Hvorfor bygge nyt? Du får mere for pengene med et brugt hus

Ingen ved, hvordan boligmarkedet vil udvikle sig hverken på kort eller langt sigt. Afgørende er, hvordan aktørerne på markedet opfører sig.

Jeg har aldrig oplevet så mange forskellige forklaringer på, at boligmarkedet skulle have det godt og er på vej frem. Fremtidsudsigterne er lyse selv for det overophedede lejlighedsmarked, lyder vurderingerne fra økonomer rundtomkring i de mange pengebutikker, der saelger bank- og realkreditlån.

Baggrunden for vurderingerne er de månedlige tal fra Boligsiden.dk. I kan stole på de tal, da de er opgjort efter den reelle udvikling på markedet. Det er tolkningen af tallene, jeg undrer mig mere og mere over. De seneste tal fra denne uge viser, at salget er steget fra januar til februar. Men det gør det stort set altid, viser historien.

Når jeg ser på statistikkerne, tegner der sig et helt andet billede. Nedslagene stiger. Bortset fra fem måneder omkring nytår 2023 er størrelsen af den rabat, hussaelgerne må give, steget siden 2021. Samme billede ses med sommerhusene. Nå ja, og salgstiderne stiger også og ligger nu på det højeste niveau i knap tre år.

De mest bekymrende tal er lysten til at låne. I februar blev der givet 11.000 nye lånetilbud. Det er det laveste tal i 28 år. Til køb og salg af ejerboliger blev der kun givet lidt over 2.000 lånetilbud.

Jeg nørder dagligt rundt på Boligsiden.dk, og jeg synes efterhånden, jeg har registreret en tendens. Den kan få store konsekvenser for de boligejere, der vil saelge.

Et eksempel er et to år gammelt og helt igennem dejligt hus på 239 kvm i Struer. Huset beskrives – her lettere forkortet – sådan af ejendomsmaegleren: (traek selv tillaegsord fra).

»Det er ekstragodt isoleret, og der er anvendt selvisolerende molersten på husets inderside. Materialevalget er der heller ikke sparet på, og overalt er der gulvvarme og Troldtektloft med lysdaempende spots, gennemgående klinker og fuldlimede sildebensgulve. Fremhaeves skal også det laekre snedkerkøkken med Quooker og to ovne.«

Prisen på huset er netop sat ned med 250.000 til knap 3 mio. kr. Og så kommer vi til det: Det er langt billigere, end hvis man valgte at bygge nyt. Tilsvarende eksempler har jeg gravet frem i Silkeborg, Herlev og Fredericia. Her er der tale om en fremragende beliggenhed, som ikke kan købes laengere. I så fald ville grunden koste det samme som huset.

Samme mekanisme gaelder i høj grad på sommerhusmarkedet. De udsigtsvenlige grunde er for laengst vaek. Pumpet op af nulrenter i en årraekke er der skudt mange nye sommerhuse op. Man får simpelthen meget for pengene ved at købe et relativt nyt sommerhus med god beliggenhed. Det kan dog forudsaette, at man ikke har Gori-allergi!

Problemet for saelgerne er, og det vil blive forstaerket, at de bruger deres penge forkert, enten når de bygger eller renoverer. Hvem siger, at en køber vil have sildebensparket, snedkerkøkken eller er til Troldtektloft, der lidt uelskvaerdigt udtrykt hører mere hjemme i et redskabsskur end i en toptjekket villa.

Jeg registrerer det samme for de helt billige boliger derude, hvor kragerne aldrig kommer.

I et tilfaelde har jeg konstateret, at et nu faldefaerdigt hus er udstyret med et relativt nyt, sortglaseret tegltag, der sagtens kan løbe op i

200 kr. per kvm. Det pågaeldende hus er banket ned i en pris under 300.000. Tagpengene er spildte.

I et andet eksempel står et funklende nyt køkken i et stråtaekt hus med en loftshøjde endda nogle centimeter under to meter. Også dette hus skal koste under 300.000 kr. Køkkenpengene er spildte.

Ved et tredje og sidste eksempel står en splinterny dobbeltgarage med betonsten på taget ved siden af et rødt murstenshus med alternativ tagløsning, soklen er godt gemt af ukrudt, og man kan diskutere, hvor meget ”termo”, der er tilbage i de duggede vinduer med smuldrende rammer. Garagepengene er spildte.

Boligmarkedet er slet, slet ikke igennem den tilpasning, der er nødvendig, efter den lange periode med latterligt lave renter pumpede hussalg og ”forbedringer” op.

Og hvor godt går det egentlig Nykredit, der netop har analyseret boligpriserne i perioden 2007 til 2023. Nykredits chefanalytiker, Mira Lie Nielsen, gaetter på, at nogle kommuner måske aldrig når op på 2007-niveau. Det gaelder eksempelvis Lolland og Vordingborg, hvor priserne stadig ligger mere end 20 pct. under toppen. Indregner man inflationen, er priserne siden 2007 kun steget i 12 kommuner i reale priser.

Når renten er nul eller lidt derover, belaster et afdragsfrit lån til glaseret tegl, Troldtektloft eller snedkerkøkken overhovedet ikke budgettet.

Det vil det til gengaeld gøre for en køber, der med en rente på 4 pct. ikke har råd til at betale fuld pris. Boligmarkedet kan ikke beskrives i øjebliksbilleder eksempelvis fra måned til måned. Det skal vurderes over mindst et par år.

Ingen ved dybest set, hvordan boligmarkedet vil udvikle sig hverken på kort eller langt sigt.

Både saelgere og købere bliver tvunget til at gå på kompromis. Sørg for, at boligen er sund, og at basale ting som tag, vinduer og mure er i orden. Vurder nøje, om dyre ekstra tilføjelser giver boligen så meget mervaerdi, at de kan tjene sig ind ved et salg. Det kan de sjaeldent.

I så fald kan køberne finde et billigt hus, og saelgerne kan komme af med det.

Boligmarkedet har det praecis så godt, som aktørerne på markedet gør det til.