Mercado de vivienda en América Latina y el Caribe

El mercado de vivienda en América Latina y El Caribe (ALC), enfrenta retos desafiantes en términos de financiamiento para los promotores y desarrolladores, las instituciones financieras, los mercados de capitales y los Estados. Un estudio del Banco Interamericano de Desarrollo (BID) de 2017, revela que el sistema bancario de ALC financió al sector privado general, el equivalente al 40% del Producto Interno Bruto (PIB), en el período 2006-2012, mientras que la región de Asia Oriental y el Pacífico otorgó el 125%; la zona Euro un 135% y Estados Unidos un 200% del PIB. En la región de ALC, los mercados de capitales no han podido diseñar esquemas que permitan hacer frente al financiamiento del mercado de vivienda a largo plazo. De ahí que, de la cartera de crédito de los bancos en la región sólo el 13% se destinó a préstamos hipotecarios, el 60% a créditos comerciales y el 27% a créditos de consumo, según el estudio.

Los investigadores de la Comisión Económica para América Latina y el Caribe (CEPAL), Cecilia Vera y Daniel Titelman Kardonsky, consideran que “la escacez de fuentes de financiamiento de mediano y largo plazo, es una de las principales causas que limitan la participación de las instituciones financieras en el financiamiento de la vivienda”.

La problemática del financiamiento de la vivienda radica en que un segmento importante y amplio de los paises de ALC, no reciben los ingresos suficientes para pagar el valor de la vivienda en el mercado privado del negocio inmobiliario. El ecosistema del mercado de vivienda, según el estudio presentado por el BID, lo integran propietarios de terrenos, constructores, promotores, bancos y adquirientes. El factor determinante -aunque no el único-, para adquirir una vivienda es el ingreso.

Un sistema o modelo de financiamiento de vivienda que incentive la participación del sector privado, es decisivo para reducir el deficit habitacional en la región latinoamericana. De ahí que la participación de los Estados es clave. En la última década, los gobiernos de la región han diseñado dos modalidades con la finalidad de reducir el déficit: un Estado que construye y financia y un Estado que crea facilidades al sector privado.

La primera opción ha presentado sus dificultades, por la limitación de recursos de los Estados, la mala gestión de las entidades responsables de construir y financiar las viviendas y la politización de las asignaciones.

La segunda opción, consiste en que el Estado crea las condiciones para que el sector privado y el mercado construyan las viviendas necesarias para reducir el déficit. El estudio del BID indica en este aspecto que este modelo se fundamenta en tres pilares: “el otorgamiento de subsidios a los beneficiarios finales; la necesidad de construir un fondo de ahorro previo, con incentivo adicional y el otorgamiento de crédito por parte del sistema financiero, con tasas subsidiadas por parte del Estado, a través de sus instituciones financieras de segundo piso”. Chile y Costa Rica son un buen ejemplo de este modelo.

Además de esta segunda opción, -que nos parece la más acertada, por crear las condiciones para que el sector privado invierta mayor cantidad de recursos en el mercado de viviendas-, para que las instituciones financieras (IF) asignen recursos al financiamiento a largo plazo a los adquirientes finales, se hace necesario la participación de los mercados de capitales que, como se describió en la parte inicial, su intervención es muy limitada en los países de ALC.

Es preciso destacar que la crisis financiera del año 2008, originada en Estados Unidos, debido a un crecimiento inusitado del sector inmobiliario, ha obligado a las IF a sujetarse a las nuevas normas de Basilea III, relacionadas con los requerimientos de capital, liquidez y solvencia, lo que ha incrementado el costo de financiamiento a largo plazo. Las consecuencias de estas restricciones han generado una reducción en el financiamiento del mercado de vivienda en ALC. La respuesta a esta dificultad la plantea el BID en el estudio indicado: “subsidio de la tasa de interés y el apoyo y ampliación de los mercados de valores como complemento del rol de la banca de desarrollo”.

Diseñar e implementar políticas públicas de largo plazo para el desarrollo del mercado de viviendas, es crear las condiciones para el crecimiento económico sostenible. El proyecto de Ley Orgánica que crea el Ministerio de Vivienda y Asentamientos Humanos Dignos, que se estudia en el Senado de la República Dominicana, incluye mecanismos para lograr este objetivo.