Спрашивали? Отвечаем!
Публикуем ответы на распространенные вопросы о квартирных товариществах
Несколько лет назад увидела свет книга под названием «100 ответов на вопросы о квартирном товариществе», которая оказалась очень востребованной как у специалистов, так и у простых людей. На данный момент весь тираж книги уже раскуплен, а актуальные вопросы остаются, не меняясь с годами. «МК-Эстония» начинает публиковать некоторые главы из книги с ответами и предлагаемыми решениями наиболее распространенных проблем.
С кого товарищество может требовать долг, если собственниками квартиры являются несколько человек?
В вопросе востребования долга с сособственников квартиры нужно руководствоваться положениями Закона о квартирной собственности и квартирном товариществе (далее КСиКТ).
Государственный суд разъяснил в решении № 3–2–1–124–10 от 15.12.2010 года, что при определении членов товарищества, обязанных оплачивать хозяйственные платежи, следует исходить из положений закона, согласно которому членами квартирного товарищества являются все долевые собственники недвижимой вещи, разделенной на квартирные собственности, а значит – и все собственники находящейся в совместной собственности отдельно взятой квартиры (супруги или собственники мыслимых долей).
В законе КСиКТ это положение закреплено в части 4 статьи 1, согласно которому членами товарищества являются все собственники квартирных собственностей одной недвижимой вещи, разделенной на квартирные собственности. Согласно части 2 статьи 15 КСиКТ совместные собственники квартирной собственности несут солидарную ответственность за исполнение обязанностей, вытекающих из квартирной собственности.
Это значит, что в случае возникновения долга по квартире можно предъявлять требование по платежам к любому из сособственников как к солидарному должнику. Даже несмотря на то, что товарищество, как правило, выставляет счета на лицо, внесенное в Крепостную книгу, или делит хозяйственные расходы на два счета по просьбе сособственников квартиры.
Обязан ли член товарищества сообщать правлению контактные данные временно проживающих в квартире лиц?
Обязанность члена товарищества сообщать правлению контактные данные лиц, временно проживающих в его квартире, вытекает из Закона о квартирной собственности и квартирном товариществе.
Во-первых, правом и обязанностью квартирного товарищества является регулярный уход за предметом долевой собственности, то есть частями строения и техническими коммуникациями. Для исполнения обязанностей по обслуживанию дома товарищество должно иметь возможность доступа к коммуникациям в любой квартире, например, в случае аварии. Исполнение обязанностей товарищества невозможно без оперативной связи с лицами, действительно проживающими в квартирах.
Во-вторых, каждый квартирособственник должен обеспечить товариществу возможность попасть в квартиру, если это необходимо для работ по содержанию в порядке долевой собственности. Эта обязанность квартирособственника установлена в пункте 3 части 1 статьи 31 КСиКТ.
В-третьих, квартирособственник обязан обеспечить, чтобы члены его семьи, временные жильцы и лица, пользующиеся квартирной собственностью, соблюдали вышеуказанное требование (часть 4 статьи 31 КСиКТ). В части объема данных следует руководствоваться статьей 46 КСиКТ, согласно части 1 указанной статьи квартирособственник обязан сообщить квартирному товариществу данные об имеющихся средствах связи, прежде всего, номер телефона или адрес электронной почты. Отсюда следует, что достаточными данными о временно проживающих в квартире нанимателей, арендаторов или родственников считаются средства связи.
В какой срок по закону правление должно дать ответ на заявление члена товарищества?
Законом не регулируются конкретные сроки для ответов на обращения или запросы членов товарищества. Разумные сроки для ответов на заявления можно установить в уставе товарищества по аналогии с положениями других законов, регулирующих сроки ответов на обращения лиц. Например, местные управы должны давать ответы на вопросы членов собрания самоуправлений в течение 10 дней со дня поступления вопроса.
В части 1 статьи 18 Закона о публичной информации (RT I 2000, 92, 597), задачей которого является обеспечение возможности доступа каждого к информации, предусмотренной для общего пользования, установлено понятие незамедлительного ответа на запросы граждан, но не позднее пяти рабочих дней со дня, следующего за днем регистрации запроса.
Статья 6 Закона об ответе на обращения и ходатайства (RT I 2004, 81, 542) предусматривает незамедлительный ответ на обращение лица в государственные или местные учреждения, но не более 30 дней со дня регистрации обращения, в сложных случаях срок может быть продлен до двух месяцев. Главное, соблюдать в каждом конкретном случае принцип разумности, то есть какой срок в каждой конкретной ситуации считали бы разумным лица, действующие добросовестно.
Может ли общее собрание заказать ревизионную проверку хозяйственной деятельности в бухгалтерской фирме?
Ограничения для лиц, которые не могут быть ревизорами или аудиторами товарищества, установлены в части 11 статьи 34 Закона о некоммерческих объединениях, а именно, ревизором или аудитором не может являться ни член правления, ни бухгалтер некоммерческого объединения.
В уставах некоторых товариществ установлено незаконное ограничение для ревизоров в виде обязательного членства в данном КТ. Поскольку положение устава противоречит закону, то применяется закон. Так что общее собрание может назначить для ревизионной проверки любое лицо, кроме лиц, перечисленных в части 11 статьи 34 указанного закона.
Однако аудиторскую проверку можно назначать, если в уставе КТ отражено, что к годовому отчету о хозяйственной деятельности прилагается заключение аудитора. Почему-то квартирособственники приписывают аудитору несвойственные функции, полагая, что это нечто вроде прежнего ОБХСС ( отдела по борьбе с хищениями социалистической собственности).
На самом деле аудитор – это специалист по проверке финансово-хозяйственной деятельности и бухгалтерской отчетности юридических лиц, получивший квалификационное удостоверение в Палате аудиторов. Ревизором товарищества можно назначить и бухгалтерскую фирму. Лицензирование бухгалтерской услуги в Эстонии не предусмотрено.
При оценке квалификации бухгалтерской фирмы можно руководствоваться стандартами квалификации бухгалтера, утвержденными Квалификационной комиссией. Для проведения ревизионных проверок бухгалтеру нужно удостоверение V уровня профессиональной квалификации.
Основной ошибкой членов товарищества при назначении ревизионных проверок силами бухгалтерских фирм является незаконная передача полномочий общего собрания правлению. Если решение о привлечении бухгалтерской фирмы к ревизии оформляется как «поручить правлению выбрать фирму», то это является нарушением запрета передавать полномочия общего собрания правлению, установленного в части 6 статьи 31 Общей части Гражданского Кодекса.
На общем собрании на голосование должны быть поставлены конкретные фирмы-кандидаты со своими предложениями, из которых члены товарищества могут сделать выбор. Поскольку сторонняя фирма не может знать проблемные места товарищества, то, в лучшем случае, она проведет проверку состояния бухгалтерского учета и составление годового бухгалтерского отчета. Поэтому члены товарищества могут и должны прямо на собрании определить конкретные задачи, которые должна выполнить фирма в ходе ревизионной проверки. Также нужно утвердить размер вознаграждения за работу.