Квартирный вопрос
Аналитики опасаются, что уменьшение сделок с недвижимостью в Ласнамяэ сильно повлияет на весь рынок
В июле по сравнению с июнем резко сократилось количество сделок с недвижимостью в столичном районе Ласнамяэ. Кроме того, упала и цена за квадратный метр в этом районе. Некоторые специалисты уже поспешили с тревогой объявить, что серьезные изменения ждут весь рынок недвижимости, потому что Ласнамяэ всегда бы эдакой лакмусовой бумажкой. «МК-Эстония» выясняла, чем вызваны изменения и о чем они могут свидетельствовать.
Согласно обзору рынка столичной недвижимости, который опубликовало агентство недвижимости Center Kinnisvara, в июле было совершено 725 сделок с квартирами, что несколько больше, чем было в июне – 714. Однако в июле прошлого года этот показатель был еще выше – 743.
При этом количество сделок в самом густонаселенном и самом «русском» районе, в Ласнамяэ, упало, как упала там и цена на квартиры. Некоторые связывают это с ужесточением условий выдачи ипотечных кредитов, другие же считают, что это предвестник глобальных изменений на рынке недвижимости.
Новостройки для молодых
«Действительно, в июле по сравнению с июнем произошел спад средней цены недвижимости в Ласнамяэ, что в принципе не характерно для рынка последних лет, – говорит маклер и оценщик недвижимости из бюро Domus Kinnisvara Андрей Колуканов. – Но не следует забывать, что и в прошлом году средняя цена в Ласнамяэ была совсем немного, но ниже средней цены в этом же районе в июне».
Также, по словам маклера, на среднюю цену влияет количество сделок в новых проектах, где часто имеющиеся бронировки оформляют у нотариуса в договор купли-продажи (вещный договор) в какомто месяце сразу. К примеру, в июне в новых проектах было оформлено около 56–60 нотариальных про- даж, а в июле примерно 35–40.
«В любом случае на сегодняшний день происходит в некотором роде смена жилого фонда, более молодое поколение предпочитает покупать жилье уже в новых домах, и ценовой параметр нового жилья напрямую влияет на вторичный рынок, – объясняет Колуканов. – В Ласнамяэ появилось достаточно новых строящихся домов с более или менее объективными ценами, а цены на старые квартиры все же не были достаточно обоснованны, и это тоже влияет на некоторый спад».
Андрей Колуканов добавляет, что средний ценовой параметр Ласнамяэ стабилизируется некоторым снижением цен, так как средняя цена была на постоянном подъеме с 2010 года.
«Цены уже начали превышать среднюю цену в изначально более востребованных районах, таких как Виймси и волость Раэ. Какого-либо сильного ценового влияния на другие районы, скорее всего, не произойдет», – полагает маклер бюро Domus Kinnisvara.
Хотите продать дороже – ждите
Маклер агентства недвижимости Center Kinnisvara Алла Метсаотс говорит, что, во-первых, народонаселения в Ласнамяэ больше, а во-вторых, в этом районе очень много предложений о продаже, намного больше, чем в других районах.
«Если сравнить с Хааберсти, то по продажам трехкомнатных квартир там примерно 25–30 предложений, тогда как в Ласнамяэ около 350. Так как предложений в разы больше, то и покупателей в таком случае должно быть больше, – поясняет маклер. – Не исключено, что дело в том, что жителям Ласнамяэ сложно получить кредит на покупку жилья. Это могут быть люди, работающие неофициально или попросту не имеющие достаточного дохода для получения кредита».
Алла Метсаотс также подтверждает, что старый жилой фонд в этом районе уже менее предпочтителен, а покупатели, особенно более молодые, все больше приобретают квартиры в новостройках, количество которых в Ласнамяэ в последние годы увеличивается.
«Если месяца три назад у меня на продаже были квартиры по более высокой цене, то сейчас по этой же цене эти квартиры уже не продать. Но говорить об обвале рынка нельзя, это всего лишь статистика за июль, – заявляет маклер. – Если кто-то хочет подороже продать квартиру, стоит переждать какое-то время. Если же квартиру надо продать срочно, то цену придется снизить».
Кредиты берут активно
Проектный директор по коммуникации банка SEB Маарья Гавронски отмечает, что высокая трудовая занятость и быстрый рост зарплат благоприятно сказались на потребительской способности людей. Поэтому интерес к жилищным кредитам оставался вы- соким, показывая во втором квартале этого года по сравнению с тем же периодом прошлого года рост в 21%.
«По последним данным 2015 года, активнее всего кредит для покупки жилья берут в возрасте 25–34 лет. И в той же самой возрастной группе берут кредит также в среднем на большую сумму – 48 000 евро, – говорит Гавронски. – Молодые люди на большую часть покупки жилья беруг кредит, у тех, кто постарше, напротив, уже скопилось достаточно сбережений, чтобы больше денег внести самостоятельно. Это подтверждает также статистика, потому что суммы кредитов людей старше 45 лет значительно меньше. Это в среднем половина от той суммы, которую берут более молодые люди».
По словам директора по коммуникации SEB, качество портфеля домашнего кредита из года в год скорее улучшалось. Основной причиной можон назвать то, что финансовая просвещенность клиентов и их ответственность выросла.
«SEB со своей стороны уделяет большое внимание разнообразному консультированию своих клиентов в финансовой сфере, обращая внимание на разные риски, которые связаны с взятием кредита. Также клиенты уменьшают риски при помощи страховки о защите кредита, которая дает дополнительную уверенность в случае потери работы, – объясняет Маарья Гавронски. – Тем самым можно сказать, что хоть спрос повысился, и кредитов берется больше, люди и также банки сейчас более информированы о рисках».
Вместе с увеличением объемов кредитов, по словам представителя SEB, банк также пересмотрел правила выдачи кредитов, а также оценил их соответствие современным рыночным рискам. Более консервативными стали внутрибанковские условия кредитов на покупку жилья, а также более строгими стали внешние регуляции.
Руководитель сферы финансирования частных лиц банка Swedbank Анне Пяргма отмечает что процентные ставки по кредитам держатся в последнее время на одном уровне, в среднем около 2,2%.
«Количество ходатайствующих не уменьшилось, скорее даже немного увеличилось», – комментирует Пяргма.
По ее словам, банк сегодня стал больше внимания уделять разъяснительной работе с клиентами, желающими взять кредит. Но на длительность процесса это особо не влияет.
«Если все необходимые документы представлены, ходатайство о кредите рассматривается в течение 2–3 дней», – говорит представитель Swedbank.
При этом есть и возможность ускорить процесс. Например, если человек заранее, то есть еще до поиска недвижимости, обсудит со своим банковским управляющим возможности получения кредита.