المبانى فائقة االرتفاع.. تغير هوية المدن أم تتحول لرمز معمارى؟

«أنيس»: املشكلة فى اإلدارة وليس التنفيذ ويجب طرحها باألماكن الساحلية

اختلفت آراء خبراء عقاريني حول مشروعات األبراج فائقة االرتفاعات، إذ يرى البعض أنها تغير من هوية املـدن والطبيعة الدميوغرافية للسكان بفعل اختالف األمنــاط احلياتية لهم، كما أنها ستقلل من كفاءة املدن الحتياجها إلى بنية حتتية مبواصفات خاصة.

فـــى حـــني يــــرى آخـــــرون أنــهــا تـكـسـب املـــدن هوية وطابعاً قومياً، يزيد من القوة التسويقية للمشروعات واخلـدمـات، كما أنها لن تؤثر على الكثافة السكانية للموقع، ولن تضغط على املرافق والبنية التحتية.

وقــال الدكتور أحمد أنيس، أستاذ الهندسة املدنية بجامعة القاهرة، خبير التقييم العقارى، إن كثيراً من دول العالم تلجأ لتنفيذ مشروعات األبراج السكنية عندما ال متتلك مساحات كبيرة من األراضى مثل دبى وقطر والبحرين.

أضاف أن هذه املشروعات حتتاج إلى تكنولوجيا مختلفة فـى اإلدارة والصيانة والـدفـاع املدنى، فـى ظـل ارتـفـاع فــرص حــدوث املـخـاطـر؛ بسبب االرتفاعات الكبيرة.

أوضـح «أنيس»، أن إمكانيات الدفاع املدنى وإدارة هـذه املـشـروعـات غير متاحة للمجتمع املـصـرى فـى الـوقـت احلـالـى؛ ألنها حتتاج إلى خبرات وإمكانيات مالية كبيرة، فاملشكلة ليست فى تنفيذها بل فى إدارتها.

واعترض على توجه الدولة فى تدشني هذه املشروعات داخــل املــدن السكنية، مثل الشيخ زايد والقاهرة اجلديدة؛ ألنها تغير طابع وهوية املدينة، باإلضافة لتغيير دميوغرافية السكان.

أشـــار إلــى أهمية مـوافـقـة سـكـان هــذه املـدن قبل تـوجـه احلكومة واملستثمرين لتنفيذ هذه املــشــروعــات؛ حـيـث ميـثـل إخــــالالً بالتعاقد مع املـواطـنـني؛ ألنـهـم اشــتــروا بـنـاء على مواصفات ومخطط واضح للمدينة.

وقال إن تنفيذ هذه املشروعات يحتاج إلى بنية وخدمات ومرافق خاصة؛ نتيجة ارتفاع الكثافة السكنية بها، وإن تنفيذها داخــل مــدن سكنية سيقلل من كفاءة البنية التحتية لهذه املدن.

وتـابـع «أنــيــس»: «كما ال ميكن تنفيذ األبــراج فى املـدن الصحراوية؛ حيث حتتاج إلـى منطقة مفتوحة مثل البحر أو النيل، لذلك فهى تتالءم مع املدن السياحية مثل العلمني اجلديدة أو املنصورة اجلديدة، وتكون مقبولة فى العاصمة اإلدارية ألنها جزء من هويتها وأنشطتها التجارية واإلدارية».

أضاف أن مدن اخلليج مثل دبى والدوحة نفذت ناطحات السحاب على املساحات الساحلية، لكن داخل الدولة مت تنفيذ مشروعات سكنية منخفضة االرتفاعات.

أوضح أن حركة املبيعات هى التى توضح مدى قبول املستهلكني لها، لكنه أكد أن مشكلة القطاع العقارى تتمثل فى ارتفاع املبيعات بغرض املضاربة.

وقــال املهندس خالد عـاطـف، خبير التقييم العقارى، مؤسس دار تقييم األمــالك العقارية، إن الدولة لن تغير مخططها االستراتيجى لطرح مشروعات األبراج فائقة االرتفاعات داخل املدن ســواء اجلـديـدة أو القدمية، إذ إنها تعتمد على تغيير تخطيط الكثافة البنائية وليس تخطيط الكثافة السكنية للمدينة.

أضـاف أن هذا التغيير يتم من خالل قانون احلجوم، فالدولة ال تستطيع أن تزيد من الكثافة السكنية للفدان والتى تتراوح بني 80 200و فرد، حسب نوعية األنشطة دخل املساحات.

أوضـح «عاطف»، أن الدولة جلأت إلى قانون احلـجـوم الــذى يسمح بالبناء على االرتـفـاعـات الرأسية مع االحتفاظ بنفس حجم الكثافة السكنية للموقع، وتوفير مساحات كبيرة خضراء داخل موقع املشروع.

أشار إلى أن األبراج املرتفعة تتميز مبواصفات فنية تتوافق مع املعايير الدولية لتحقيق عنصر األمان داخل وخارج املبنى.

وقال إن هذه املشروعات يصلح طرحها فى جميع املــدن، ومـن بينها القاهرة اجلـديـدة، مع تفعيل خصائص قانون احلجوم الـذى يحافظ على العالقة بني الكثافة البنائية للموقع والكثافة السكنية.

أضـاف أن ذلك ال يستدعى تغييراً فى البنية التحتية للمدن؛ ألنها تقوم باألساس على الكثافة السكنية وليس الكثافة البنائية، ولن تختلف مع التوسع األفقى أو الرأسى.

أوضح أن األبراج فائقة االرتفاعات تُكسب املدن هوية وطابعاً قومياً مميزاً لها فى املنطقة، كأبراج خليفة بدبى، وتزيد من عوامل اجلذب لها وتـرفـع القيمة التسويقية للمشروعات املختلفة.

وبـدأت مصر تنفيذ عدة مشروعات تتضمن أبــراجــاً بـارتـفـاعـات مختلفة، فـى بعض املـدن اجلديدة، من بينها تنفيذ 20 برجاً باستخدامات سكنية وإدارية وجتارية باستثمارات تقدر بنحو 3 مليارات دوالر، فى العاصمة اإلدارية اجلديدة بالتعاون مع شركة »cscec« الصينية، ويضم املشروع أطول برج فى أفريقيا بارتفاع 385 متراً بإجمالى 120 طابقاً.

ويـجـرى تنفيذ مـشـروع أبـــراج «نـــورث إيـدج تـاورز»، بالعلمني اجلديدة والـذى مت طرحه فى يونيو ،2018 ويبلغ عـدد األبــراج به 23 برجاً، بارتفاعات تـتـراوح بني 30 طابقاً و04 طابقاً مبساحات بـني 90 مـتـراً 351و مـتـراً للوحدة، ويتراوح سعر املتر من 30 إلى 42 ألف جنيه.

كما طـرحـت شـركـة «سيتى إيـــدج للتطوير العقارى» 33 برجاً سكنياً ضمن مشروع «زاهية» مبدينة املنصورة اجلديدة، ويصل ارتفاع األبراج إلى 33 دوراً على ساحل البحر املتوسط، وتتراوح مساحة الوحدات السكنية بني 170 متراً 300و متر، ويبدأ سعر املتر من 24 ألف جنيه.

أحمد أنيس