Недоступное жилье
Банки стали чаще отказывать в жилищных кредитах: боятся нового кризиса?
Жители Эстонии активно ходатайствуют о жилищных кредитах. При этом банки все чаще, согласно последним данным, отказывают в выдаче займов. «МК-Эстония» выяснила, по каким причинам это происходит, какие факторы, как правило, банки анализируют при рассмотрении ходатайства и какова средняя сумма, которую просят на покупку жилья.
Многие боятся, что повторится то же самое, что и 13 лет назад – когда люди так же активно брали кредиты и резко росли цены на жилье, а потом пузырь лопнул, и народ ощутил на себе жесткие последствия кризиса.
Быстрее и проще
Анне Пяргма, руководитель сферы жилищных кредитов Swedbank, подтверждает, что действительно за последние месяцы объем прошений о кредите несколько вырос. И в прошлом году их было аж на 8% меньше.
«Количество отказов остается в пределах 30% от всех ходатайствующих. И основные причины – предыдущие задолженности, слишком уже большие обязательства или недостаточное самофинансирование», – поясняет специалист.
В SEB отказов по жилищным кредитам тоже больше не стало.
«Наоборот, жилищный рынок в Эстонии по-прежнему достаточно активен, – говорит руководитель сегмента частных клиентов SEB Трийн Раудсепп, – и кредитные возможности людей находятся на хорошем уровне, что поддерживается также стабильным ростом зарплат в течение последних 3–4 лет».
В SEB количество ходатайств о жилищном кредите варьируется в зависимости от времени года. Традиционно один из самых активных периодов – с марта по май, и этим летом специалисты ощутили небольшой рост (около 2–3%) ходатайств по сравнению с прошлым годом.
Как правило, в Swedbank анализируют следующие факторы: платежеспособность клиента и наличие имущества в качестве залога.
«Но в первую очередь, платежеспособность: банк хочет со своей стороны убедиться, что человек в долгосрочной перспективе сможет справиться с этой обязанностью, – подчеркивает Пяргма. – У человека или семьи должно после уплаты взносов по кредиту оставаться достаточно денег и на другие расходы».
Если все документы в порядке и ничего дополнительно присылать не надо, то обычно в SEB первую обратную связь дают уже через 2–3 дня. Окончательное решение занимает от 2 до 4 недель, анализируют и проект, и платежеспособность человека.
В Swedbank обычно связываются с человеком в течение одного рабочего дня, обсуждают детали планируемой сделки и дают дополнительную информацию по поводу нужных документов. Самое главное – оценочный акт и выписка со счета в другом банке, если у клиента там есть доходы. В среднем, если все документы есть, на принятие решения в Swedbank уходит три дня.
«Во многом теперь связанные с кредитом процессы стали удобнее: консультацию можно получить по телефону, а кредитный договор подписать в интернет-банке, – подчеркивает специалист. – И человеку по сути нужно прийти только на сделку у нотариуса».
Больше своих денег
Когда спрос на новые квартиры больше предложения, люди хотят забронировать недвижимость еще на этапе строительства. И в Swedbank, в принципе, дают кредит, даже еще квартира только на бумаге. Происходит это в два этапа: когда дом еще строится, заключают предварительный договор у нотариуса, а когда недвижимость будет готова, то еще один договор, уже с ипотекой.
И договоры о кредите заключают обычно довольно рано, чтобы быть уверенным, что вся нужная сумма к моменту покупки уже будет.
Актуально ли сейчас брать кредит под залог второй квартиры? В Swedbank дополнительный залог использовали лишь в меньше 20% всех кредитов, и в их число входят также кредиты на обмен жилья – то есть когда клиенты сначала покупают новую недвижимость, а потом занимаются продажей имеющейся.
В 17% случаев люди используют также дополнительное поручительство Kredex, при котором дополнительного залога не нужно вообще, и требуется лишь заплатить 10% от стоимости недвижимости.
В SEB отмечают, что около 10% сравнительно молодых клиентов, чей заработок значительно превышает средний по Эстонии, покупают себе новый дом или квартиру побольше и желают также оставить в своем владении предыдущий объект недвижимости для того, чтобы сдавать его в аренду. Второй сегмент клиентов – это люди более старшего возраста с доходом также выше среднего по Эстонии, которые покупают квартиру или для своих родителей, или для взрослых детей. Таких клиентов около 20%.
Кроме того, растет тренд приобретения загородных домов и дач. Но в SEB призывают руководствоваться правилом, что объем финансовых обязанностей не должен превышать 40–50% от уровня дохода.
Средняя сумма жилищного кредита в Swedbank составляет 87 000 евро, на данный момент выдано более 80 000 кредитов, что составляет около 50% от всего портфеля банка, и большинство ходатайствующих – в возрасте 26–35 лет. При этом квартиры в новостройках составляют чуть меньше 30% от всех покупаемых, и чаще приобретают жилье вторичного фонда.
На вопрос, не грозит ли Эстонии в ближайшем будущем перегрев рынка и снова тот кризис недвижимости, который был в 2006–2007 годах, и какие банки могут предпринять меры, чтобы это предотвратить, в Swedbank отвечают, что прямых признаков перегрева они не видят.
«Число сделок относительно стабильно. Банки ответственно относятся к выдаче кредитов, тщательно анализируя платежеспособность клиента, а также то, насколько будут регулярны и долгосрочны его доходы в дальнейшем, – перечисляет Пяргна. – К тому же люди теперь вкладывают больше своих денег в недвижимость. Самофинансирование за последние восемь лет составляет около 45%, во времена же бума он был около нуля – то есть практически все деньги были кредитными».
Кризис пока не грозит?
Член правления Pindi Kinnisvara Пеэп Сооман же отмечает, что в последнее время появилась тенденция: молодые люди покупают чаще новое жилье, нежели квартиры в панельных домах.
«Им современная планировка подходит больше, новые квартиры – просторнее, к тому же, как правило, соседи в таких домах тоже молодые, дворы – закрытые, дома – качественные, соблюдены все требования по безопасности», – перечисляет Сооман.
При этом, хотя стоимость квадратного метра за последнее время существенно выросла и уже в некоторых случаях сильно перевалила за 2000 евро, специалист считает, что перегрев рынка и такой кризис, как был в Эстонии в 2006–2007 годах, нам пока не грозит.
«Да, цены растут, но количество сделок – а это самый главный показатель! – остается на прежнем уровне, – отмечает он. – В Таллинне сейчас 20 000 жилых площадей, и хотя в год появляется порядка 2000 новых квартир, все же старые дома тоже сносят. Взять хотя бы Коплиские линии. Так что это нормальное развитие, и никакого кризиса, если ничего глобального в мире не произойдет, нам пока не грозит».
Представитель бюро недвижимости Uus Maa Марина Ходус говорит, что в Эстонии уже несколько лет хорошая экономическая ситуация, зарплаты растут, безработицы практически нет, кредиты дешевые – и это способствует развитию рынка недвижимости. Так что люди смело берут кредиты.
Чаще всего покупают жилье в Uus Maa люди 30–45 лет, но есть и моложе, и старше. И это очень связано с видом недвижимости: дом или квартира? Первая квартира или инвестиция? Или вообще дача?
«В среднем новые квартиры в спальных районах стоят в пределах 2300–2500 евро/м2, в центре города, Каламая, Кадриорге – 2700–3500 евро/м2. Цены на квартиры старого фонда приблизительно одинаковые в Хааберсти, Мустамяэ, Ласнамяэ и Пыхья-Таллине – это 1400–1650 евро/ м2», – приводит примеры Ходус.
В Uus Maa тоже считают, что такого кризиса больше не будет: «Банки особенно внимательно следят за рынком и анализируют экономическую ситуацию. И сегодня получить кредит сложнее, чем 13 лет назад. Покупатели тоже продумывают покупку недвижимости очень серьезно. Да и рост цен недвижимости, экономики и инфляции приблизительно одинаковы, в пределах 2–5% в год, и это тоже говорит о том, что перегрева нет».
30%
ходатайствующих о кредите в Swedbank получа
ют отказ.