«إسكان النواب» تناقش قانون التصالح فى مخالفات البناء واتحاد المطورين
«التطوير العقارى» ينظم العالقة بين الدولة والمستثمرين ويضمن حقوق العمالء..وإنهاء %35 من مواده «البناء الموحد» بوابة كبيرة للفساد وتعديالته مطروحة للمناقشة اللجنة تعد مقترحًا متكامًال لتعديالت «المناقصات والمزايدات» تمهيدًا لمناقشتها
تتضمن األجندة التشريعة للجنة اإلسكان مبجلس النواب حزمة من مشروعات القوانني اجلديدة وتعديالت ألخرى قائمة والتى سيكون إلقرارها أثر كبير فى قطاع التشييد والتنمية العمرانية ويتصدرها قانون التصالح فى مخالفات البناء ومتوقع أن يحقق عائدا كبيرًا للدولة من تقنينها وأيضًا مشروع قانون التطوير العقارى والذى يؤسس إلنشاء احتاد للمطورين العقاريني وغيرها من التشريعات. قال الدكتور محمد عبدالغنى عضو جلنة اإلسكان مبجلس النواب، إن أجندة اللجنة تشمل حزمة من مشروعات القوانني املهمة فى دور االنعقاد الثالث ومنها قانون مخالفات البناء والتى حتولت إلى ظاهرة وانتشرت بشكل كبير خالل السنوات األخيرة إال أنها متثل ثروة قومية وميكنها حتقيق عائد كبير للدولة من توفيق أوضعها تقدر بنحو 120 مليار جنيه.
أوضــح أن مـشـروع قـانـون مخالفات البناء خـضـع للمناقشة فــى دور االنـعـقـاد الثانى مـن خالل جلــنــة خــاصــة شـكـلـت من جلـــان اإلســـكـــان والـشـئـون الـتـشـريـعـيـة والــدســتــوريــة والـزراعـة لتضمنه للمخالفات على األراضـى الزراعية ويركز القانون على كيفية التعامل مع املخالفات وحتديد حالتها اإلنشائية والتأكد من صالحيتها قبل البدء فى املصاحلة لضمان احلفاظ على األرواح وذلك مع التكرار املستمر النهيارات املبانى لعدم مطابقتها للمواصفات مبا يهدد حياة قاطنيها واألموال املستثمرة فيها.
أشــار إلـى أن مـشـروع القانون يرتكز على 3 مــحــاور رئيسية تشمل مـراجـعـة السالمة اإلنشائية للمبانى املخالفة وتوفيق أوضاعها قانونياً للحفاظ عليها وصيانتها وإعادة تداولها كونها ثروة أنفق عليها عشرات املليارات وأخيراً توفير عوائد للدولة من تقنينها.
وقـــال، إن املـنـاقـشـات شـهـدت جـــدالً حول اجلزء اخلاص بالتعامل على مخالفات األراضى الزراعية مع اجلهات القانونية ألن الدستور شدد على احلفاظ على األراضى الزراعية وأن التصالح قد يتعارض مع هذا النص.
أوضح أن اللجنة توصلت إلى صيغة ميكنها التوافق مع الدستور من خـالل فـرض غرامة على املساحة الـزراعـيـة املبنى عليها بقيمة تعادل تكلفة استصالح 5 أمثالها من األراضى الصحراوية.
وشـدد على أن األراضــى الزراعية التى مت البناء عليها خالل السنوات املاضية كبيرة جدا ويصعب إعادة زراعتها وأن إزالتها ميثل إهداراً للثروة الـتـى ضخت فـى تنفيذ املبانى وجلأ املواطنون للمخالفة لصعوبة التراخيص وعدم توافر أحوزة عمرانية.
أوضـــح أن حصيلة تقنني املخالفات على األراضــــى الــزراعــيــة ستوجه إلــى استصالح األراضــى الصحراوية ضمن خطة الدولة فى املـشـروع القومى الستصالح األراضـــى ويبدأ باستزراع 1.5 مليون فـدان فى أولـى مراحلة وبهذا يتحقق النص الدستورى باحلفاظ على الثروة الزراعية واالستفادة من الوضع الذى لن يتغير بعدم عودة األرض مع التأكد من سالمة املنشآت واملرافق بها.
وقال، إن اللجنة تأمل إقرار القانون فى دور االنعقاد الثالث ألهميته، خاصة أن اللجان أنهت مناقشته وجاهز للعرض على اجللسة العامة.
أضـــاف عـبـدالـغـنـى، أن اللجنة ستناقش تعديالت قانون البناء املوحد فى دور االنعقاد الـثـالـث ألنـــه بصيغته احلـالـيـة يـعـد الـبـوابـة الرئيسية للمخالفات ورفـع نسبها عن طريق تعقيد اإلجراءات من موظفى األحياء واألجهزة املـدنـيـة فــى الــريــف وبـالـتـالـى يـسـر املخالفة للمواطن عن استخراج التراخيص وذلك رغم من أن فكرة القانون عند إقـراره كانت تهدف إلى تيسير اإلجراءات وتوحيد القوانني املتعلقة بالبناء.
أوضح، أن احلكومة تقدمت مبشروع لتعديل بعض املشاكل فى قانون البناء املوحد إال أنه لم يستوف األسباب التى أثارها النواب ومتثل مشكلة فى تعامل املواطنني مع جهات التراخيص ما تطلب إضافة تعديالت أوسع من قبل اللجنة.
أشار إلى أن اإلطار الرئيسى الذى اعتمدته اللجنة فـى مناقشات القانون تشمل تسهيل إجـــراءات الترخيص إلـى أقصى حد وتغليظ العقوبة على املخالفني إلــى درجــة املـصـادرة اإلدارية للمنشآت املخالفة لصالح الدولة.
أضاف أن القانون يهدف إلى تسهيل البناء فـى الـريـف وعــدم توحيد الـشـروط مـع املـدن للتناسب مع طبيعة هـذه املناطق ومنها عدم التقييد بشرط االرتــفــاع مــرة ونصف عرض الشارع والتى ال تصلح فى الريف.
وشـدد على أن القانون يشمل أيضا خروج التراخيص عن دائرة موظفى األحياء واملحليات والتى تعانى من مشاكل منها الظروف الضاغطة والتى تؤدى إلى الفساد مبا فى ذلك األوضاع االقتصادية والترتيب اإلدارى اخلاطئ.
وقــــال إن إســـنـــاد اســتــخــراج الـتـراخـيـص ومراجعتها إلى مكاتب استشارية مع استحداث مكاتب متخصصة الستخراج التراخيص أحد املقترحات والـذى يضمن مستوى جـودة عالى ويساهم فـى اخلـــروج عـن دائـــرة الفساد فى املحليات.
أضـاف أن مـواد قانون البناء املوحد تفوق 100 مادة ومن املمكن أال تنتهى مناقشته خالل تلك الدور الثالث النعقاد املجلس.
أشـار إلى أن اللجنة تناقش بـدور االنعقاد الثالث مشروع قانون التطوير العقارى والذى تقدمت به غرفة التطوير العقارى لتنظيم مهنة االستثمار العقارى وإنشاء احتاد للشركات على غرار احتاد املقاولني.
أوضـح أن اللجنة طـورت الفكرة إلى قانون ينظم القطاع العقارى بشكل كامل ويضمن حقوق املطورين والـذيـن يتعرضون ملشكالت عدة من خالل إجراءات اجلهات احلكومية من فـرض غـرامـات على الشركات فى حني عدم قيام الـدولـة بـدورهـا فى الترفيق واستخراج التراخيص فى بعض احلاالت.
ولفت إلى أن املقترح يتضمن حماية املستهلك الــعــادى الـــذى يشترى الــوحــدة مــن مطورين ويـتـعـرض ملشكالت بتأخير التسليم وتدنى مستوى اجلــودة عن املتفق عليه وهى مشاكل معروفة وحتدث كثيراً فى السوق.
وقـال إن القانون يحدد مسئولية األطـراف املختلفة فى القطاع مبا فى ذلك الدولة ودورها فى توفير أراض مرفقة والدور الرقابى ملراحل التطوير وأيضا التزامات الشركات فى مواعيد التسليم واملـواصـفـات ومـواعـيـد اإلعـــالن عن فتح احلجز وشروطه كما يضع املستهلك أمام التزاماته وحقوقة، خاصة أن مصر من الدول التى عندها سجل جيد من املطورين العقاريني وميتلكون خـبـرة جـيـدة تطلب بيئة تشريعية مناسبة.
توقع إنهاء مناقشات قانون التطوير خالل دور االنعقاد الثالث خاصة أن اللجنة انهت مراجعة %35 من مواده بدور االنعقاد الثانى.
أضاف أن اللجنة ستناقش تعديالت قانون املناقصات واملزايدات ألهميته وتأثيره الكبير فى صناعة العقار واحلياة العامة لتنظيمه لكل املشتريات احلكومية وقطاع التشييد والبناء ومت تقدمي عدة مقترحات لتعديله فيما أعدت اللجنة مقترحاً متكامًال مينع أبــواب الفساد بالقانون وستناقش خالل دور االنعقاد الثالث.
أوضـح أن صـدور قانون تعويضات شركات املــقــاوالت املـتـضـررة مـن حتـريـر سعر صرف اجلنيه يساهم فى عودة حركة اإلنشاءات والتى توقفت عقب التعومي نتيجة ارتـفـاع التكلفة بشكل كبير وعـدم قـدرة املقاولني على الوفاء بااللتزامات فيما ال تسمح العقود بالتعويض املناسب.
أضاف أن خطة التنمية التى تبنتها الدولة والتى يتطلبها االقتصاد لدفع عجلة التنمية توقفت مع تعثر املقاولني وهو ما تطلب سرعة التعامل مع األزمة وسبق لشركات املقاوالت صرف تعويضات عن تعومي اجلنيه فى 2003 إال أن صدور القرار وقتها مـن مجلس الـــوزراء دون موافقة مجلس الشعب كان سبباً فى الطعن عليه.
أشـــار إلــى أن الالئحة التنفيذية للقانون صــدرت قبل نحو شهر وبــدأ تطبيقه وحتـدد جلـــان خــاصــة تـضـم خــبــراء مــن عـــدة جهات مختلفة لتحديد نسب التعويضات وفقا لطبيعة األعمال.
وقـال عبدالغنى، إن وزارة اإلسكان جنحت فى تنفيذ مشروع اإلسكان االجتماعى وأتاحت الفرصة لكثير من املواطنني فى امتالك وحدة مناسبة بسعر مناسب وحتفظت اللجنة على املساحة الكبيرة للوحدات والتى رفعت أسعارها وطالبت الــوزارة بتوفير مساحات أقل يترتب عليها خفض السعر فـى ظـل املقدمات التى يصعب على بعض محدودى الدخل توفيرها وأيضا وحدات إيجارية تنتهى بالتملك وهو ما أقرته الوزارة وبدأت توفيره.
وشدد على أن وزارة اإلسكان مسئولة أيضاً عن املرافق وتواجه أزمـة كبيرة ومتراكمة فى مشروعات الصرف الصحى وحتتاج متويالت ضخمة واهتماماً إلنهاء املشروعات املتعثرة وصيانة القائمة يساوى نفس االهتمام باإلسكان االجتماعى.
أوضح أن اخلروج من احليز العمرانى الضيق بإنشاء جيل جديد من املــدن اجلـديـدة توجه إيجابى ولكن يجب أن تكون ضمن خطة تنموية شاملة وربطها باملنطقة السكانية وأال تكون فقط مشروعات سكنية.
وقــال إن وزارة اإلسـكـان جنحت أن جتعل القطاع العقارى قائداً للتنمية العام املاضى إال أنه يفضل أن تكون الصدارة لقطاعى الصناعة والـــــزراعـــــة وأن الـتـنـمـيـة احلقيقية وطـريـق اخلــروج مـن الــــوادى الضيق تطلب دراســــــات جـــــدوى عميقة تعرض على العامة وإال من املمكن أن تكون خاوية مثل مدينة السادات والتى لم يستغل اجلزء السكنى منها بالشكل األنسب، ولفت إلــى أن الـطـرح األخـيـر ألراضـــى وزارة اإلسكان يتميز بالتنوع والعدد الكبير للقطع املطروحة وأيضا األنظمة املتنوعة فى الشراء ما بني الشراكة والسعر الثابت واملظاريف املغلقة.
ولفت إلى أن االعتماد على بيع األراضى فى توفير املوارد املالية خلطط الوزارة يحولها إلى تاجر أراضى ويرفع األسعار بنسبة كبيرة وميكن توفير املوارد من خالل تطوير األراضى.
وقـال إن الشركات العقارية حتملت تبعات حترير سعر صرف اجلنيه بعد بيع املشروعات بـأسـعـار مخفضة واملـطـالـبـة بتنفيذها وفقاً للتكلفة اجلديدة املرتفعة للحفاظ على سمعتها.
توقع أن ترتفع أسعار العقارات خالل الفترة املقبلة ألن نسب االرتفاعات التى شهدها السوق منذ التعومي تراوحت بني 25 %30و وال تعادل فـارق التكلفة الـذى ارتفع بشكل كبير يقترب من الضعف إلى جانب توجه بعض الشركات لتعويض خسائرها برفع قيم املراحل اجلديدة وأخــيــرا ارتــفــاع أسـعـار األراضــــى فـى الطرح األخير لوزارة اإلسكان.
أضــاف أن تراجع القدرة الشرائية الفترة املقبلة أكثر ما يقلق الشركات العقارية وبدأت تظهر خــالل الفترة املاضية رغــم مـحـاوالت الشركات باحلفاظ على املبيعات من خالل عدة إجراءات شملت مد آجال السداد وتقليل املقدم وتصغير املساحات إال أنها لم تكن بالفعالية املطلوبة لـالرتـفـاع الكبير ألسـعـار الـوحـدات وعدم توافقها مع القدرة الشرائية مع الضغوط االقتصادية للعمالء.
أشار إلى أن جتاوز مخاوف املطورين يتطلب منــواً فـى االقتصاد بشكل كامل يرفع دخـول الطبقات املحتاجة لهذه الــوحــدات وبالتالى يحصل تالقى بني الرغبة والقدرة على الشراء وإعادة الرواج.