Как выбраться из проблем квартирного товарищества

Квартирное товарищество остаётся местом сосредоточения многочисленных проблем, и похоже, квартирособственники застряли в этой ловушке надолго

Словно мальчик Том из романа Марка Твена, попавший из трущоб в королевский дворец, бывшие квартиросъёмщики оказались на должностях квартирособственников. Не имея опыта домовладения и управления недвижимостью, они обращаются со своим многоквартирным домом и товариществом так же, как Том обращался с королевской печатью: он приспособил печать для колки орехов.

Квартирособственники тоже продолжают «колоть орехи» в своих квартирных товариществах, порождая бесконечные недоразумения и проблемы, вместо того чтобы учиться управлять недвижимостью.

Конфликт интересов

Многоквартирный дом неизбежно продуцирует конфликты, поскольку в орбиту обслуживания недвижимости вовлечено большое количество людей. Само получение статуса квартирособственника вселило в людей уверенность, что в своей квартире они могут делать что угодно: отрезать радиаторы и устанавливать альтернативную систему отопления, «замуровывать» стояки воды и тепла в стены и короба с красивой плиткой, вырезать арки в несущих стенах, соединять лоджии с комнатами и так далее, список перестроек может быть длинным. Об общих проблемах, о неизбежной амортизации, а значит, о своевременном надлежащем ремонте техносети и конструкций не задумываются. Тут и сталкиваются личные интересы квартирособственников и товарищества, когда для ремонта или ликвидации аварий приходится удалять незаконные сооружения.

Вместо превентивного обслуживания долевой недвижимости собственники часто предпочитают ликвидацию аварий (самое слабое звено в старых многоквартирных домах – амортизированные водоканализационные сети). Аварии влекут за собой дополнительные расходы на погашение ущерба пострадавшим застрахованным квартирам соседей из общедомовых денег товарищества. Общее недовольство обращается на пострадавших.

Можно было бы застраховать имущество и деятельность товарищества, финансировать качественное обслуживание своей «пожилой» недвижимости, проводить технические экспертизы и превентивные ремонты, но этого собственники не хотят. Они, скорее всего, и не догадываются, что разработан стандарт обслуживания недвижимости, дающий описание должного поддержания дома в порядке.

Ищем виноватых

Многие квартирособственники уверены: во всём виноваты плохие законы, плохие суды, плохие чиновники и плохой председатель КТ, который не желает решать проблемы товарищества так, как надо. Однако недовольные собственники толком не знают, «как надо», поэтому оценки выставляют, исходя из личного опыта или пристрастий, возраста или уровня образования, то есть субъективно. Почти в каждом доме имеются «борцы с председателем», которые демонстрируют невежество и агрессию не только в отношении членов правления, но «отрываются» и на общих собраниях товарищества. Лич

ная неприязнь доводит людей даже до рукоприкладства, оскорблений и травли. Справедливости ради надо отметить, что некоторые председатели не остаются в долгу, находят способы побольнее наказать недовольных. И всё же, конфликт интересов и невежество собственников в вопросах управления недвижимостью остаются главной причиной всех бед в товариществах.

Кстати, от начинающих председателей тоже нередко услышишь: «Да что там сложного? Какая-то бабка справилась, а я не смогу?» Сразу становится ясно, что человек не знаком с требованиями к руководителю КТ, установленными в профессиональном стандарте. Парадокс в том, что квартирособственники не хотят платить за качественное управление домом. На вопрос: «Почему вы не ходите на обучение?» – многие председатели так и отвечают: «Да наши бабушки удавятся, лишь бы за курсы не платить!» Своего председателя оценивают очень низко, мол, и так сойдёт. Если размер средней оплаты услуг специалиста по обслуживанию недвижимости составляет в республике 0,1 евро/м2 брутто, то председатели КТ из числа собственников дома получают за свою работу 50% от этой ставки.

Бумеранг вернётся

Такое отношение к делу и непродуманные решения обязательно возвращаются к собственникам квартир бумерангом в виде неразумного расходования денег товарищества на некачественные, дорогие или вовсе ненужные работы (ошибки с выбором необходимых работ и подрядчика); в виде финансирования из денег КТ ремонтов квартир, пострадавших от аварий (не было страхования от ущербов деятельности товарищества); в виде судебных расходов из-за проведенных с нарушениями собраний, в виде финансовых потерь товарищества из-за несвоевременного взыскания долгов и так далее, список может быть длинный. А какой спрос с необученных людей?

Тем, кто захочет взыскать какойлибо ущерб с председателя – простого квартирособственника, не имеющего квалификации управляющего КТ, советую прежде хорошенько подумать о перспективе иска, изучив судебную практику. Суд при установлении вины лица обязан учитывать положение, возраст, образование, знания, способности и иные личные качества человека. Судебная практика не склонна обвинять в небрежности при выполнении обязанностей возрастного председателя товарищества со средним образованием, не проходившего специального обучения.

Что умеет специалист

Руководитель квартирного товарищества должен уметь составлять хозяйственные планы деятельности и отчитываться по ним, заключать и контролировать исполнение договоров по содержанию и ремонту дома, организовывать ликвидацию аварий и строительные работы небольшого объёма, организовывать парковку, обеспечить исполнение требований безопасности и эвакуации, представлять товарищество перед должностными лицами и т. д., список этот неполный. Руководитель КТ должен консультировать жителей в части получения социальной помощи, организовать работу с должниками. Предполагается готовность человека к обслуживанию, общению с жителями дома, которое требует вежливого и корректного поведения, спокойствия, терпения, гибкости и уважения по отношению к культурным и религиозным различиям, особым потребностям. Руководитель должен организовывать, проводить и протоколировать общие собрания КТ, опираясь на действующее законодательство и хорошие обычаи. От него ожидаются также навыки использования в работе обычных средств офисной работы и коммуникации, конторских программ.

Тем, кто хочет заниматься управлением профессионально, нужно подтвердить свою квалификацию в Kutsekoda (Квалификационной комиссии), где дважды в год проводят тестирование для лиц, имеющих хотя бы двухлетний практический опыт руководства товариществом. По итогам аттестации выдаётся профессиональное свидетельство руководителя квартирного товарищества 4-го уровня, то есть подтверждение, что специалист соответствует требованиям стандарта профессии. Вот у такого специалиста с удостоверением уже возникает ответственность в случае, если он не следует требованиям профессионального стандарта.

«

Можно было бы застраховать имущество и деятельность товарищества, финансировать качественное обслуживание своей «пожилой» недвижимости, проводить технические экспертизы и превентивные ремонты, но этого собственники не хотят.