У меня на это пять причин
Почему данные в годовых отчетах КТ могут быть неверными и как узнать реальное положение дел в доме?
Жители квартирного товарищества Раэ, 1, в Палдиски волнуются: по отчетам денег на счету – 0, а вдруг дом скоро обанкротят? Ревизор никаких особых нарушений не нашел, но ревизору они особо не доверяют. И правлению не доверяют, и бухгалтеру. Эта история отдельно взятого дома – яркий пример ошибок, которые могут совершать члены квартирного товарищества.
Разберем ошибки с конкретными ситуациями, которые показывают, какими бывают самые часто встречающиеся промахи и как можно добиваться желаемого в обход законам.
Ситуация 1: решение собрания против решения суда
В 2013 году в доме состоялось внеочередное общее собрание, на котором сняли старое правление и выбрали новое правление. Старое правление подало в суд с просьбой аннулировать решение того общего собрания. В апреле 2014 года суд признал правоту старого правления и признал решение общего собрания ничтожным.
«Но новое правление, чувствуя, что правда – не на их стороне, созвало новое общее собрание, и в повестке дня первым пунктом стояло: «Одобрить решение собрания от 6.10.13», – рассказывает бывший член правления Марина Родионова. – И получается, что суд-то мы выиграли, но по существу ничего не изменилось».
Действительно, это очень распространенная схема. И во многих квартирных товариществах решение суда просто аннулируется решением общего собрания.
И важный нюанс: даже если вы выиграете суд, не факт, что вам вернут все потраченные на юристов деньги. Марине Родионовой, например, вернули на 300 евро меньще, потому что суд счел обоснованными только 650 евро из заявленных 950 евро расходов. То есть человек ничего по сути не добился и еще потерял нервы и деньги.
Ситуация 2: «вечные» доверенности
То, что в доме люди не ходят на собрания, – проблема общая. И то, что председатель или члены правления заранее обходят жильцов, собирая доверенности, тоже встречается повсеместно. Пенсионерам ведь проще подписать бумажку, которую дает им председатель, чем три часа сидеть на собрании и слушать крики, не понимая, что происходит. Люди помоложе тоже «подмахивают» зачастую, не глядя – у них работа, кредиты, дети и другие заботы, мол, решайте там на собрании все сами.
«Но в нашем доме доверенности не имеют срока годности, – говорит Марина Родионова. – На них так и написано: «Доверенность вступает в силу …. и не имеет срока окончания действия». И все написаны на имя нашего нового председателя. На отчетноперевыборном собрании в 2017 году было 19 человек и 21 доверенность, 14 из них были написаны на председателя. И председатель всеми этими доверенностями за себя и голосовал, чтобы остаться на посту».
И тут очень скользкий вопрос: ведь при выборе правления человек сам за себя голосовать не может. А если у него доверенности? Одни считают, что доверенностями может, другие считают, что нет. Специалисты же советуют четко прописать этот пункт в уставе: сколько доверенностей может быть на собрании выдано в одни руки (рекомендуется не больше 3–5) и может ли человек голосовать этими доверенностями за свою кандидатуру при выборе в правление или при утверждении отчета ревизионной комиссии или годового финансового отчета (ведь по сути голосование проходит за то, чтобы утвердить результаты его работы).
Ситуация 3: дебет и кредит
Марина Родионова и другие члены инициативной группы очень боятся, что новое правление просто обанкротит дом.
«Если посмотреть последние годовые финансовые отчеты, то видно, что деньги из КТ просто выводят, – убеждена женщина. – Если в 2015 году в графе Raha еще было 258 евро, то в 2016 году там красуется 0! При этом постоянно они списывают в отчетах какието деньги, а расходы на рабочую силу из года в год растут, хотя мы ни разу на собрании не обсуждали вопрос, чтобы поднять комулибо зарплату».
«Дело в том, что до этого бухгалтерию вели не очень правильно, – поясняет бухгалтер товарищества Вета Рейо. – И финансовые годовые отчеты предыдущим бухгалтером тоже были все эти годы представлены неправильно. По ним нельзя судить о реальном положении дел. Так что на самом деле остаток на счету КТ положительный, деньги в доме есть, просто бухгалтер неверно отражал движение средств».
Она поясняет, что только первый месяц ведет бухгалтерию в этом доме, но вскоре в счетах собственников квартир каждый месяц будут указаны точные данные: сколько денег поступило, сколько потрачено, какой остаток, так что вопросы должны отпасть.
«Я понимаю, люди волнуются, потому что у них нет информации, – говорит бухгалтер. – Поэтому они додумывают непонятно что. Но всем КТ очень важно доверять ведение дел профессионалам. А как обычно происходит? У кого-то ведет бухгалтерию член правления, у кого-то – кто-то из жильцов дома, у третьих – вообще школьный учитель. Люди экономят, а потом мы и получаем такие вот отчеты. Так что лучше доверять бухгалтерию все же профессионалам – меньше проблем будет».
Ситуация 4: инициативная группа
Когда в доме долго зреет недовольство, появляется инициативная группа. И самая частая ошибка, которую совершает правление, – это ее игнорирование. Сколько было случаев, когда «инициаторы» снимали правление. Поэтому первый шаг, если у вас в доме появилась инициативная группа, – встретиться с ними, поговорить, показать документы, выяснить их мотивы и попытаться урегулировать конфликт.
Вот наиболее частые причины, почему образуется инициативная группа: 1) они не доверяют правлению, 2) они хотят тоже быть полезными и помочь, 3) они хотят, чтобы их уважали и их мнение учитывали, 4) они хотят власти. В первых трех случаях помогает разговор и совместный просмотр документов, в четвертом случае можно обсудить, чем человек может быть полезен дому.
«Мы пять лет отвечаем уже на их письма, показываем им выписки со счета и прочие документы, – говорит член правления КТ Раэ, 1, Татьяна Анохина. – Мы заказали по их просьбе аудиторскую проверку. Они всем недовольны. Им всего мало. Глава инициативной группы, Марина Родионова, раньше была председателем, и во время ее правления в доме были многочисленные нарушения, а сам дом был в ужасном состоянии. Так что, похоже, люди просто рвутся обратно к кормушке».
«Нет, мы просто хотим, чтобы было все по закону, – парирует Марина Родионова и показывает объявления о собрании и протоколы с различными нарушениями. – Пишут, что в ревизионной комиссии – такие-то люди, но когда к ним обращаемся, они отвечают, что они в ревкомиссию не входят. А потом нам представляют на собрании отчет, где красуется их же подпись. И еще нам не нравится и то, что постоянно в объявлениях пишут, что нужно опять на что-то собирать деньги. Все время на что-то не хватает. И даже не обсуждают это, а просто ставят перед фактом».
Поэтому правлению очень важно всегда грамотно и правильно оформлять документы и прислушиваться к пожеланиям и претензиям жителей дома.
Ситуация 5: сами, все сами
Инициативная группа возмущена и тем, что много лет назад дом вступил в Союз квартирных товариществ Эстонии, и жителям дома обещали, что теперь в доме все будет по закону, все нормы будут соблюдаться, и правление будут обучать.
«Но спустя много лет собрания, объявления, годовые отчеты и протоколы – по-прежнему с нарушениями, и единственное, что дом получил от Союза квартирных товариществ Эстонии за свои деньги – это консультации юриста, который помогает правлению не отвечать по существу на вопросы собственников квартир и скрывать недочеты в их работе», – говорят в инициативной группе. А платят все.
Юрист Эстонского союза квартирных товариществ Ирина Рева отмечает, что членом союза по бумагам является юридическое лицо, и союз общается со своими членами через их законных представителей – правление товарищества.
«Правлению полагается полчаса бесплатной юридической консультации в год, – говорит Ирина Рева. – Остальным же собственникам квартир – консультации по льготной цене. При этом мы никогда не вмешиваемся во внутренние отношения в товариществе между собственниками и правлением и не имеем никакого права обязать правление действовать так или иначе, принять то или иное решение. Если есть конфликт, мы можем выступить как примирители».
Она отмечает, что цель союза – это лишь обучать и консультировать правления квартирных товариществ, чтобы деятельность КТ была бы прозрачной и была бы организована в соответствии с требованиями закона.
«Не нашли мы поддержки и в полиции, – говорит Марина Родионова. – Нам просто посоветовали обращаться в суд. А в суде мы уже были, так что круг замкнулся».