Кредит в квадрате
Какие предъявляются условия для получения второго жилищного кредита?
Жители Эстонии привыкли считать инвестицией в недвижимость главным образом приобретение собственного жилья. Но что, если потенциальный покупатель квартиры или коттеджа уже выплачивает кредит за купленное ранее жилье? Леко ли получить второй жилищный кредит в банке?
Интерес к покупке дополнительной жилплощади в последнее время вырос, многие рассматривают покупку недвижимости как хороший вариант вложения средств, взятых из второй пенсионной ступени. Недвижимость покупают, чтобы использовать самостоятельно или сдавать в аренду, но какой бы ни была цель покупки, обычному человеку выложить сразу несколько десятков тысяч евро часто не по силам, требуется брать кредит.
Жительница Таллинна Вера Никифорова обратилась в редакцию, чтобы поделиться рассказом о неприятном сюрпризе, который разрушил планы ее семьи. Вера и ее спутник жизни уже выплачивают
один жилищный кредит за двухкомнатную квартиру в спальном районе. Недавно они захотели взять еще один кредит, чтобы купить квартиру в новом доме в более престижном районе по соблазнительной «цене кампании». Вера не скрывает, новую квартиру планировали сдавать в аренду, а в случае прибавления в семействе намеревались обе квартиры продать и купить одну большей площади, но банк неожиданно потребовал 40% стоимости новой квартиры в качестве первого взноса, и вообще, предложенные условия оказались намного менее приемлемыми, чем по первому кредиту. В результате Вера с ее партнером упустили выгодное предложение, но от идеи обзавестись «вторым домом» не отказались.
Какие имеются варианты для получения второго кредита, рассказали представители банков Эстонии.
Не всем и не каждому
Банки неохотно комментируют вопрос о количестве заемщиков, имеющих два и более жилищных кредитов, но отмечают, что это в основном исключительные случаи и их не очень много.
Анне Пяргма, руководитель отдела жилищных кредитов Swedbank, говорит: «У нас нет подробной статистики. Мы предлагаем ссуду на покупку второй недвижимости, но пока это не очень распространено. Чуть более 10% от общего портфеля».
Танель Ребане, руководитель отдела розничных банковских услуг Luminor, отметил, что с осени прошлого года рынок жилищного кредитования стабильно рос и достиг своего пика в марте-мае текущего года. После этого в июне произошло довольно зависимое от сезона снижение объемов жилищных кредитов в Эстонии. «Доходы людей увеличились, и в результате они чаще могут позволить себе еще одну ссуду на недвижимость», – сказал он.
Эвелин Коплимяэ, менеджер по развитию бизнеса в сегменте частных клиентов SEB, добавила, что при сегодняшней низкой процентной ставке приобретение в кредит недвижимости для сдачи в аренду не такая уж редкость, потому что в целом арендная плата покрывает как платеж по кредиту, так и многие расходы, связанные с квартирой, а также приносит заемщику некоторый дополнительный доход. Стоимость недвижимости также имеет долгосрочную тенденцию к росту.
Кто же ходатайствует о втором кредите и что они покупают? По словам консультантов, часто это семьи, желающие купить дачу или обеспечить жильем детей, начинающих жить самостоятельно, или люди, живущие в одном городе, а работающие в другом, что создает определенные трудности. Клиенты старшего возраста чаще ищут возможности купить сельский дом или дачу, более молодые интересуются покупкой жилплощади для получения дохода. Часто причиной получения второго жилищного кредита становится смена жилья, при котором заемщик сперва покупает новое жилье, а продажей старого занимается уже потом.
Как правило, у людей все же одно постоянное место жительства и выплачивают они один кредит на жилье, но иногда банки готовы предоставлять и второй кредит. Однако сразу возникает ряд условий. Желающие получить второй кредит на покупку недвижимости с инвестиционными целями, например доходного жилья, сталкиваются с более высокой процентной ставкой и с большим взносом. В любом банке каждый случай рассматривается индивидуально, и иногда можно получить более выгодное предложение.
Условия могут быть гибкими
Согласно постановлению Банка эстонии, на обслуживание обязательств не может уходить больше 40–50% дохода
«Если новый заем берется на покупку жилья, то мы имеем дело с жилищным кредитом с соответствующими условиями, – объясняет Ребане. – Luminor финансирует до 85% от стоимости недвижимости, а срок займа – до 30 лет. В качестве самофинансирования может быть использована, например, имеющаяся недвижимость – как дополнительный залог, или может быть выбран жилищный заем с поручительством Kredex. Помимо жилищных ссуд мы также предлагаем целевые кредиты, с помощью которых чаще всего приобретается так называемая вторая недвижимость – дача или жилплощадь, предназначенная для сдачи в аренду».
«Если вы хотите с помощью кредита в SEB профинансировать покупку недвижимости для последующей сдачи в аренду, вы должны принять во внимание, что кредит, который вы берете, обычно имеет более высокую процентную ставку и более высокие требования к самофинансированию, чем ссуда, взятая для покупки жилья, – обычно от 40%. Финансовое самофинансирование можно заменить дополнительным залогом», – говорит Коплимяэ.
В случае, если клиент хочет купить недвижимость для ребенка дошкольного возраста с перспективой, что ребенок поселится там примерно через 15–20 лет, а пока квартиру сдавать в аренду, SEB рассматривает возможность покупки такой недвижимости так же, как недвижимости для сдачи в аренду, и требования к самофинансированию будут более высокие. Однако если родитель желает приобрести недвижимость с помо
щью ссуды для взрослого ребенка, который начинает самостоятельную жизнь и сразу обосновывается в приобретаемой недвижимости, то, по словам Коплимяэ, можно подать заявку на получение жилищного кредита с минимальной ставкой 15% самофинансирования.
«Покупка другой недвижимости – это покупка другой недвижимости, – констатирует Анне Пяргма. – Почему-то считается, что покупка недвижимости для маленьких детей – это не инвестиция, поэтому банку рассказывают всякие истории. В то же время – да, иногда семья берет вторую ссуду, чтобы молодежь могла жить и учиться в другом городе или родители могли жить поближе, чтобы видеть внуков чаще. Если заемщик достаточно платежеспособен и имеется достаточно самофинансирования, то получение кредита вполне вероятно, вопрос в процентах. Все ссуды под залог недвижимости имеют низкие процентные ставки, даже если они немного выше, чем процентная ставка по кредиту на покупку жилья».
При этом Пяргма напоминает, что, если платежеспособность достаточна, вы можете спросить банк о других решениях, которые он может предложить. Например, дополнительное обеспечение, сокращение периода, пересмотр процентов в сторону увеличения и т.д. «Средняя процентная ставка по кредиту на покупку жилья составляет около 2%, а по кредиту на инвестиционную недвижимость в среднем 2,5%. И здесь также действует принцип, согласно которому для клиента с более сильным профилем предложение имеет немного меньшую маржу, а если потенциальных рисков больше – более высокую», – добавляет она.
Все ли риски учтены?
Согласно постановлению Банка Эстонии, на обслуживание обязательств не может уходить больше 40–50% дохода. Таким образом, второй жилищный кредит предполагает обычно доход выше среднего. В противном случае для приобретения второго жилья придется продать первое. Если платежеспособность позволяет, имеющееся жилье можно оставить и, например, сдавать его внаем. Однако если это имущество выступает в качестве залога банку, для сдачи его в аренду необходимо согласие банка.
«Если цель – купить дом, и для этого берется жилищный кредит, то первоначальный взнос составляет 10–30% в зависимости от приобретаемого объекта, – говорит Ребане. – Мы также предлагаем жилищный кредит, если дом покупается для ребенка или родителей. Если же вы хотите купить недвижимость с другими целями, мы предлагаем целевой заем с минимальной суммой кредита 10 000 евро и максимальным сроком 20 лет, что немного короче, чем в случае жилищного кредита. В случае целевого займа также стоит отметить, что желаемая сумма ссуды может составлять до 60% от рыночной стоимости обеспечения, и в этом случае очень важно иметь существующее обеспечение».
«Перед покупкой доходной недвижимости важно учесть возможные риски, – советует Коплимяэ. – Если вы хотите взять ссуду, чтобы начать сдавать недвижимость в аренду, важно оценить, были ли тщательно учтены обязательства арендодателя. Может оказаться неожиданным, что помимо ожидаемого денежного потока могут возникнуть крупные расходы. А что будет, если доход снизится из-за потери работы или болезни? Достаточно ли сбережений в дополнение к страховке? И надо подумать о том, что происходит, когда процентные ставки повышаются в течение периода кредита, а выплаты по кредиту оказываются такими же высокими или даже выше, чем арендная плата. Стоит задуматься, сможет ли заемщик в такой ситуации самостоятельно нести часть расходов по арендованной квартире?»
Для банка важно избежать чрезмерного заимствования со стороны клиента и, как следствие, необоснованного долгового бремени и возможных трудностей с платежами. Условия кредита по-прежнему больше зависят от платежеспособности и самофинансирования заемщика, от его доходов и их источника. Уместно добавить, что доход от аренды или потенциальный доход от аренды не всегда включается в базовый доход: в доходы можно зачесть полученный от сдачи жилья доход, если он исправно поступал в течение полугода, и при предъявлении действующего договора о найме. Самой распространенной причиной отказа в получении кредита является предыдущая отрицательная кредитная история.
И все же стоит помнить, что кредитная политика банков может со временем меняться, так что, если в какой-то момент получить кредит не удалось, вы всегда можете повторно подать заявку через некоторое время.