Квар­тир­ный во­прос

Ана­ли­ти­ки опа­са­ют­ся, что умень­ше­ние сде­лок с недви­жи­мо­стью в Ласнамяэ силь­но по­вли­я­ет на весь рынок

MK Estonia - - МОИ КАПИТАЛЫ - ИРИ­НА ПЕТРОВА

В июле по срав­не­нию с июнем рез­ко со­кра­ти­лось ко­ли­че­ство сде­лок с недви­жи­мо­стью в сто­лич­ном рай­оне Ласнамяэ. Кро­ме то­го, упа­ла и це­на за квад­рат­ный метр в этом рай­оне. Не­ко­то­рые спе­ци­а­ли­сты уже по­спе­ши­ли с тре­во­гой объ­явить, что се­рьез­ные из­ме­не­ния ждут весь рынок недви­жи­мо­сти, по­то­му что Ласнамяэ все­гда бы эда­кой лак­му­со­вой бу­маж­кой. «МК-Эсто­ния» вы­яс­ня­ла, чем вы­зва­ны из­ме­не­ния и о чем они мо­гут сви­де­тель­ство­вать.

Со­глас­но об­зо­ру рын­ка сто­лич­ной недви­жи­мо­сти, ко­то­рый опуб­ли­ко­ва­ло агент­ство недви­жи­мо­сти Center Kinnisvara, в июле бы­ло со­вер­ше­но 725 сде­лок с квар­ти­ра­ми, что несколь­ко боль­ше, чем бы­ло в июне – 714. Од­на­ко в июле про­шло­го го­да этот по­ка­за­тель был еще вы­ше – 743.

При этом ко­ли­че­ство сде­лок в са­мом гу­сто­на­се­лен­ном и са­мом «рус­ском» рай­оне, в Ласнамяэ, упа­ло, как упа­ла там и це­на на квар­ти­ры. Не­ко­то­рые свя­зы­ва­ют это с уже­сто­че­ни­ем усло­вий вы­да­чи ипо­теч­ных кре­ди­тов, дру­гие же счи­та­ют, что это пред­вест­ник гло­баль­ных из­ме­не­ний на рын­ке недви­жи­мо­сти.

Но­вострой­ки для молодых

«Дей­стви­тель­но, в июле по срав­не­нию с июнем про­изо­шел спад сред­ней це­ны недви­жи­мо­сти в Ласнамяэ, что в прин­ци­пе не ха­рак­тер­но для рын­ка по­след­них лет, – го­во­рит ма­клер и оцен­щик недви­жи­мо­сти из бю­ро Domus Kinnisvara Андрей Ко­лу­ка­нов. – Но не сле­ду­ет за­бы­вать, что и в про­шлом го­ду сред­няя це­на в Ласнамяэ бы­ла со­всем нем­но­го, но ни­же сред­ней це­ны в этом же рай­оне в июне».

Так­же, по сло­вам ма­кле­ра, на сред­нюю це­ну вли­я­ет ко­ли­че­ство сде­лок в но­вых про­ек­тах, где ча­сто име­ю­щи­е­ся бро­ни­ров­ки оформ­ля­ют у но­та­ри­уса в до­го­вор куп­ли-про­да­жи (вещ­ный до­го­вор) в ка­ком­то ме­ся­це сра­зу. К при­ме­ру, в июне в но­вых про­ек­тах бы­ло оформ­ле­но око­ло 56–60 но­та­ри­аль­ных про- даж, а в июле при­мер­но 35–40.

«В лю­бом слу­чае на се­го­дняш­ний день про­ис­хо­дит в неко­то­ром ро­де смена жи­ло­го фон­да, бо­лее мо­ло­дое по­ко­ле­ние пред­по­чи­та­ет по­ку­пать жи­лье уже в но­вых до­мах, и це­но­вой па­ра­метр но­во­го жилья на­пря­мую вли­я­ет на вто­рич­ный рынок, – объ­яс­ня­ет Ко­лу­ка­нов. – В Ласнамяэ по­яви­лось до­ста­точ­но но­вых стро­я­щих­ся до­мов с бо­лее или ме­нее объ­ек­тив­ны­ми це­на­ми, а це­ны на ста­рые квар­ти­ры все же не бы­ли до­ста­точ­но обос­но­ван­ны, и это то­же вли­я­ет на неко­то­рый спад».

Андрей Ко­лу­ка­нов до­бав­ля­ет, что сред­ний це­но­вой па­ра­метр Ласнамяэ ста­би­ли­зи­ру­ет­ся неко­то­рым сни­же­ни­ем цен, так как сред­няя це­на бы­ла на по­сто­ян­ном подъ­еме с 2010 го­да.

«Це­ны уже на­ча­ли пре­вы­шать сред­нюю це­ну в из­на­чаль­но бо­лее вос­тре­бо­ван­ных рай­о­нах, та­ких как Вийм­си и во­лость Раэ. Ка­ко­го-ли­бо силь­но­го це­но­во­го вли­я­ния на дру­гие рай­о­ны, ско­рее все­го, не про­изой­дет», – по­ла­га­ет ма­клер бю­ро Domus Kinnisvara.

Хо­ти­те про­дать до­ро­же – жди­те

Ма­клер агент­ства недви­жи­мо­сти Center Kinnisvara Ал­ла Мет­са­отс го­во­рит, что, во-пер­вых, на­ро­до­на­се­ле­ния в Ласнамяэ боль­ше, а во-вто­рых, в этом рай­оне очень мно­го пред­ло­же­ний о про­да­же, на­мно­го боль­ше, чем в дру­гих рай­о­нах.

«Ес­ли срав­нить с Ха­а­бер­сти, то по про­да­жам трех­ком­нат­ных квар­тир там при­мер­но 25–30 пред­ло­же­ний, то­гда как в Ласнамяэ око­ло 350. Так как пред­ло­же­ний в ра­зы боль­ше, то и по­ку­па­те­лей в та­ком слу­чае долж­но быть боль­ше, – по­яс­ня­ет ма­клер. – Не ис­клю­че­но, что де­ло в том, что жи­те­лям Ласнамяэ слож­но по­лу­чить кредит на по­куп­ку жилья. Это мо­гут быть лю­ди, ра­бо­та­ю­щие неофи­ци­аль­но или по­про­сту не име­ю­щие до­ста­точ­но­го до­хо­да для по­лу­че­ния кре­ди­та».

Ал­ла Мет­са­отс так­же под­твер­жда­ет, что ста­рый жи­лой фонд в этом рай­оне уже ме­нее пред­по­чти­те­лен, а по­ку­па­те­ли, осо­бен­но бо­лее мо­ло­дые, все боль­ше при­об­ре­та­ют квар­ти­ры в но­вострой­ках, ко­ли­че­ство ко­то­рых в Ласнамяэ в по­след­ние го­ды уве­ли­чи­ва­ет­ся.

«Ес­ли ме­ся­ца три на­зад у ме­ня на про­да­же бы­ли квар­ти­ры по бо­лее вы­со­кой цене, то сей­час по этой же цене эти квар­ти­ры уже не про­дать. Но го­во­рить об об­ва­ле рын­ка нель­зя, это все­го лишь ста­ти­сти­ка за июль, – за­яв­ля­ет ма­клер. – Ес­ли кто-то хо­чет по­до­ро­же про­дать квар­ти­ру, сто­ит пе­ре­ждать ка­кое-то вре­мя. Ес­ли же квар­ти­ру на­до про­дать сроч­но, то це­ну при­дет­ся сни­зить».

Кредиты бе­рут ак­тив­но

Про­ект­ный ди­рек­тор по ком­му­ни­ка­ции бан­ка SEB Ма­арья Гав­рон­ски от­ме­ча­ет, что вы­со­кая тру­до­вая за­ня­тость и быст­рый рост зар­плат бла­го­при­ят­но ска­за­лись на по­тре­би­тель­ской спо­соб­но­сти лю­дей. По­это­му ин­те­рес к жи­лищ­ным кре­ди­там оста­вал­ся вы- со­ким, по­ка­зы­вая во вто­ром квар­та­ле это­го го­да по срав­не­нию с тем же пе­ри­о­дом про­шло­го го­да рост в 21%.

«По по­след­ним дан­ным 2015 го­да, ак­тив­нее все­го кредит для по­куп­ки жилья бе­рут в воз­расте 25–34 лет. И в той же са­мой воз­раст­ной груп­пе бе­рут кредит так­же в сред­нем на боль­шую сум­му – 48 000 ев­ро, – го­во­рит Гав­рон­ски. – Мо­ло­дые лю­ди на боль­шую часть по­куп­ки жилья бе­руг кредит, у тех, кто по­стар­ше, на­про­тив, уже ско­пи­лось до­ста­точ­но сбе­ре­же­ний, что­бы боль­ше де­нег вне­сти са­мо­сто­я­тель­но. Это под­твер­жда­ет так­же ста­ти­сти­ка, по­то­му что сум­мы кре­ди­тов лю­дей стар­ше 45 лет зна­чи­тель­но мень­ше. Это в сред­нем по­ло­ви­на от той сум­мы, ко­то­рую бе­рут бо­лее мо­ло­дые лю­ди».

По сло­вам ди­рек­то­ра по ком­му­ни­ка­ции SEB, ка­че­ство порт­фе­ля до­маш­не­го кре­ди­та из го­да в год ско­рее улуч­ша­лось. Ос­нов­ной при­чи­ной мо­жон на­звать то, что фи­нан­со­вая про­све­щен­ность кли­ен­тов и их от­вет­ствен­ность вы­рос­ла.

«SEB со сво­ей сто­ро­ны уде­ля­ет боль­шое вни­ма­ние раз­но­об­раз­но­му кон­суль­ти­ро­ва­нию сво­их кли­ен­тов в фи­нан­со­вой сфе­ре, об­ра­щая вни­ма­ние на раз­ные рис­ки, ко­то­рые свя­за­ны с взя­ти­ем кре­ди­та. Так­же кли­ен­ты умень­ша­ют рис­ки при по­мо­щи стра­хов­ки о за­щи­те кре­ди­та, ко­то­рая да­ет до­пол­ни­тель­ную уве­рен­ность в слу­чае по­те­ри ра­бо­ты, – объ­яс­ня­ет Ма­арья Гав­рон­ски. – Тем са­мым мож­но ска­зать, что хоть спрос по­вы­сил­ся, и кре­ди­тов бе­рет­ся боль­ше, лю­ди и так­же банки сей­час бо­лее ин­фор­ми­ро­ва­ны о рис­ках».

Вме­сте с уве­ли­че­ни­ем объ­е­мов кре­ди­тов, по сло­вам пред­ста­ви­те­ля SEB, банк так­же пе­ре­смот­рел пра­ви­ла вы­да­чи кре­ди­тов, а так­же оце­нил их со­от­вет­ствие со­вре­мен­ным ры­ноч­ным рис­кам. Бо­лее кон­сер­ва­тив­ны­ми ста­ли вну­т­ри­бан­ков­ские условия кре­ди­тов на по­куп­ку жилья, а так­же бо­лее стро­ги­ми ста­ли внеш­ние ре­гу­ля­ции.

Ру­ко­во­ди­тель сфе­ры фи­нан­си­ро­ва­ния част­ных лиц бан­ка Swedbank Анне Пярг­ма от­ме­ча­ет что про­цент­ные став­ки по кре­ди­там дер­жат­ся в по­след­нее вре­мя на од­ном уровне, в сред­нем око­ло 2,2%.

«Ко­ли­че­ство хо­да­тай­ству­ю­щих не умень­ши­лось, ско­рее да­же нем­но­го уве­ли­чи­лось», – ком­мен­ти­ру­ет Пярг­ма.

По ее сло­вам, банк се­го­дня стал боль­ше вни­ма­ния уде­лять разъ­яс­ни­тель­ной ра­бо­те с кли­ен­та­ми, же­ла­ю­щи­ми взять кредит. Но на дли­тель­ность про­цес­са это осо­бо не вли­я­ет.

«Ес­ли все необ­хо­ди­мые до­ку­мен­ты пред­став­ле­ны, хо­да­тай­ство о кре­ди­те рас­смат­ри­ва­ет­ся в те­че­ние 2–3 дней», – го­во­рит пред­ста­ви­тель Swedbank.

При этом есть и воз­мож­ность уско­рить про­цесс. На­при­мер, ес­ли че­ло­век за­ра­нее, то есть еще до по­ис­ка недви­жи­мо­сти, об­су­дит со сво­им бан­ков­ским управ­ля­ю­щим воз­мож­но­сти по­лу­че­ния кре­ди­та.

по­Ку­пать Ста­ли Мень­ше: в июле на рын­ке недви­жи­мо­сти в Ласнамяэ про­изо­шел спад.

Источ­ник: Center Kinnisvara.

Newspapers in Russian

Newspapers from Estonia

© PressReader. All rights reserved.