أهال بالصناديق العقارية
أخـيـراً بعد طــول انتظار أصبحت الصناديق العقارية فى مصر حقيقة، فقد مت اإلعــالن عن تداول وثائق صندوق املصريني لالستثمار العقارى، وهو أول صندوق عقارى مغلق فى مصر بالبورصة، تأسس عام 2015 برأسمال مصدر 50 مليون جنيه، ويستهدف االستثمار فى مشاريع عقارية بقيمة
2.5 مليار جنيه. فما هى الصناديق العقارية، وكيف تعمل، وما هى مميزاتها كأدة لالستثمار. كل هذه األسئلة وأكثر سوف نعرضها بإيجاز فى السطور التالية.
فى البداية، يجب االقــرار بأننا تأخرنا كثيراً بـاملـقـارنـة بــالــدول اخلليجية فــى طــرح صناديق االستثمار العقارى للتداول فى البورصة وتوفير البيئة التشريعية والتنظيمية الـتـى تـوفـر مناخ استثمار محكم وآمن، لذلك سبقتنا دول عديدة فى مجال الصناديق ومحافظ االستثمار العقارى، مما وفر للمستثمرين املؤسسني واألفراد عى حد سواء التنوع فى أدوات االستثمار، واالستغالل األمثل للثروة العقارية وتعظيمها من خالل توفير خيارات واسعة أمـام املستثمرين لتنويع استثماراتهم من خالل الصندوق الذى يستثمر أمواله فى األنشطة العقارية واألنشطة األخـــرى املرتبطة بالنشاط الـعـقـارى، حيث يعتبره الكثيرون مخزناً للقيمة ومالذاً آمناً فى أوقات األزمات االقتصادية.
الصندوق العقارى هو صندوق استثمار مغلق وذات مــدة مــحــددة، يـهـدف إلــى استثمار أمــوال الصندوق فى األصول العقارية من أراضى بغرض ترفيقها وتنميتها والبناء عليها ومــن مبان يتم إنشاؤها أو تطويرها أو شراؤها بغرض تأجيرها أو إدارتها أو استغاللها ألغراض فندقية أو جتارية أو تخزينية أو بغرض بيعها، كما ميكن للصندوق االستثمار فـى سـنـدات تـوريـق محافظ التمويل الـعـقـارى وغـيـرهـا مـن األصـــول املـالـيـة املرتبطة بالنشاط العقاري.
تتبنى إدارة الصندوق العقارى سياسة استثمارية متوازنة من خالل توزيع استثمارات الصندوق فى أوعية استثمارية عقارية متنوعة بهدف تخفيض املخاطر وحتقيق عوائد مناسبة فى األجل القصير واملتوسط والطويل، وفى إطـار االلتزام باألحكام والقواعد املنظمة للضوابط االستثمارية اخلاصة بصناديق االستثمار العقارى التى ينظمها قانون سوق رأس املال والئحته التنفيذية.
تُعتبر صناديق االستثمار العقارى جذابة بالنسبة للمستثمرين ألنها تقدم عـائـدات مرتفعة، حيث يـقـوم الـصـنـدوق عـــادة بتوزيع حـوالـى %70 من دخله اخلاضع للضريبة إلى املستثمرين كتوزيعات أرباح، وتختلف هذه النسبة من دولة ألخرى بحسب القوانني املُنظمة لالستثمار.
يقدم صندوق االستثمار العقارى عدة مميزات للمستثمر منها، املـشـاركـة فـى األربـــاح الـدوريـة التى يحققها الصندوق بنسبة حصة فى الوثائق، واملـشـاركـة فـى أربـــاح التصفية الناجتة عـن بيع أصــول الصندوق فـى نهاية مـدتـه؛ واإلعــفــاء من أربــــاح التصفية مــن ضـريـبـة تـوزيـعـات األربــــاح، وإتاحة الفرصة للمستثمر فى حتديد استراتيجيته اخلاصة باخلروج من الصندوق من خالل بيع ما ميلكه من وثائق بالبورصة.
بصفة عـامـة تعمل صناديق االستثمار وفقاً ألغراض حتددها نشرة االكتتاب، مثل:
التطوير األولى ثم البيع:
ويـكـون ذلــك بتملك أرض فضاء ثـم تطويرها وتقسيمها إلى أراٍض سكنية، أو جتارية، ومن ثم بيعها وإنهاء الصندوق. التطوير اإلنشائى ثم البيع: ويكون ذلك بتملك أرض فضاء أو مطورة من أجل إنشاء وحدات سكنية أو جتارية عليها، ومن ثم بيعها وإنهاء الصندوق.
التطوير األولى أو اإلنشائى بهدف التأجير ملدة زمنية محددة ومن ثم البيع وإنهاء الصندوق، وميكن لصندوق االستثمار الـعـقـارى القيام بالعمليات املرتبطة بتخطيط وتقسيم وترخيص وبناء وجتديد وتأجير وتشغيل األصول العقارية التى يستثمر بها، غير أن الصندوق العقارى ال يجوز أن يكون الغرض الوحيد له هو إعادة البيع لألصول العقارية التى متلكها.
لقد أحسنت الهيئة العامة للرقابة املالية صنعاً بتعديل ضــوابــط االكــتــتــاب فــى وثــائــق صناديق االستثمار العقارى مقابل حصة عينية مبا ييسر على بعض اجلهات حتويل أصول عقارية لديها إلى صناديق استثمار عقاري. كذلك إصــدار معايير التقييم العقارى، ولكن هذا وحده ال يكفى للتغلب على التحديات التى تـواجـه صناديق االستثمار العقارى مثل تطبيق الضريبة العقارية وضريبة األربــاح التجارية وضريبة على توزيعات األربــاح واملصاريف اإلداريـة وتقييمات اخلبراء العقارين، كل هـذه التكاليف وااللتزامات تؤثر على ربحية الصندوق وتشكل عائقاً النتشار تأسيس الصناديق العقارية.
توفري خيارات واسعة أمام املستثمرين لتنويع استثماراتهم من خالل الصندوق الذى يستثمر أمواله فى األنشطة العقارية أحسنت الهيئة العامة للرقابة املالية صنعا بتعديل ضوابط االكتتاب فى وثائق صناديق االستثمار العقارى مقابل حصة عينية