К вам едет ревизор?
Как контролировать свое товарищество и почему никто, кроме собственников квартир, этого сделать не может
Управление и обслуживание жилого дома относится к сферам деятельности, в которых безразличие и отсутствие контроля со стороны квартирособственников является катализатором для злоупотреблений со стороны управляющих лиц. Какие же существуют возможности контроля, позволяющие своевременно поправлять «производственные» ошибки или выявлять сознательные противоправные действия?
Бесполезно искать некую организацию на стороне, которая придет и бесплатно порядок наведет, потому что такой не существует, бесполезно бегать в Департамент защиты потребителей, потому что члены КТ не являются в Эстонии потребителями, бесполезно заваливать заявлениями полицию, там ответят, что надо разбираться в рамках гражданских правоотношений.
Дело в том, что законодатель возложил контроль за деятельностью товарищества на самих квартирособственников, чтобы они его сами осуществляли и оплачивали.
Кто лучше: аудитор или ревизор?
Статья 34 Закона о некоммерческих объединениях устанавливает, что надзор за деятельностью правления осуществляет общее собрание товарищества, путем назначения аудиторских или ревизионных проверок. Чтобы определиться, кого выбрать, членам товарищества нужно сначала проверить, что написано у них в уставе.
Если в уставе отражено, что к годовому отчету о хозяйственной деятельности КТ прилагается заключение аудитора, то можно назначать аудиторскую проверку. Почемуто квартирособственники приписывают аудитору несвойственные функции, полагая, что это нечто вроде прежнего ОБХСС (отдела по борьбе с хищениями социалистической собственности). На самом деле аудитор – это специалист по проверке финансово-хозяйственной деятельности и бухгалтерской отчетности юридических лиц, получивший квалификационное удостоверение в Палате аудиторов.
Объектом проверки аудитора являются прежде всего коммерческие объединения, с целью защиты интересов акционеров при распределении полученной прибыли. Аудитор делает объемную работу, но итоговый документ, мнение аудитора – это нескольких предложений о том, что финансовая отчетность юридического лица объективно отражает его финансовое положение по состоянию на определенный период. Такое заключение может разочаровать членов КТ, так как их интересует другая информация.
Члены товарищества хотят, чтобы проверили правильность распределения расходов КТ. Такая проверка является задачей ревизора (от лат. слова пересматривающий), который осуществляет документальный контроль законности и обоснованности хозяйственных операций товарищества и правильность их отражения в бухгалтерском учете и отчетности.
То есть ревизор назначается для того, чтобы проверить, правомерно ли начисляются членам КТ авансовые платежи на ремонт и обслуживание (правовым основанием является решением общего собрания товарищества, утвержденный план хозяйственной деятельности). Ревизор должен проверить, правильно ли распределяются между членами расходы поставщиков коммунальных услуг (сумма счета поставщика должна распределяться в соответствии с размером площадей квартир, отраженных в Крепостной книге, или по показаниям приборов). Конечно, ревизор должен проверить и бухгалтерскую отчетность товарищества.
Как принять правильное решение
Правила назначения аудиторской или ревизионной проверки установлены в статье 34 Закона о некоммерческих объединениях. Во-первых, назначение аудитора или ревизора – это исключительное право общего собрания товарищества. Это значит, что решение, типа «поручить правлению найти фирму для проведения ревизии» является юридически ничтожным, так как правление не полномочно выбирать контрольный орган своей деятельности во избежание конфликта интересов. По той же причине не разрешается назначать ревизором или аудитором члена правления или бухгалтера квартирного товарищества. А вот ограничений по признаку проживания в том же доме или членства в КТ, где проходит ревизия, не существует.
Во-вторых, решение о назначении аудитора или ревизора для определенной проверки или выбора членов ревизионной комиссии должно быть конкретным. Оно должно содержать фамилию конкретного лица или название фирмы, которые назначаются для проверки, задачи ревизоров, размер вознаграждения.
Распространенной ошибкой при назначении аудитора является решение типа «Назначить аудиторскую проверку». Конкретная кандидатура ведь не утверждена, а кто будет искать аудитора, обсуждать условия договора, ставить задачи? Такое решение незаконно делегирует полномочия общего собрания правлению. При таких решениях неизбежны дальнейшие упреки, что правление подыскало «удобного» для себя ревизора. А ведь ситуацию создали сами члены товарищества, которые плохо поработали перед собранием, не под- готовили кандидатов в ревизоры, не собрали ценовые предложения.
В-третьих, общее собрание может и должно дать ревизионной комиссии конкретные задания. Например, члены товарищества хотят проверить, не выполняют ли работы в товариществе родственники председателя без решения общего собрания? Не производятся ли выплаты председателю без решения общего собрания? Соответствует ли стоимость ремонтных работ рыночным ценам и каковы реальные объемы сделанных работ?
В зависимости от вопросов, на которые нужно получить ответы, надо искать специалистов для проведения ревизии в своем КТ. Главный критерий – это компетентность: знание законов, бухгалтерского учета, методики проведения ревизии и специфики хозяйственной деятельности товарищества или строительного сектора, если на- до проконтролировать объемы и цены ремонтных работ.
Ревизоры и правление
Часто члены КТ выбирают ревизоров по признаку оппозиционности к правлению, считая, что именно это противостояние обеспечит честную ревизию. Однако если взаимоотношения ревизоров и правления окрашены личной неприязнью и носят характер непримиримого конфликта, то по- страдают сами квартирособственники, потому что воюющие стороны всегда преследуют только свои личные интересы, а интересы членов товарищества и обслуживания дома уходят при этом на десятый план.
Правление должно быть заинтересовано в проведении контроля даже больше, чем члены товарищества. Во-первых, чтобы рассеять, действительно зачастую необоснованные, обвинения в нечестном ве- дении дел. В товариществе, где циркулирует мало информации, где правление не хочет или не способно доступно, толково и спокойно ответить на любые «каверзные» вопросы членов о хозяйственной деятельности, распускает свои корни недоверие. И будьте уверены – квартирособственники сами придумают ответы на все свои вопросы.
Во-вторых, ревизор должен рекомендовать правлению, как исправить ошибки, устранить слабые места в деятельности КТ, ведь не ошибается только тот, кто не работает. А товарищества часто ошибаются в процедуре проведения собраний, во взаимоотношениях с подрядчиками при проведении ремонтных работ, да и в бухгалтерии есть недочеты.
Члены правления должны предоставить ревизорам возможность ознакомиться со всеми необходимыми для проведения ревизии или аудиторской проверки документами и давать нужную информацию. Правление не вправе давать ревизорам указания по написанию отчета или мнения, но вправе, как и другие члены КТ, ознакомиться с отчетом ревизоров заранее, чтобы иметь возможность дать на собрании дополнительные пояснения.
Ревизоры на общем собрании
Ревизоры или аудитор составляют о результатах проверки отчет, который представляется общему собранию вместе с годовым отчетом КТ о хозяйственной деятельности. Ревизионный отчет несет информативную функцию, чтобы члены товарищества смогли определиться, утверждать годовой отчет товарищества или нет. Конечно, по результатам деятельности КТ формируется и мнение членов товарищества о способности выбранного правления руководить товариществом и обслуживать дом.
Закон не устанавливает прямой обязанности ревизоров или аудиторов выступать перед собранием со своим отчетом. Но по письменному требованию 1/5 членов товарищества, если оно представлено за пять дней до собрания, аудитор или ревизор должен явиться на собрание и давать членам КТ пояснения к своему отчету.