ХОЗЯЕВА ПРЕВРАТИЛИ КВАРТИРУ В ГОСТИНИЦУ
и сдают приезжим – что делать соседям?
В Финляндии недавно был создан любопытный прецедент: в Турку появился необычный в своем роде жилищный кооператив, в уставе которого – полный запрет на кратковременную сдачу квартир в аренду типа Airbnb. У соседей всего несколько новых жилых домов, в которых также запрещено сдавать квартиры в краткосрочную аренду. И они решили – дабы избежать споров между владельцем и кооперативом, запретить сдачу в аренду у себя вообще. А как у нас? И можно ли найти управу на соседа, который постоянно пускает к себе в квартиру малоприятных личностей?
Руководство финского жилищного кооператива (аналог нашего КТ) при этом отметило, что подобные запреты важно устанавливать еще до сдачи объекта, так как после продажи квартиры клиенту это все будет значительно сложнее. Но у нас, насколько известно, квартиры в новых домах, где изначально установлен запрет на сдачу своей недвижимости в аренду, пока еще не продаются.
Финнов просто достало множество споров между хозяевами и арендаторами – например, кто покрывает расходы, если туристы, взявшие в краткосрочную аренду жилье, испортили имущество в доме? Или кто отвечает за шум, исходящий из квартиры? В Эстонии тоже многие недовольны тем, что у них теперь за стенкой – множество строителей с Украины или арабы с женами и детьми.
А 7 ноября подобное решение приняли и в России - премьер-министр РФ Дмитрий Медведев подписал указ, запрещающий оказывать гостиничные услуги в жилых помещениях в многоквартирных домах. И многие опасаются, что речь идет именно о краткосрочной и посуточной аренде.
Возможно, нам тоже перенять опыт северных и восточных соседей?
Отель в обычном доме
Подобные разговоры периодически заходят и у нас. И год назад исполнительный директор 1Partner Kinnisvara Мартин Вахтер даже утверждал в СМИ, что все больше товариществ запрещают в своих домах сдачу квартир на короткие сроки (через портал Airbnb, например).
По словам Вахера, в теории, нару
шение запрета может привести к требованию о возмещении ущерба или даже к отчуждению квартиры, но на практике это накладно и долго.
«Аренда, особенно краткосрочная, – головная боль любого многоквартирного дома, – подтверждает председатель КТ «Масти» (17 домов) Елена Соловьева. – Но законом это не запрещено, главное – чтобы платили налоги. Больше этот бизнес никак не регулируется. В результате, и в новом доме, и в панели советской постройки можно в один момент обнаружить за стеной или над головой изгнанных из цирка клоунов, одуревших от свободы и гормональной бури молодых людей, дам с низкой социальной ответственностью или толпу курящих в квартире гастарбайтеров. Которые абсолютно равнодушны к порядку, правам соседей и зачастую никем не контролируемы».
При этом, если аренда и коммуналка вовремя оплачиваются, рычагов воздействия мало.
«Сейчас особенно актуальна проблема краткосрочной аренды (посуточные номера) и гастарбайтеров из ближнего зарубежья, которых иногда завозят в какую-нибудь трешку автобусами. Собственники пытаются защитить свои права на нормальную жизнь, принимая решения о запретах на сдачу в аренду и внося эти запреты в уставы. Законом это не запрещено. Но даже внесенный в устав запрет не позволяет просто подойти к нарушителю и сказать: «Ваши непорядочные арендаторы обязаны покинуть наш дом в течение 24 часов». Каждая подобная проблема решается только через суд, – констатирует председатель. – Полиция же в последнее время в ответ на жалобы на нарушение покоя активно посылает в правление. В общем, проблема есть, а пути ее решения пока идут через суд. К счастью, есть порядочные арендаторы и арендодатели, но сейчас речь не о них».
К слову, в одном из домов, где Елена Соловьева входит в правление, а именно – в новом доме на Вирби, вообще возникла интересная ситуация: один предприимчивый человек снял несколько квартир и… зарегистрировал в них отель. Где и сдает «номера» в краткосрочную аренду (субаренду, что многими договорами вообще запрещено). Жители дома, конечно, против – потому что в подъезде постоянно шастают посторонние личности с непонятными повадками. Но сделать пока что ничего не могут.
«Это вообще правовой беспредел и цирк в одном флаконе, – возмущается председатель. – Для того, чтобы назвать посуточную сдачу квартир в аренду отелем, по закону надо выполнить целый ряд требований. В многоквартирном доме эти требования практически невыполнимы, так что лови, государство, нарушителя, собирай штрафы и запрещай. Но чиновникам проще послать всех в товарищество и правление. Путь закрытия нашего отеля тоже, увы, лежит либо через суд, либо через создание невыносимых для деятельности условий. Но в суд просто со словами «они нас достали своими арендаторами» вы не пойдете, надо доказать, что достали – например, многочисленными вызовами полиции и заявлениями констеблю. Так что все очень сложно».
Нужно сначала изменить закон
Однако присяжный адвокат Евгений Твердохлебов из Advokaadibüroo Vindex подчеркивает, что ни одно товарищество не может вам запретить пользоваться вашей квартирой
так, как вы хотите. В том числе – и сдавать в аренду.
«КТ созданы для обслуживания и сохранения в порядке общих долей дома, – отмечает присяжный адвокат. – То, как вы используете свою собственность, то есть квартиру, они никаким образом регулировать не имеют права».
Другие собственники квартир в вашем доме также не могут накладывать вето на то, как вы используете свои вещи – в том числе, и вашу недвижимость. То есть, если будет собрание собственников из 100 человек, и 99 собственников будут требовать, чтобы вы прекратили сдавать свою квартиру в аренду, вы имеете право не поддаваться такому давлению.
«Но, если вы пользуетесь своей вещью так, что это мешает им пользоваться своими, то требование имеет основание, – добавляет Евгений Твердохлебов. – То есть, если вы сдаете недвижимость, и у вас из квартиры периодически доносится до соседей шум и вибрация – то они имеют права потребовать от вас прекратить это безобразие, поскольку не могут, соответственно, спокойно пользоваться своими квартирами».
Также соседи могут потребовать от вас не сдавать свою квартиру какимто конкретным людям, если у них есть на то уважительные причины. И вы должны будете прислушаться к этим требованиям.
«Например, сосед говорит: «Не сдавай свою квартиру Васе, потому что каждый день он бьет моего сына», – говорит присяжный адвокат. – Это уважительная причина. А если вам соседи говорят: «Вы кого туда поселили? У них рожи уголовников. И они еще здороваются с нами!» – то это неуважительная причина. Потому что даже если у человека лицо уголовника, то это совершенно не значит, что он на самом деле уголовник и представляет опасность для соседей».
При этом, если какое-то отдельно взятое КТ пропишет в своем уставе или порядке поведения в доме, что сдавать квартиры запрещено, вряд ли, говорит присяжный адвокат, такое положение будет признано действительным.
«У нас в Эстонии права собственников неприкосновенны, – подчеркивает Евгений Твердохлебов. – И единственное условие – не мешать другим собственникам. А в Испании, например, как я слышал от коллег, вообще решили бороться с арендой квартир туристами, и приняли закон, согласно которому своей недвижимостью можно пользоваться так, чтобы это не противоречило уставу. А в уставе может быть написано, что сдавать в аренду туристам свои квартиры нельзя».
В Эстонии, добавляет он, так теоретически тоже могут запретить сдачу квартир в аренду на законодательном уровне, но это маловероятно.
Плюсы и минусы
Так что сейчас людям приходится смириться с тем, что за стенкой может поселиться кто угодно, а в подъезд получат доступ граждане разных стран, которые будут хоть каждый день меняться. И хотя в некоторых КТ сдачу квартир аренду запрещают, по сути – это незаконно.
Из положительных сторон аналитики отмечают, что цены на аренду квартир в связи с наплывом строителей из разных стран резко взлетели. То есть те, кто занимаются таким бизнесом, теоретически стали зарабатывать больше.
К примеру, в октябре средняя цена квадратного метра съемных квартир на портале City24 была 16,17 евро. И за год она выросла на 6,4%.
Но есть и минус – жителям Эстонии теперь тоже приходится платить больше. И владельцы квартир, уже не стесняясь, диктуют арендаторам свои правила, не боясь лишиться заработка. Ведь у них, по-любому, за дверью – очередь из желающих снять квартиру.