Купить или продать?
Стоит ли сейчас предпринимать сделки с недвижимостью и грозит ли обвал цен
Девять лет назад, осенью 2008 года, грянул кризис. Люди, взявшие ипотеку в годы достатка, оказались неспособны выплачивать взятые кредиты, и рынок недвижимости рухнул. Кто успел продать квартиры до кризиса, тот радовался, ведь после него на эти деньги мог позволить себе жилье гораздо лучше. А некоторые осознали, что, даже продав квартиру, останутся должны банку крупную сумму. Недавно цены на недвижимость впервые превысили докризисный уровень, и многие опасаются, что грядет очередной обвал экономики. «МК-Эстония» узнала, стоит ли верить этим слухам и что сейчас выгоднее – покупать или продавать жилье.
Если на периферии квартиру сейчас можно купить, что называется, за копейки, в столице цены такие, что рядовым покупателям остается только удивляться. В июле средняя цена за квадратный метр в Таллинне, согласно данным портала недвижимости kv.ee, перевалила за 2000 евро. Максимум докризисных цен до этой отметки так и не дорос, остановившись на 1995 евро.
Однако спрос рождает предложение, жилье раскупается, и повсюду в столице возводятся очередные новостройки. На том же портале kv.ee на сегодняшний день только по Таллинну почти 5000 предложений о покупке жилья разной площади и разной ценовой категории. Хотя некоторые настороженные люди стараются сейчас переждать, чтобы купить жилье потом, когда цены наконец упадут. Но наступит ли этот момент?
Время продавать
«Рынок недвижимости Эстонии сейчас действительно перенасыщен предложениями, цены стабильно растут в столице и более крупных городах, но ситуация по сравнению с временами бума качественно другая. Банки не так легко дают кредиты и с большей осторожностью относятся к потенциальным заемщикам, тем самым ситуацию держат под контролем значительно лучше», – комментирует руководитель центрального отделения Ober-Hausi Kinnisvara Юлия Юурик.
Она объясняет, что рынок недвижимости не существует сам по себе, а напрямую зависит от экономической ситуации в целом. На него влияют уровень доходов населения, безработица, инфляция, иммиграция из периферии в крупные города, дви- жение иностранцев внутри ЕС, а также финансовое положение в Европе в целом.
«Ситуация в данном случае циклична – за ростом цен наступает стабилизация, а затем и спад. Не думаю, что нам грозит обвал рынка, однако небольшое снижение цен в скором будущем вполне вероятно, – полагает Юлия Юурик. – Текущее положение вещей больше выгодно покупателем. Застройщики и владельцы квартир хотят продать, а поскольку желающих купить меньше, чем предложений, приходится быть более гибкими и снижать цену».
Специалист рекомендует заняться продажей именно сейчас, и особенно это относится к владельцам старых квартир, так называемого вторичного рынка. А вот с покупкой она советует по возможности повременить.
Собственных денег стало больше
Но не только уровень цен заботит покупателей сегодня, но и кредитная политика банков. Ведь когда грянул кризис, стало очевидно, что банки слишком свободно в свое время раздавали ипотеки, а потому должниками по кредитам остались те, кто изначально не мог считаться платежеспособным.
Главный экономист Swedbank Тыну Мертсина говорит, что сегодняшняя ситуация разительно отличается от того, что происходило во времена бума.
«Если после быстрого роста цен, продолжавшегося несколько лет подряд, в первой половине 2006 года цены на недвижимость в Таллинне выросли на 63%, то в первом полугодии текущего года этот показатель был в среднем 9%, а во втором квартале 6%, – приво- дит он цифры. – Во времена бума на рост цен сильно повлиял большой спрос на кредиты».
Сейчас такого нет. Экономист приводит цифры: нынче в первом полугодии кредитов было выдано вдвое меньше, чем за первые шесть месяцев 2006 года. И еще один факт: в 2006 году за квадратный метр жилплощади приходилось выкладывать две с половиной средних брутто-зарплаты, а сейчас – лишь 1,6. То есть доступность жилья улучшилась.
«Еще одно важное отличие сегодняшней ситуации – соотношение кредитных денег и собственных средств, задействованных в операциях с недвижимостью. Если доля кредитных денег достигала во времена бума 99%, то в первом полугодии текущего года она составила 56%, то есть 44% средств в сделках с недвижимостью – это собственные деньги граждан», – объясняет Тыну Мертсина.
У макроэкономиста SEB Михкеля Нестора данные несколько иные, но еще более обнадеживающие.
«Во времена экономического бума кредитный портфель частного лица рос в год на 30%, а сегодня рост кредитной нагрузки домохозяйств ограничивается 6%, средняя зарплата растет быстрее», – говорит Нестор.
Росту цены на недвижимость сегодня, по словам макроэкономиста SEB, способствуют многие факторы: быстрый рост зарплат, большая занятость населения, экономический оптимизм, низкий уровень процентной ставки и демография.
«Все названные тренды не потеряют своей актуальности еще несколько лет, так что говорить о снижении цен на недвижимость рано», – полагает аналитик.
Банки научились на ошибках
Что касается условий выдачи кредитов, то банки, по словам главного экономиста Swedbank Тыну Мертсина, сделали свои выводы, и сегодня платежеспособность клиента оценивается более тщательно. Повысились и требования к самофинансированию, а в качестве дополнительного залога банк, как правило, рассматривает только имущество того, кто берет кредит, а не его родителей, например. По прогнозам специалистов Swedbank, активность на рынке недвижимости в Таллинне сохранится. Процентные ставки в ближайшие годы останутся на низком уровне, что в какой-то мере будет способствовать активности кредитного рынка.
С этим мнением солидарны и специалисты банка SEB.
«Действительно, сегодня видно невооруженным взглядом, что за последние годы рынок недвижимости заметно оживился. Мы это видим как по количеству ходатайств о получении жилищного кредита, так и по объемам самих кредитов», – говорит руководитель по связям с общественностью SEB Юлия Пийльманн.
Она добавляет, что в то же самое время объем выдаваемых сегодня кредитов все же еще далек от предшествующего экономическому кризису буму, и скорее сегодняшнее положение можно сравнить с 2004–2005 годами.
Если сравнивать со временами экономического бума, то внутрибанковские условия выдачи кредитов, по словам представителя SEB, стали более консервативными. Более строгими стали также внешние условия и правила, регулирующие сферу кредитов.
«В то же время, с каждым готом жители Эстонии становятся все более грамотными в вопросах финансов, и кредиты берутся очень сознательно. Поэтому, можно сказать, что, несмотря на возросший спрос на недвижимость и растущие цены, сегодня качество кредитов намного выше периода 2004–2007 годов», – заключает Юлия Пийльманн.