Проблема с чужого плеча
Второй акт околовирусной драмы напрочь заслонил остальную тематику. Уверен, мало кого сегодня волнует недавняя законодательная инициатива Таллиннского горсобрания об ограничении возможностей сдавать квартиры в краткосрочную аренду.
Аесли это станет нормой закона, сотни квартирособственников окажутся в непростой финансовой ситуации, поскольку в этот бизнес они вложились немалыми суммами (чтобы превратить квартиру в мини-гостиницу), в том числе и за счет кредитов (не только на оборудование, но нередко и для приобретения самой квартиры). Мало кто из них понимает, с чего вдруг таллиннская власть решила прихлопнуть один из самых простых и эффективных видов бизнеса. Тем более в нынешние непростые времена.
А действительно – с чего? С какого бодуна?
Парижские страсти
Дискуссия о регулировании рынка краткосрочной аренды первоначально развернулась во Франции.
Точнее, в Париже. Нынешний его мэр – социалистка Анн Идальго победила на выборах в немалой степени благодаря обещанию прикрыть посуточную аренду жилья, вернув тем самым десятки тысяч квартир на рынок долговременного найма. Что – по расчетам специалистов – будет способствовать снижению цен (сейчас – по тем же расчетам – за среднюю зарплату в Париже можно снять не более чем комнату около 20 квадратных метров).
Насколько эффективной окажется такая идея, выяснится не раньше следующего года, поскольку споры по этому поводу быстро вышли за пределы Франции и оказались в суде Евросоюза, который недавно вынес свой вердикт в пользу парижской власти (против интересов владельцев доходных домов, превращающих квартиры в мини-гостиницы). Решение высшей судебной инстанции ЕС сразу поддержали мэрии других европейских столиц и крупных городов: Берлина, Амстердама, Флоренции. Отметим, что в самой Франции далеко не везде такому повороту событий обрадовались.
Например, мэр Бордо Ален Жюппе (бывший премьер-министр страны) не считает инициативу парижан удачной и реализует иные варианты разрешения «квартирного вопроса».
Различия подходов к проблеме производны от складывающихся отношений в «старой Европе» к туристским потокам вообще. Жители некоторых городов в доэпидемическое время готовы были начать движение за ограничение турпотоков, полагая, что полчища туристов выживают местных жителей по многим аспектам (порождая не только жилищный кризис). Наверное, в послевирусной Европе и туризм, и отношение к нему изменится радикальным образом. Но какое отношение это имеет к нашим пенатам?
В краю родных осин
У нас ситуация и с туристами, и с рынком найма жилья совершенно иная. Прежде всего, пока еще в Таллинне преобладает групповой туризм (львиную долю которого обеспечивали туристские морские круизы). Эти туристы по квартирам не расселялись. А соотношение посуточного квартирного найма к долговременной аренде жилья вряд ли кому-либо точно известно по той простой причине, что из-за особенностей нашего налогообложения сделок аренды жилья долговременный его наем в подавляющем большинстве случаев происходит в серой зоне, в латентной форме и никто его не считал.
Количество квартир для суточного найма, наверное, рассчитать можно (поскольку эта услуга рекламируется в Сети), но – полагаю – никто такой работы тоже не делал. Потому нет никаких обоснований для применения к нашим условиям рецептов столиц «старой Европы». Нет даже экспертных оценок, по той причине, что у нас принципиально иная, чем у них, модель удовлетворения спроса на жилье. В результате приватизации у нас более 80% городского жилья принадлежит квартирособственникам, а у них в той же пропорции преобладает съемное жилье. У нас почти нет доходных домов, и внаем сдаются квартиры, вкрапленные в массу жилых помещений, где коротают дни и ночи их полные владельцы – являющиеся к тому же коллективными собственниками домов в целом. Поэтому инициатива Таллиннского горсобрания хоть и похожа на парижско-берлинскую, но сильно отличается от европейских прорывных идей, что становится понятно при внимательном ее рассмотрении. И последствия реализации нашенской инициативы (если вдруг она будет облечена в закон) будут совершенно иные.
Чьи интересы приоритетнее?
Представим, что все состоялось и у них, и у нас. Там, наверное, ликвидация мини-гостиниц в самых посещаемых индивидуальными туристами городах, действительно, повлияет на ценовую политику рынка долговременного найма жилья. У нас – если этот бизнес прикрыть – такие квартиры скорее всего попадут на рынок продаж вторичного жилья. Но и там их влияние на цены вряд ли окажется существенным, поскольку инициаторы изменения закона не столько добиваются полной ликвидации минигостиниц, сколько желают узаконить право городских чиновников разрешать (или не разрешать) сдавать квартиры в посуточную аренду. Делать это они собираются (судя по предложениям) с учетом мнения квартирных товариществ. Слово сказано.
В Париже, Берлине и далее везде бенефициаром идеи (т. е. выигравшей стороной) окажутся арендаторы жилья. Наш бенефициар другой. Он называется – председатель квартирного товарищества. Зная эту публику (в подавляющем большинстве умеющую проводить любые решения КТ благодаря обладанию пачкой доверенностей), представляю, какую административную ренту они смогут снимать с владельцев мини-гостиниц.
Для основной массы горожан, а также туристов мало что изменится от того, что предприниматели, оборудовавшие мини-гостиницу, вынуждены будут ломать шапку перед домовым начальником для получения бумаги, одобряющей их бизнес-проект, а затем (с этой бумагой) должны будут получать разрешение на деятельность от муниципального чиновника. Есть сильное подозрение, что предложенная схема вызвана к жизни падением откатов, которые председатели правлений товарищеских террариумов получали от бессмысленных утеплений и прочих ремонтных работ. Откатов стало меньше, поскольку объем
ремонтов падает. Потому и понадобилась возможность торговли индульгенциями, простите, разрешениями на бизнес посуточного найма. Справедливость такой точки зрения зиждется на многолетней практике наблюдений за отношением городских служб, касающихся квартирных товариществ к любым благоглупостям домовых начальников. Начиная от заборостроения или организации охраняемых автостоянок до финансовой поддержки союзов, представляющих интересы состоятельных квартирособственников. Чиновники против интересов самых незащищенных, малообеспеченных слоев городского населения и той его части, которая пытается использовать квартирную собственность как единственно доступный экономический актив, и нет никого, кто бы прислушался к проблемам униженных и оскорбленных.
Только у нас банк может отнять жилье при невозврате кредита и при этом продолжать требовать деньги. Только у нас беспрепятственно грабят простаков т. н. быстрыми кредитами. Только у нас на придомовых территориях можно нарваться на какие-то безумные штрафы. И нет способов защиты от взятия «товарищами» гигантских кредитов, разорительных для беднеющего меньшинства. Как нет попыток власти помочь в найме жилья по ценам, сопоставимым с зарплатами половины работающего населения.
Боже! Как прав был Николай Васильевич Гоголь, ровно 185 лет тому назад воскликнувший в сердцах: «Скучно на этом свете, господа!»