboelsesperioder fritage for en eventuel avancebeskatning efter ejendomsavancebeskatningsloven.

Det må dog kraeves, at der rent faktisk har vaeret tale om beboelse. I tilfaelde, hvor der helt åbenbart er tale om, at ejeren eller dennes husstand blot foretager en pro formaindflytning, dvs. at der reelt ikke er tale om beboelse, vil der efter en konkret, ligningsmaessig vurdering vaere mulighed for at beskatte en eventuel avance efter ejendomsavancebeskatningslovens almindelige regler.«

Øget pres på parcelhusreglen

Med skattereformen i 1993 blev reglerne om et skattefrit salg efter syv års ejertid ophaevet, således at en fortjeneste ved salg af en fast ejendom som udgangspunkt altid skal beskattes fuldt ud, når bortset fra visse saerregler om regulering af anskaffelsessummen med et 10.000 kr.’s fradrag pr. ejerår m.v. Parcelhusreglen, dvs. skattefritagelse ved salg af ejerboliger, blev fastholdt.

Fra 1993 og de naeste mange år frem, og navnlig i perioden op til finanskrisen med markant stigende priser på ejendomsmarkedet, fremkom talrige skattesager om mulighederne for et skattefrit salg af en ejerbolig. Det var naeppe nogen tvivl om, at ophaevelsen af reglerne om et skattefrit salg efter syv års ejertid havde øget presset på parcelhusreglen som en af de få tilbagevaerende muligheder for et skattefrit salg af en fast ejendom.

Kravet om beboelse

Faellesnaevneren for mange af skattesagerne var, at ejerne kun havde boet i ejendommen i en kort periode for herefter at vaere flyttet tilbage til ejernes hidtidige bolig, hvor aegtefaellen fortsat havde bopael. Et typeeksempel var foraeldrekøbslejligheder, hvor foraeldrene kort tid før et salg af lejligheden nåede at flytte ind – og herefter ud – i tiden op til salget

For at imødegå omgåelse af parcelhusreglen anlagde skattemyndighederne i denne hen-seende en meget vidtgående fortolkning af kravet om anvendelse af boligen til ”beboelse” – en linje, der fandt støtte hos domstolene.

Hensigt om laengerevarende beboelse

For at opnå skattefritagelse efter parcelhusreglen har det som udgangspunkt vaeret en nødvendig - men ikke en tilstraekkelig - betingelse, at boligejeren havde opgivet sin hidtidige bopael og ikke havde andre boliger til rådighed.

Op gennem 00´erne blev det således en yderligere forudsaetning for skattefritagelse, at boligejerens beboelse af boligen ikke blot havde karakter af et ”midlertidigt opholdssted”.

Oprindeligt havde Landsskatteretten ved en kendelse af 15. april 2003 tilkendegivet, at en lejlighed beboet af ejeren i én måned måtte anses at have tjent til bolig for ejeren i parcelhusreglens forstand. Landsskatterettens begrundelse var, at ejeren ikke havde andre boliger til rådighed, og at det var godtgjort, at ejeren havde taget ophold i lejligheden. Ejeren kunne derfor saelge lejligheden skattefrit – selv om det lå fast, at ejeren i beboelsesperioden havde købt anden bolig, som ejeren flyttede ind i ved månedens udgang.

Fra dette udgangspunkt blev kravene for et skattefrit salg af en ejerbolig gradvis skaerpet i årene derefter.

En af milepaelene for udviklingen i praksis var en sag afgjort af Østre Landsret i 2009 om et foraeldrepar, som vendte hjem efter udstationering i udlandet, og som i en periode på fire mdr. boede i en tidligere købt foraeldrekøbslejlighed, medens parret afventede en istandsaettelse af deres villa efter udlejning i udstationeringsperioden.

Efter Østre Landsrets opfattelse havde foraeldrekøbslejligheden kun tjent som ”mid

For at opnå skattefritagelse efter parcelhusreglen har det som udgangspunkt vaeret en nødvendig - men ikke en tilstraekkelig - betingelse, at boligejeren havde opgivet sin hidtidige bopael og ikke havde andre boliger til rådighed.

lertidigt opholdssted” for foraeldreparret, da villaen efter parrets eget valg (istandsaettelsen) ikke kunne benyttes. Parrets fortjeneste ved et senere salg af foraeldrekøbslejligheden var derfor skattepligtig.

”Midlertidigt opholdssted”

Det er klart, at der vil vaere tilfaelde, hvor en kortvarig beboelse ikke er udtryk for anvendelse af en ejerbolig som et ”midlertidigt opholdssted”. Eksempelvis kan udefra kommende omstaendigheder indtrådt efter indflytningen således føre til, at det viser sig nødvendigt at fraflytte en bolig, som på indflytningstidspunktet for ejeren fremstod som en ”varig” bolig.

Ligeledes forekommer der at måtte vaere en naturlig graense for, hvor laenge en bolig kan anses som et ”midlertidigt opholdssted” i parcelhusreglens forstand, selv om det ved indflytningen ikke var ejerens tanke, at boligen skulle tjene som ”varig bolig”.

Et par afgørelser fra det seneste halve år synes at give et fingerpeg om, hvornår en beboelse af kortere varighed eller rent faktisk af midlertidig karakter, kan give grundlag for et skattefrit salg af boligen.

Østre Landsrets dom af 22. august 2023

I en sag afgjort ved Østre Landsrets dom af 22. august 2023, offentliggjort den 29. november 2023, havde et aegtepar i oktober 2012 købt en projektlejlighed med forventet overtagelse den 1. september 2014. Parret

satte herefter parrets mangeårige bolig til salg, og boligen blev solgt i oktober

2013.

Parret købte herefter en villalejlighed af mandens selskab med henblik på anvendelse som bolig i tiden frem til overtagelse af projektlejligheden. Parret boede i villalejligheden i otte måneder, og flyttede efter et salg af denne villalejlighed til en anden villalejlighed købt af mandens selskab, da faerdiggørelsen af projektlejligheden trak ud.

For den første villalejlighed, som parret havde beboet i otte måneder, konkluderede Østre Landsret, at lejligheden var omfattet af parcelhusreglen. Parrets fortjeneste ved videre-salget var derfor skattefri.

Som begrundelse henviste landsretten til, at det af forarbejderne til aendringen af parcelhusreglen i 1989 fremgår, at:

»også kortere beboelsesperioder vil fritage for avancebeskatning, blot der rent fak-tisk er tale om beboelse og ikke pro forma-beboelse.«

Videre henviste landsretten til, at der var enighed mellem parterne – dvs. på den ene side Skatteministeriet og på den ene side aegteparret – om, at parret rent faktisk beboede lejligheden.

Herefter tilføjede landsretten, at den omstaendighed, at aegtefaellerne ved indflytningen i villalejligheden ikke havde til hensigt at tage varigt ophold i lejligheden, fordi de forud herfor havde købt en projektlejlighed til senere overtagelse, ikke aendrede på, at fortjenesten var skattefri.

Landsskatterettens afgørelse af 3. november 2023

Nogle få måneder senere traf Landsskatteretten afgørelse i en ”foraeldrekøbslignende” sag. I denne sag havde en fader købt en lejlighed i 2004 med det langsigtede formål, at et af hans børn kunne bo i lejligheden, når de blev gamle nok. I mellemtiden blev lejligheden udlejet til tredjemand.

I december 2017 flyttede en datter ind i lejligheden, og året efter flyttede hendes kaereste ind. I november 2018 købte datteren foraeldrekøbsboligen af sin fader på lempelige vilkår. 6 måneder senere, i maj 2019, blev lejligheden sat til salg og siden solgt med en betydelig gevinst. Det var oplyst, at lejligheden var blevet sat til salg som følge af datterens forestående aegteskab i oktober 2019. I 2021 købte datteren og hendes aegtefaelle anden bolig.

Efter skattemyndighedernes opfattelse var lejligheden ikke omfattet af parcelhusreglen, da datteren efter myndighedernes vurdering ikke havde købt lejligheden for at tage varigt ophold, men for at opnå en skattefri fortjeneste. Datteren kunne derfor ikke saelge lejligheden skattefrit.

Datteren klagede over denne afgørelse til Landsskatteretten, hvor hun fik medhold. Med henvisning til de naermere omstaendigheder i sagen, og til, at datteren ejede og beboede lejligheden i ca. seks måneder, inden der blev indledt salgsbestraebelser, havde datteren efter Landsskatterettens opfattelse godtgjort, at lejligheden havde tjent til reel beboelse i ejerperioden. Datterens fortjeneste ved salg af lejligheden var derfor skattefri efter parcelhusreglen.

Konsekvenser

Med de to afgørelser er markeret, hvornår en ejers beboelse af en ejerbolig - af kortere varighed - dog har vaeret så tilstraekkelig ”langvarig”, at der er grundlag for et skattefrit salg.

Det fremhaeves, at der i de pågaeldende afgørelser ikke forelå oplysninger om en ”alternativ” bolig. De to afgørelser kan således naeppe udstraekkes til tilfaelde, hvor ejeren har en alternativ bolig, og hvor et omgåelsessynspunkt indgår med saerlig vaegt.

Lovens udgangspunkt var i 1982, at en fortjeneste ved salg en fast ejendom var skattepligtig. Foto: Gregers Tycho