Купить сейчас, чтобы не переплачивать
Квартира в новостройке: к чему нужно готовиться и какие нюансы помогут сэкономить? С 2024 года процентная ставка налога с оборота увеличится и будет составлять 22% вместо нынешних 20%. Почему это важно именно сейчас? Все очень просто.
Стоимость нового жилья содержит в себе налог с оборота. Если вы покупаете себе квартиру как частное лицо, то эта информация для вас не имеет никакого значения ровно до того момента, пока сумма налога не увеличится на 2 процентных пункта – а это произойдет уже с 2024 года!
С увеличением налога с оборота непременно поднимется стоимость приобретаемого вами жилья на те же самые проценты (самонадеянно было бы ожидать, что девелоперы выплатят эти проценты из своего кармана, тем самым уменьшив свою прибыль).
Два процента – много это или мало? На фоне выросших в два раза цен на некоторые продукты питания эта сумма кажется незначительной, но… Давайте посмотрим, сколько это будет составлять в реальных деньгах.
Если средняя стоимость квартиры в новом доме составляет 350 000 евро, то два процента от этой суммы составляют 7000 евро.
Нюансы, которые помогут сэкономить
3ная некоторые нюансы, вы можете сэкономить. Если вы купите квартиру еще в этом году, то квартира обойдется вам дешевле. Осталось всего два месяца, и при желании можно успеть выбрать объект и оформить сделку.
Но если обстоятельства зависят не от вас, выбранная квартира еще не готова, и полностью сделку в этом году оформить невозможно, постарайтесь в этом году заключить у нотариуса хотя бы первую часть сделки с наибольшей суммой оплаты.
С уплаченной в этом году суммы будет взиматься 20%, а с остатка платежа в следующем году – 22%, даже при условии, что вы становитесь собственником в 2024 году. Как говорится, цент евро бережет, а предупрежден – значит вооружен.
Все это касается только нового жилья, но не факт, что на фоне повышения налоговой ставки для новостроек не подтянется и вторичный фонд (как, впрочем, всегда и бывает).
Времени у самых экономных осталось немного (чуть меньше двух месяцев). Поэтому расскажу о важных нюансах при выборе квартиры в новостройке.
На что нужно обращать внимание?
1. НАЗНАЧЕНИЕ ЗЕМЛИ, НА КОТОРОЙ ПОСТРОЕН ЖИЛОЙ ДОМ
Хорошо, если земля имеет назначение жилой. Но, к сожалению, это не всегда так. Довольно часто жилые дома начинают строить на бизнес-землях. Это почти не имеет значения для вас, если вы покупаете квартиру с целью инвестиции, т. е. планируете сдавать в аренду. Но будет очень важно, если вы покупаете ее для себя. Во-первых, банк не даст вам жилищный кредит под залог этой квартиры. Рассчитывать вы сможете только на потребительский кредит с более высокой процентной ставкой. Во-вторых, расходы на коммунальные платежи будут гораздо выше из-за разницы в тарифах (для бизнесобъектов на поставленные услуги (вода, электричество и т. д.) цены иные).
2. ФОРМА СОБСТВЕННОСТИ
В Эстонии уже долгое время вся недвижимость занесена в Крепостную книгу. Однако, в случае с квартирами, может быть оформлена и квартирная собственность (korteriomand), и право на застройку квартиры (korterihoonestusõigus). Обе формы собственности законны, акцептуются банками и даже подходят им для залога, но… в счете за коммунальные платежи, скорее всего, добавится еще одна строчка расходов – оплата права на застройку.
Также по истечении 99 лет у ваших наследников, скорее всего, возникнет обязанность продать квартиру владельцу земли, на которой построен ваш квартирный дом, – правда, к счастью, за рыночную цену.
3. НАЛИЧИЕ ПАРКОВОЧНЫХ МЕСТ И ИХ ЦЕНА
Это немаловажный фактор. Если ваша семья является счастливой обладательницей двух, а то и трех автомобилей, то при выборе места жительства возможность припарковаться около дома является приоритетом.
Конечно же, существует почти беспроигрышный вариант: купить/арендовать частный дом или же квартиру за городом. Если же логистически это вашей семье не подходит, давайте разберемся, на что надо обращать внимание при выборе жилья.
Сразу скажу, что ошибочным является мнение, будто в центре города «нерешаемая проблема с парковкой». В других частях города вы также можете столкнуться с этой проблемой, если заранее не выясните все возможности парковки.
При покупке квартиры в новостройке вы можете за дополнительные деньги купить у застройщика парковочные места, причем у вас будет выбор – на улице или в гараже. По современным правилам, для получения разрешения на строительство наличие парковочных мест на каждую квартиру обязательно.
Стоимость парковки, конечно, будет различаться в зависимости от проекта, но примерная цена – от 9500 евро (например Aiandi, 16) до 26 000 евро (Noblessner) в гараже. И 5000–7000 евро на улице без навеса.
Причем в центре города, скорее всего, парковочные места найдутся только в гараже, так как на маленьком кусочке земли снаружи просто нет места для организации парковки. Поэтому застройщикам приходится строить дорогостоящую 1- или даже 2-этажную парковку, а покупатели вынуждены приобретать места по более высокой цене.
Если вы покупаете квартиру с целью инвестиции, то не экономьте на парковке. Квартиру с достаточным количеством парковочных мест в случае необходимости сдавать будет гораздо проще.
Исключение, как ни странно, – как раз квартиры в центре города. Скорее всего, к вам придет арендатор-иностранец, не имеющий в этом городе личного автомобиля. Хотя выкупленная вами парковка лишней не будет. В центре города вы сможете ее сдавать в аренду как жильцам этого дома, так и соседних домов. Спрос на парковку в центре превышает предложение.
4. РАСПОЛОЖЕНИЕ КВАРТИРЫ ОТНОСИТЕЛЬНО ЧАСТЕЙ СВЕТА
Вроде такой незначительный нюанс может сделать вашу жизнь как ярче и веселее, так и проблематичнее. И это совсем не означает, что все окна вашей квартиры должны выходить на солнечный юг. Здесь надо присмотреться к частям света более внимательно.
К счастью девелоперы на своих планах домов уже стали помещать значок, информирующий о расположении дома относительно частей света. Ваш выбор будет основываться только на ваших предпочтениях и распорядке дня.
Например, «жаворонки» точно хотели бы просыпаться с первыми лучами солнца, а для людей, любящих утром поспать подольше, предпочтительнее видеть из окна вечернюю зарю.
В гостиной должно быть наиболее светло утром или вечером? Скорее всего, в то время суток, когда вы чаще всего бываете дома.
А если вы любите разводить комнатные растения и имеете свою мини-оранжерею, при выборе квартиры не забывайте о том, что нравится цветам.
5. ПЛАНИРОВКА КВАРТИРЫ
Жилье должно быть комфортным. Семье с маленькими детьми, скорее всего, будет удобно, чтобы детская и спальня были бы смежными комнатами, а если дети взрослые, то наоборот. Учитывайте, что в новостройках планировка квартир в основном с модной открытой кухней. Если, например, в Великобритании квартира, где есть гостиная и две спальни, считается 2-комнатной, то у нас это – 3-комнатная. Родителям разнополых детей, желающим иметь отдельную спальню, скорее всего, будет комфортнее жить в 4-комнатной квартире.