Паркур или паркинг?
Как же организовать парковку возле дома, чтобы всё было по закону и все остались довольны
Парковка машин квартирособственников на придомовой территории занимает одно из первых мест в рейтинге скандалов в квартирных товариществах. Проблемы возникают обычно там, где КТ решает вопросы пользования парковочными местами в узком кругу, а не по согласию всех квартирособственников, где для одних автовладельцев созданы «тепличные условия», а к другим применяются штрафы и принудительная буксировка автомашин. Как же организовать парковку возле дома таким образом, чтобы она стала цивилизованным паркингом, а не превращалась в зону преодоления конфликтов и препятствий наподобие паркура (искусства перемещения и преодоления препятствий)?
Вредакцию «МКЭстонии» пришло письмо (публикуем с сокращениями и без указания адреса и имен):
«В январе председатель нашего товарищества заключил договор с парковочной фирмой Ühisteenused на основании собрания, на котором присутствовало из 75 квартир в доме только 25 человек. Из них 16 проголосовали «за», 8 воздержались и один был против. Было решено из-за нехватки мест парковочный талон выдавать по одному на квартиру и только на технически исправный автомобиль, принадлежащий владельцу или жильцу квартиры.
Плюс на дом было выдано 8 гостевых талонов, за которые надо заплатить 50 евро залога. Такие талоны председатель сначала выдавал тем, кто хотел поставить вторую машину. Теперь же он дает талончики кому хочет и когда хочет.
Поговорив с юристом, я поняла, что решить вопрос об использовании общей парковки можно только большинством голосов от общего числа собственников, а не от присутствующих на собрании. Также из закона следует, что полностью лишить права пользоваться общей парковкой невозможно. А ведь это неминуемо, если разрешение выдают только тем, у кого исправный автомобиль».
Попробуем досконально разобраться в проблеме и дать совет, как быть в подобных ситуациях.
Несогласных быть не должно
Главным рецептом ликвидации «парковочных» конфликтов на принадлежа- щей многоквартирному дому земле является консенсус, что означает стопроцентное согласие всех собственников.
Государственный суд отметил в решении № 3–2–1– 151–10, что распределение парковочных мест между квартирособственниками дома должно рассматриваться как определение порядка пользования долевой собственностью. Это существенный вопрос, решение которого должно учесть интересы всех долевых собственников, быть добросовестным и справедливым в соответствии с требованиями части 1 статьи 74 и частей 3 и 5 статьи 72 Закона о вещном праве.
Поэтому для установления справедливого порядка парковки нужно получить стопроцентное согласие всех квартирособственников дома. Соглашение оформляется письменным документом, под которым подписываются все долевые собственники дома.
В большинстве многоквартирных домов нет никакого установленного порядка пользования парковкой, только обычаи. Но если начались недоразумения, то квартирособственникам пора приступить к установлению порядка и прийти к согласию, кому выделяются места парковки, определить права и обязанности пользователей, «гостевые» места, возможную плату за обслуживание (уборку) парковки, обязанность удалить неисправный автомобиль с территории, полномочия квартирного товарищества в администрировании парковки и т. п.
Если парковочных мест не хватает для всех желающих, то распределение парковочных мест можно организовать по жребию. Право пользования парковочным местом не является вечным, а действует до установления нового порядка парковки.
Право «навечного» закрепления парковочного места за конкретной квартирой может возникнуть только в том случае, если оно занесено по соглашению всех квартирособственников в Крепостную книгу, что в многоквартирном доме технически сделать маловероятно.
Поэтому соглашением можно также предусмотреть порядок замещения освободившихся парковочных мест из очереди квартирособственников дома, чтобы избежать будущих конфликтов из-за незаконной продажи парковочного места в придачу к квартире. Это не исключает права продавца квартиры получить со следующего по порядку пользователя возмещение расходов, произведенных когда-то на строительство парковочного места.
Что делать с несогласными?
А можно ли вообще достичь стопроцентного соглашения по вопросу парковки в многоквартирном доме, в котором всегда есть несогласные по любым вопросам? Возможно. Если какойто долевой собственник недвижимости отказывается заключать соглашение об определении порядка парковки, то любой заинтересованный квартирособственник дома может обратится в суд с требованием, чтобы порядок парковки определил суд.
Дело рассматривается в неисковом производстве с привлечением в процесс всех квартирособственников дома. Суд в своем решении должен исходить из принципа добросовестности и разумности, должен учитывать как общие интересы квартирособственников, так и существующий ранее обычай, взаимоотношения сторон и другие существенные обстоятельства.
При необходимости суд даже может отдать предпочтение интересам меньшинства. Рассмотрение дела заканчивается вынесением судебного решения об определении порядка пользования парковкой на территории конкретного дома, которое заменяет (приравнивается) соглашение долевых собственников и обязательно к исполнению.
Когда решение собрания ничтожно
Поскольку для определения порядка пользования парковочными местами нужно получить согласие всех долевых собственников дома, то становится ясно, что квартирное товарищество не вправе решать вопросы закрепления парковочных мест за определенными квартирами, выдачи гостевых талонов и т. п. на общем собрании КТ большинством голосов участников.
Такое решение собрания КТ является юридически ничтожным, то есть необязательно к исполнению. Квартирособственник вправе потребовать в суде признать юридически ничтожным решение общего собрания КТ по регулированию парковки, которое нарушает его права.
Исключением может быть только решение такого собрания товарищества, в котором участвовали и голосовали за решение абсолютно все члены КТ, которые одновременно являются и квартирособственниками.
Существенным для искового права заявителя в таких спорах является обстоятельство: голосовал ли сам заявитель за решение собрания по парковке. Если заявитель на собрании голосовал «за», а потом пошел с иском в суд, то такое поведение считается недобросовестным.
Арендованная парковка
Квартирные товарищества также организовывают парковку для собственников квартир на городской земле, заключая с местными самоуправлениями договоры пользования или аренды. В этом случае именно квартирное товарищество является владельцем парковки, и вопросы целевого строительства, организации, распределения мест между квартирособственниками решает общее собрание товарищества. Общее собрание определяет и принципы финансирования строительства за счет целевых взносов будущих пользователей парковочными местами.
Следует обратить внимание, что строительство парковки для отдельных квартирособственников за счет средств общего ремонтного фонда товарищества было бы крайне несправедливым по отношению к тем квартирособственникам, которые не имеют машин и не могут пользоваться парковкой. Поскольку решение несправедливое, то недовольный квартирособственник вправе оспорить такое решение в суде и освободиться от платежей за строительство парковки.
Общее собрание может поручить правлению КТ решать вопросы обеспечения порядка на парковке и также определить ответственность тех, кто без разрешения занимает чужое место, например в виде штрафа. Однако действовать это решение будет в отношении только тех членов товарищества, которые участвовали в собрании и проголосовали «за», указывает судебная практика. В отношении других членов товарищества штрафные санкции парковочной фирмы не будут иметь правовых последствий.
Судебная практика также отмечает, что хорошим способом организации частной парковки для пресечения въезда неправомочных лиц является шлагбаум.
Если заявитель на собрании голосовал «за», а потом пошел с иском в суд, то такое поведение считается недобросовестным.