Старый, реновированный или новый дом

Где самые низкие счета за отопление?

• В каком доме лучше покупать недвижимость: в новом, реновированном или без реновации?

• Где коммунальные платежи за квадратный метр выше? И какие скрытые траты нужно учитывать?

• Через сколько лет те, кто купит квартиру в новом доме, выйдут в ноль по сравнению с теми, кто купит в старом доме?

Сейчас многие задумываются о покупке недвижимости и стоят перед выбором: купить квартиру в новом доме подороже или в старом, но подешевле? Если в старом, то в реновированном или нет? Ведь если в реновированном, то там, скорей всего, еще надо будет платить за кредит… «МК-Эстония» опросила специалистов и выяснила, на какие моменты следует обращать внимание.

Вы в каком классе?

Профессор Ярек Курницки из отделения строительства и архитектуры TalTech говорит, что потери тепла в утепленных домах – наполовину меньше.

«Например, в доме, который реновируют согласно условиям KredEx (утепление + вентиляция с возвратом тепла), расходы на отопление снижаются со 170 до 70 кВтч/м2. Расходы на электричество немного при этом увеличиваются – с 35 до 38 кВтч/м2. А те, кто ставит также солнечные панели, экономят и электричество», – констатирует профессор.

При этом бытует мнение, что те, кто утепляет старые советские дома, в итоге тепло теряют меньше, но все равно переплачивают, потому что у них вырастают взносы в ремонтный фонд. И выгода от утепления оказывается не такой уж и большой.

«Действительно, полная реновация обходится примерно в 300 евро/

м2, – комментирует специалист. – Для КТ это большие расходы. Поэтому большинство товариществ прибегает к поддержке KredEx. В зависимости от месторасположения дома, пособие составляет 30–50% от стоимости всех работ на реновацию. Для покрытия остальной суммы берут кредит. Обычно, с учетом финансовой поддержки от KredEx, коммунальные счета все же остаются на том уровне, что и до реновации: за счет экономии энергии счета за тепло становятся меньше, и это перекрывает платежи по кредиту, в итоге то на то и выходит».

Он добавляет, что, согласно современной классификации, старый нереновированный дом относится к классу F или G, реновированный дом – к классу энергосбережения C или B, а новые здания – к классу A.

«Так что полностью реновированные здания, по сути, близки по классу энергосбережения к новым домам, – говорит профессор, – но все же не совсем на том уровне».

Тем, кто задумывается сейчас о покупке недвижимости, он советует: имеет смысл приобретать квартиру или в полностью реновированном

при помощи KredEx доме, или в новостройке.

«Если же вы присматриваетесь к нереновированным домам, то нужно готовиться к большим расходам», – констатирует специалист.

Но через сколько эта реновация вместе с расходами на кредит в итоге окупится людям? Профессор говорит, что здесь все относительно.

«Полная реновация дома повышает ценность каждой квартиры в нем, – подчеркивает он. – И плюс у вас теплые комнаты и свежий воздух в квартире».

Сколько продержится фасад?

Насколько же результативно утепление? И если сравнивать два дома, оба построены в советское время, но один из них утеплен, а второй – нет, то в каком будут теплопотери меньше?

Трийн Рейнсалу, руководитель отдела жилищного строительства и энергоэффективности KredEх отмечает, что, в зависимости от состояния фасада и отопительной системы, экономия затрат на отопление может составить и 70%, а в среднем - 50%. А в нереновированных домах потери тепла – гораздо больше.

«Но цель реконструкции многоквартирных домов, помимо увеличения энергоэффективности, еще и гарантия сохранности жилья, модернизация технических систем и изменение облика здания в лучшую сторону. Плюс внутренний климат, который имеет непосредственное влияние на наше здоровье и качество жизни, – подчеркивает она. – К сожалению, в Эстонии – множество домов, где балконы находятся в аварийном состоянии, и только реконструкция в данном случае поможет избежать катастрофических последствий. Поэтому на необходимость реконструкции надо смотреть под более широким углом, не только с точки зрения уменьшения потерь тепла, но и как на способ повысить качество жизни».

Что же касается добавившихся после реновации платежей по кредиту, которые перекрывают всю экономию, специалист разъясняет: «При полной реновации здания – существенная экономия затрат на отопление. Но не всегда сэкономленная сумма равна сумме выплаты кредита. Необходимо помнить и о том, что в результате реконструкции, даже несмотря на увеличение платежей, жители получают теплое жилье, качественный воздух, безопасный, долговечный и красивый дом, а также отсутствие необходимости дальнейших инвестиций в место проживания. Рыночная стоимость недвижимости при этом значительно увеличивается.

При использовании пособия KredEx дополнительная сумма коммунальных платежей существенно ниже, чем в случае использования только банковского кредита».

Если сравнивать потери теплоэнергии в старом нереновированном доме, в старом реновированном и утепленном доме и в новом доме, то Трийн Рейнсалу отмечает, что в старом нереновированном доме расходы на отопление – несравненно выше, чем в реновированном или новом здании. При этом в новом и реновированном доме расходы энергии, исходя из потерь тепла и потребления отопления, могут быть на одном уровне.

«Но все зависит от конкретного здания, класса энергосбережения, качества строительных работ и так далее, – подчеркивает она. – Я бы все же посоветовала людям выбирать квартиру соответственно своим потребностям и финансовым возможностям. При выборе дома для всех нас важно месторасположение, близость детских садов и школ, инфраструктура, состояние квартиры и такие юридические аспекты как совместная собственность, квартирное товарищество и его деятельность, предназначение здания, соседи. Важным будет состояние самого здания, реновировано оно или нет, есть ли разрешение на эксплуатацию».

По ее словам, на вопрос: «В нашем доме хотят взять кредит на реновацию и утепление фасада, через сколько лет это окупится – с учетом теплопотерь и платежей по возврату кредита – и жители дома будут в плюсе?» нельзя ответить однозначно.

«Все зависит от условий полученного кредита, процента по выплатам, срока возврата и произведенных работ, – перечисляет она. – Рентабельность реконструкция невозможно оценить только в денежном эквиваленте, так как этот процесс и результат имеют гораздо более широкое влияние на качество жизни и рыночную стоимость недвижимости».

Наши читатели также часто задают вопрос: сколько лет в среднем дом сохраняет тепло после утепления фасада? Потому что бытует среди читателей мнение, что менее 15 лет. И получается, что дом выплатил кредит на реновацию, а фасад уже надо переделывать и брать новый кредит.

«Срок термостойкости фасада, естественно, более 15 лет, – подчеркивает специалист. – Любой фасад – отремонтированный или нет – нуждается в определенном уходе. Конечно же, через пару десятилетий потребуется обновить покрытие, например, штукатурку, краску и так далее, но теплоизоляция прослужит дольше, и ее не нужно будет менять. Необходимость ремонта может быть связана с внешним видом, поскольку фасад имеет тенденцию к загрязнению. Необходимость ухода и обновления финишного покрытия во многом зависит от используемых материалов и качества выполненных работ. Но стоимость обслуживания фасада и внешнего ремонта несопоставима с суммой предыдущего кредита».

Наблюдения маклера

Если спросить профессиональных маклеров, в каких домах квартиры разлетаются как горячие пирожки, то их мнение однозначно.

«Люди предпочитают покупать квартиры в реновированных домах, – говорит маклер бюро Uus Maa Марина Ходус. – Срок продажи квартир в реновированных домах короче».

При этом, исходя из ее практики, людей не пугает даже то, что дом взял кредит.

«Клиенты согласны платить за реновацию дома, если эти суммы не слишком высокие, – констатирует она. – Например, в спальных районах квартирные дома – большие, и в пересчете на одну квартиру сумма кредита получается невысокой. Все больше дома реновируют с помощью КredEx, и в них квартиры покупают очень хорошо. Препятствием может быть неоправданно дорогой кредит, когда товарищество выбрало макимально дорогие материалы и технические решения. Но это скорее исключение. В общем покупатели понимают, что за качественные условия проживания нужно платить, и это нормально».

Исходя из ее опыта, в новых домах стоимость отопления – ниже, чем в старых домах. Особенно в тех новостройках, которые были возведены в последние годы.

«Технологии развиваются, материалы улучшаются, все чаще используются солнечные батареи, – перечисляет маклер. – Если взять 2-комнатную квариру в новом доме, то счет зимой там будет порядка 110–120 евро – это все вместе, включая электричество. В старом доме за 2-комнатную квартиру счета зимой в среднем бывают 120–130 евро плюс электричество».

В некоторых новых домах отопление обходится дешевле, но за счет того, что в здании - много техносистем, которые нужно обслуживать (лифт, тепловой насос, вентиляционная система), общая сумма комунальных расходов получется такой же, как в старом доме.

«Многое зависит от фирмы обслуживания, – подчеркивает Марина Ходус. – Первый договор заключает застройщик, и жильцы по инерции продолжают дела с той же компанией. Но всегда стоит критически проанализировать расходы на эксплуатацию и найти более выгодную фирму обслуживания».

Поэтому, выбирая квартиру, тщательно взвешивайте свои возможности и помните: разница в цене между новым и старым жильем составляет порядка 30%.

«Если есть ресурсы, то я всегода советую покупать новое жилье, – говорит маклер. – Если выбирать в старом фонде, то, конечно, лучше покупать квартиру в реновированном доме. Может, вы станете платить за ремонтный фонд немного больше, но зато качество жизни будет выше».