Lovforslag om aendrede vaerdiansaettelsesprincipper ved salg af andelsboliger
Ved et lovforslag fra 22. februar 2024 foreslås aendrede principper for vaerdiansaettelse af andelsboliger ved salg.
Spørgsmålet om prissaetningen af en andelsbolig (andelsbevis) ved videresalg – og saerligt ansvaret for en korrekt prissaetning – blev omtalt i disse spalter den 24. februar 2024.
Med lovforslaget af 22. februar 2024 er det tanken at aendre selve reglerne om prissaetning af andelsboliger ved videresalg. Et lovforslag herom var på vej allerede i oktober 2022, men bortfaldt med folketingsvalget den 1. november 2022. Lovforslaget er nu genfremsat med visse aendringer.
Prismaksimering
Til forskel fra den fri prisdannelse på ejerboligmarkedet er prissaetningen af andelsboliger (andelsbeviser) reguleret i andelsboligloven.
For andelshavere gaelder således regler om den højest lovlige pris for en andelsbolig (andelsbevis) ved videresalg af andelsboligen.
Har den saelgende andelshaver betinget sig en højere pris ved et videresalg, end hvad loven fører frem til, kan køberen kraeve det overskydende beløb tilbagebetalt. Dette gaelder, uanset om overprisen indgår på formel vis i den aftalte købesum, eller om saelger i stedet har medsolgt sin gamle sofa til en grov overpris.
Prissaetning af andelsboliger
Ved overdragelse af en andel i en andelsboligforening må prisen efter andelsboligloven ”ikke overstige, hvad vaerdien af andelen i foreningens formue, forbedringer i lejligheden og dens vedligeholdelsesstand med rimelighed kan betinge”.
Ved opgørelsen af andelen i foreningens formue er vaerdien af foreningens ejendom almindeligvis det vaesentligste element.
Ejendommens vaerdi kan efter de gaeldende regler i andelsboligloven fastsaettes til en af følgende tre vaerdier. a) Anskaffelsesprisen. b) Den kontante handelsvaerdi som udlejningsejendom på grundlag af en vurdering, der ikke må vaere aeldre end 18 måneder, og som er foretaget af en valuar med indsigt i prisfastsaettelsen og markedsudviklingen for udlejningsejendomme (valuarvurdering).
c) Den senest ansatte ejendomsvaerdi med eventuelle reguleringer efter § 3 A i lov om vurdering af landets faste ejendomme.
En andelsboligforening kan ikke anvende andre vaerdiansaettelsesprincipper end de principper, der er angivet i loven, til brug for vaerdiansaettelsen ved videresalg af andele. Men foreningen kan som udgangspunkt frit vaelge, hvilket af principperne der skal anvendes.
Lovforslaget af 22. februar 2024
Lovforslaget om aendrede modeller for prissaetning af andelsboligforeningers ejendomme til brug for vaerdiansaettelse af andele ved videresalg er en konsekvens af, at der ved den offentlige vurdering efter ejendomsvurderingsloven (den ny vurderingslov) ikke laengere fastsaettes en ejendomsvaerdi for erhvervsejendomme.
Da ejendomme tilhørende andelsboligforeninger efter ejendomsvurderingsloven anses som erhvervsejendomme, fastsaettes der således ikke laengere en ejendomsvaerdi, dvs. en samlet vaerdi for bygninger og grund, men kun en ”grundvaerdi” til brug for beregning af den tilbagevendende ejendomsskat (grundskyld).
Da Folketinget vedtog, at der ikke laengere skulle fastsaettes en ejendomsvaerdi for erhvervsejendomme, blev nedsat et udvalg med det opdrag at vurdere konsekvenserne for andelsboligforeninger. Udvalget skulle endvidere overveje mulige alternative løsninger for prissaetningen af andelsboligforeningers ejendomme.
Med udgangspunkt i to løsningsforslag fra udvalget omfatter lovforslaget to elementer af vaesentlig betydning for vaerdiansaettelsen af andelsboligforeningers ejendomme til brug for prissaetningen af andele ved videresalg.
Forlaenget gyldighedsperiode for en valuarvurdering
For det første foreslås, at gyldighedsperioden for en valuarvurdering af andelsboligforeningers ejendomme som grundlag for prissaetningen ved videresalg forlaenges fra den nugaeldende periode på 18 mdr. til 42 mdr.
Det vil i givet fald medføre, at en andelsboligforening, der vaerdiansaetter foreningens ejendom på grundlag af en valuarvurdering, kan nøjes med at indhente en valuarvurdering hvert tredje år.
Begrundelsen for den nuvaerende gyldighedsperiode på 18 mdr. var at give mulighed for den procedure, at valuarvurderingen foretages omtrent samtidig med regnskabsafslutningen ved udgangen af et kalenderår, og at vurderingen herefter indarbejdes i regnskabet, som faerdiggøres i foråret og forelaegges for generalforsamlingen typisk 6 mdr. efter regnskabsårets udløb. Efter vedtagelsen på generalforsamlingen vil denne pris normalt vaere gaeldende, indtil generalforsamlingen det følgende år igen traeffer bestemmelse om prisen.
Med forslaget om forlaengelse af gyldighedsperioden
for en valuarvurdering til 42 mdr. er muligheden for at anvende denne procedure så at sige fastholdt.
Det vil vaere frivilligt for den enkelte forening, om foreningen vil anvende samme vurdering tre år i traek, eller om den vil indhente en ny vurdering oftere.
Det er endvidere i bemaerkningerne i lovforslaget om de nu foreslåede regler anført, at:
»Det er i retspraksis fastslået, at uanset at andelsboligforeningen fastsaetter andelsvaerdien på årets ordinaere generalforsamling med virkning frem til naeste års ordinaere generalforsamling, skal der, ved prisfastsaettelsen af en andel i en overdragelsessituation, tages højde for oplysninger om forhold af vaesentlig negativ betydning for andelens aktuelle vaerdi, så det sikres, at prisen på overdragelsestidspunktet ikke er højere end, hvad der lovligt kan kraeves efter loven […] Den foreslåede aendring om en øget gyldighedsperiode for valuarvurderinger vil ikke aendre på dette, og prisen for en andel vil således efter omstaendighederne skulle nedsaettes iht. § 5, stk. 1, hvis foreningen indhenter en ny valuarvurdering inden for den forlaengede gyldighedsperiode, der viser en lavere handelsvaerdi, eller på anden måde konstaterer et vaesentligt fald i handelsvaerdien.«
Det er klart, at risikoen for indtraeden af forhold, der fører til en vaesentligt lavere – eller en vaesentligt højere – vaerdi i perioden frem til naeste valuarvurdering vil stige i takt med, at gyldighedsperioden forlaenges.
Nettoprisindeksregulering af en offentlig vurdering
Som naevnt indledningsvist, kan en andelsboligforening alternativt anvende den offentlige vurdering som grundlag for prissaetningen af andele i boligforeningen ved videresalg.
Som følge af problemerne på vurderingsområdet vil den seneste offentlige vurdering for en andelsboligejendom som udgangspunkt vaere den ejendomsvaerdi, der blev fastsat ved den almindelige vurdering i
2012.
På samme baggrund vil den offentlige vurdering fra 2012 som udgangspunkt vaere den vaerdi, der skal anvendes ved prissaetningen af en andelsbolig ved videresalg.
Er der – som følge af saerlige forhold – foretaget en offentlig vurdering af andelsboligforeningens ejendom på et senere tidspunkt, vil denne vurdering vaere den ”seneste” offentlige vurdering af ejendommen. For den enkelte ejendom kan endvidere andre forhold komplicere eller helt udelukke muligheden
for at anvende en offentlig vurdering som grundlag for prissaetningen af andelsbolig ved videresalg.
På baggrund af en lang raekke overvejelser har Social- og Boligministeriet valgt at følge udvalgets forslag om at åbne mulighed for at opgøre vaerdien af andele i foreningens formue på grundlag af den seneste offentlige vurdering – men således at denne vurdering reguleres efter udviklingen i nettoprisindekset fra den seneste offentlige vurdering.
Efter lovforslaget af 22. februar 2024 kan vaerdien af andelsboligforeningens ejendom således opgøres som den senest fastsatte ejendomsvaerdi reguleret efter udviklingen i Danmarks Statistiks nettoprisindeks fra det førstkommende månedsindeks efter vurderingsterminen og frem til og med indekset for oktober i foreningens seneste afsluttede regnskabsår.
”Fastholdte” vurderinger
Andelsboligloven indeholder endvidere den saerlige regel, at en vaerdiansaettelse af en andelsboligforenings ejendom ved en valuarvurdering eller ved anvendelse af den offentlige vurdering foretaget inden den 1. juli 2020 kan fastholdes i en ubegraenset periode, dvs. de såkaldt ”fastholdte vurderinger”.
Fra og med den 1. juli 2020 kan en ”fastholdt” vurdering dog kun anvendes som grundlag for prissaetningen af foreningens ejendom til brug for vaerdiansaettelsen af andele ved videresalg frem til det tidspunkt, hvor foreningen måtte vaelge at anvende en ny vurdering som grundlag for fastsaettelse af andelsvaerdien.
Denne regel om fastholdte vurderinger berøres ikke af lovforslaget af 22. februar 2024.
Det vil således fortsat vaere muligt at anvende en ”fastholdt vurdering”, hvis betingelser herfor i øvrigt er opfyldt, herunder at foreningen ikke har valgt at anvende en ny vurdering som grundlag for fastsaettelse af andelsvaerdier.
Ikrafttraedelse
Ved lovforslaget af 22. februar 2024 foreslås, at de aendrede regler skal traede i kraft den 15. april 2024.
Det vil indebaere, at de aendrede regler gaelder for aftaler om overdragelse af andele i en andelsboligforening, hvor aftalen indgås den 15. april 2024 eller senere.
På samme baggrund vil foreningerne kunne anvende de nye vaerdiansaettelsesprincipper til fastsaettelse af andelsvaerdien på en ordinaer generalforsamling fra og med den 15. april
2024.