Повышать, да не завышать
Как часто и на каком основании арендодатель может повышать арендную плату за жилье
Цены на жилье в Эстонии стали неподъемными для многих. Вместе с ними заметно увеличились и цены на аренду квартир. То, что раньше можно было снять в Таллинне за 450 евро в месяц, сейчас предлагается за 550, а то и дороже. Логично, что в ногу со временем хотят идти и владельцы квартир, которые уже сдают свою жилплощадь. Поэтому многие арендодатели поднимают плату своим квартирантам. На каких основаниях и как часто это позволительно, узнавала «МК-Эстония».
Согласно статистике портала Kinnisvara24, по сравнению с прошлым годом средняя стоимость аренды квартир в Эстонии выросла примерно на 20%. Наибольшие изменения заметны в Таллинне и Тарту, где ищущим жилье приходится рассчитывать на повышение цен до 50%. Если в прошлом году среднюю по стоимости квартиру сдавали в аренду за 499 евро, то сейчас средняя цена аренды составляет уже 604 евро.
Повышение цен на квартиры связано как с общим ростом цен, инфляцией, так и с растущим спросом.
«Сейчас еще идет период ежегодного повышенного спроса на аренду: студенты ищут съемное жилье, приезжают новые работники и т.д. Этот период всегда означал быстрый съем хороших квартир и рост их стоимости. По большей части ситуация стабилизируется во второй половине сентября», – говорит аналитик Uus Maa Kinnisvara Ристо Вяхи.
Он добавляет, что большое влияние на стоимость жилья оказывают и украинские беженцы. Дешевое жилье уходит еще быстрее.
«В то же время мы видим, что число предложений растет благодаря тому, что в недвижимость было сделано много инвестиций. На рынке появляются новые квартиры. Это увеличивает конкуренцию и должно замедлить рост цен», – считает Ристо Вяхи.
Надо аргументировать повышение
Так или иначе, но сейчас владельцы уже сданной недвижимости не хотят оставаться в минусе. Многие из них также предупреждают своих квартирантов о том, что и им теперь придется платить более высокую арендную плату. Теоретически владельцы имеют на это полное право. Но при соблюдении определенных условий.
При заключении бессрочного договора аренды арендодатель имеет право поднимать стоимость аренды ежегодно спустя год после заключения договора. В случае, если речь идет об аренде отдельной меблированной комнаты (или, например, парковочного места, гаража), поднимать плату можно ежемесячно.
Если порядок увеличения арендной платы изначально не указан в договоре, а владелец все же хочет поднять ее, то он должен минимум за 30 дней письменно уведомить об этом арендатора, а также обосновать его.
В уведомлении должно быть четко сказано, с какого дня и насколько поднимается оплата, а также сколько составляет итоговая стоимость. Надо указать и причину роста стоимости, и исходя из чего начислена новая сумма оплаты.
«В уведомлении о повышении платы должен быть указан весь механизм расчетов, т.е. какие конкретно работы будут проводиться и в каком объеме, и их стоимость. Механизм повышения платы должен быть прозрачен для арендатора. Иначе повышение платы считается ничтожным, и наниматель имеет право делать оплату в прежнем объеме», – объясняет присяжный адвокат Юлия Зайцева из бюро OÜ Advokaadibüroo Clarus.
Порядок обжалования новой стоимости тоже должен быть указан в уведомлении. Рост стоимости недействителен, если арендодатель не сообщил об этом в положенный срок и по указанным правилам.
«Важно, чтобы обоснование повышения арендной платы было приведено корректно, ведь наниматель (арендатор. – Прим. ред.) может анализировать экономическую обоснованность повышения и приводить доводы против повышения платы. Например, такие доводы: средняя наемная плата аналогичных жилых помещений существенно ниже; расходы наймодателя на жилое помещение не увеличивались, квартира не нуждается в капитальном ремонте и т.п. В таком случае повышение платы не будет экономически обоснованным и будет считаться ничтожным», – говорит Юлия Зайцева.
Также и наоборот, арендодатель может приводить в качестве необходимости повышения размера арендной платы такие аргументы: повышение платы основывается на повышении средней платы за наем жилых помещений аналогичного местонахождения и состояния; увеличиваются расходы арендодателя на жилое помещение; повышение арендной платы необходимо для производства разумных улучшений и изменений, например улучшения сдаваемого внаем помещения до состояния, которому подобное помещение обычно соответствует, для улучшения его энергоэффективности или повышения качества пользования иным образом.
Лучше договориться заранее
Присяжный адвокат Юлия Зайцева рекомендует изначально прописывать механизм увеличения арендной платы в самом договоре. В таком случае не требуется уведомлять жильца о повышение оплаты за 30 дней. На практике, по словам присяжного адвоката, арендодатели часто сталкиваются с проблемой доставки таких уведомлений жильцам.
«В договоре найма можно подробно расписать механизм и частоту повышения арендной платы. Например, в договоре указывают ежегодный процент повышения арендной платы или конкретную сумму, например повышение на 100 евро каждый год, или же привязывают рост арендной платы к росту индекса потребительских цен. Тогда это становится обязательным для исполнения нанимателем, ведь стороны договорились об этом при заключении договора», – объясняет Юлия Зайцева.
«Нужно учитывать, что в случае спора каждая сторона будет доказывать весомость своих аргументов. Поэтому важно, чтобы указанные в уведомлении причины повышения наемной платы не были пустым звуком, – подчеркивает адвокат. – Также необходимо учитывать, что в случае, если в договоре отсутствует механизм повышения наемной платы и наймодатель повышает ее, исходя из положений закона, то наниматель имеет право отказаться от договора найма жилого помещения. Он может сделать это в течение 30 дней с момента получения уведомления о повышении наемной платы, сообщив об этом наймодателю за те же 30 дней», – объясняет Юлия Зайцева.
Арендатор вправе оспорить повышение наемной платы за жилое помещение в течение 30 дней со дня уведомления об этом. Разрешением подобных споров занимаются Харьюский уездный суд (ул. Лубья, 4, Таллинн) или Комиссия по аренде (если сумма спора не превышает 3 200 евро) .
Комиссию по аренде учреждает местное самоуправление. Вступившие в силу решения комиссии являются обязательными для выполнения. При необходимости заинтересованное лицо может обратиться к судебному исполнителю для их выполнения.
Четко и ясно прописать
Наем жилья – это не коммерческий наем, здесь действуют особые положения закона, которые арендодатель должен учитывать.
Соглашение сторон о периодическом увеличении наемной платы за жилое помещение действительно только в случае, если соблюдены следующие условия: а) договор аренды заключен на срок не менее трех лет; б) арендная плата повышается не чаще одного раза в год; в) размер повышения арендной платы или основание для ее исчисления точно определены конкретной суммой, процентной ставкой или индексом потребительских цен.
В договоре (а также и в уведомлениях) нельзя указывать, что если наниматель не согласен с повышением наемной платы, то он должен покинуть помещение. Такое положение считается ничтожным.
В договоре найма можно подробно расписать механизм и частоту повышения арендной платы».