Дом для автомобиля
Что сейчас происходит с гаражами на рынке недвижимости и насколько выгодно в них инвестировать?
Гараж зимой – не роскошь, а практически необходимость: c ним ни снег не страшен, ни мороз. В то же время далеко не каждому везет иметь гараж в шаговой доступности, а ходить за машиной по 10–15 минут каждое утро – сомнительное удовольствие. «МК-Эстония» узнала, выгодно ли сегодня покупать гаражи в качестве вложения средств, на что обратить внимание при приобретении и кто сейчас диктует цену – покупатель или продавец.
ВТаллинне продается достаточно много гаражей в разных районах – больше 150. Это и отдельно стоящие боксы с въездом с улицы, и объекты внутри больших подземных гаражных кооперативов, и просто парковочные места в крытых паркингах.
Размер гаража чаще всего варьируется в пределах 17–19 кв.м., а просят за него в среднем 13–18 000 евро – в зависимости от района столицы и имеющихся удобств. Есть отдельные экземпляры и за 35 000 евро, но это уже исключения.
Спрос и предложение
Опыт продажи гаража у всех разный. Житель Таллинна Максим говорит, что покупатель на его объект площадью 24 кв.м. в Ласнамяэ нашелся в первую же неделю.
«Выставил объявление, указал цену 18 000 евро. Первый звонок – и сразу же человек приехал на просмотр. Договорились о скидке в 1000 евро и о покупке. Потом был еще звонок от другого потенциального покупателя, но я сказал, что гараж уже забронирован. Так что продал очень быстро», – делится своим опытом мужчина.
Дмитрию пока повезло меньше, он свой гараж площадью 18 кв.м в Кристийне не может продать уже два месяца.
«Поставил цену 14 000 евро, ориентируясь на другие похожие предложения, но чувствую, что придется снижать. Вижу, что объявление просматривают, но за все это время было только два звонка. Гараж мне не нужен, стоит без надобности, поэтому решил с ним расстаться, – рассказывает Дмитрий. – У нас в кооперативе еще была пара объявлений о продаже, и в обоих случаях продали намного дешевле того, что изначально запрашивали».
На рынке аренды цены – в среднем около 100 евро в месяц. Гараж на две машины можно снять примерно за 200 евро.
ОДИН ЗА ВСЕХ: приобретая гараж в кооперативе, надо учитывать правила и требования ГК.
Склад вместо парковки
«Большое количество гаражей в Эстонии принадлежит гаражным кооперативам, а это значит, что все здание с находящимися в нем боксами является совместной собственностью, и каждый бокс находится в распоряжении своего пользователя, который наделен нотариальным правом, – говорит аналитик агентства недвижимости Uus Maa Ристо Вяхи. – На открытом рынке гаражей продается немного, и цены на них растут с каждым годом. Напрямую бизнес на гаражах не делают, поскольку гараж – все-таки более специфический вид недвижимости, чем, например, квартира. Но в то же время они обязательно приносят деньги».
По его словам, есть люди, которые сохранили свой гараж только для того, чтобы получать доход от аренды – в ином случае он им был бы не нужен.
«Большую роль при аренде гаража играет район, состояние самого здания, охрана, пользование соседями, внутренняя отделка, наличие ямы и т. д., – перечисляет Ристо Вяхи. – Когда дело доходит до покупки, то понятно, что это – ваше, и вы вместе с другими владельцами должны содержать здание в порядке. Как правило, сопутствующие затраты невелики и зависят в основном от потребления электроэнергии. В случае аренды пользователю проще, потому что не придется заниматься обслуживанием здания и общими вопросами».
По словам Вяхи, гаражи используют и как складские помещения или, например, комнаты для занятий хобби. Он добавляет, что все реже гаражи выступают в качестве места для повседневной стоянки автомобиля, поскольку они обычно располагаются вдали от дома.
«Поскольку спрос есть, то при необходимости гараж однозначно стоит купить, ведь для него всегда есть вторичный рынок», – резюмирует Вяхи.
Сроки продажи выросли
Менеджер по маркетингу и связям с общественностью портала kv.ee Кристиана Пыльд говорит, что холодная погода и снег на улицах повышают интерес к гаражам и подземным парковкам.
«С другой стороны, более высокий Euribor несколько охлаждает интерес к покупке гаражей, из-за чего количество продаваемых гаражей – больше, чем обычно, а срок продажи несколько увеличился, – отмечает она. – Как и любая недвижимость, недорогие и подходящие гаражные боксы по-прежнему являются востребованным товаром, а их сравнительно немного. Гаражи не имеют сопоставимой с квартирами стоимости, а их более длительный срок продажи не сильно смущает продавцов – в случае чего их всегда можно сдать в аренду. Спрос поддерживают и инвесторы, которые из-за высокой доходности покупают гаражи для сдачи в аренду».
По ее словам, в целом гараж – это квартирное имущество, т. е. отдельный объект недвижимости, процесс покупки и продажи которого аналогичен любой другой сделке с недвижимостью.
«Разница заметна при покупке гаражного бокса в гаражном кооперативе, где вы покупаете мыслимую долю. При этом на собрании кооператива с согласия большинства могут быть приняты решения, которые могут противоречить желанию владельца гаражного бокса, – обращает внимание Кристиана Пыльд. – При покупке следует обратить внимание на то, продается ли гаражный бокс как квартирная собственность или как часть кооператива. Конечно, помимо состояния важно учитывать расходы, связанные с гаражным боксом, и проверить, нет ли долгов».
Застройщики следят за хорошими местами
По словам руководителя портала City24.ee Карин Ноппель-Кокеров, на их портале недвижимости каждый месяц – по 150–200 предложений о продаже гаражей. И столько же – об их аренде.
«В целом, можно сказать, что гаражи – не очень активный вид недвижимости среди наших сделок, поскольку большинство из них были построены еще в советское время, сегодня в основном обесценились и потихоньку исчезают из городского пейзажа. Также изменилось качество автомобилей и привычки автовладельцев – машины можно парковать на улице в любую погоду, и большинству людей не хочется ремонтировать их гденибудь в гараже, для этого существуют автосервисы», – отмечает она.
Карин Ноппель-Кокеров добавляет, что именно поэтому гаражи в настоящее время в основном интересуют покупателей или арендаторов, хобби которых – авто- или мотоспорт, а также ремонт старой техники.
«В гаражах также – мини-фирмы, которые предлагают, например, услуги по замене шин или ремонту автомобилей, – поясняет она. – Некоторые хранят в гаражах товары или вещи, которые не помещаются дома».
По ее словам, за удачно расположенными гаражами обязательно следят застройщики – в некоторых районах города есть примеры, когда целый гаражный комплекс сносили и на его месте строили коммерческие или жилые помещения.
«Однако покупка или аренда гаража может быть не очень простой задачей, ведь зачастую они принадлежат гаражным кооперативам, а значит, необходимо учитывать правила и требования кооператива, – подчеркивает специалист. – По данным City24.ee, за гаражи в Таллинне сейчас просят 10 000–30 000 евро в зависимости от местоположения и состояния, предложения по аренде в основном находятся в диапазоне 75–150 евро в месяц».
За гаражи в Таллинне сейчас просят 10 000–30 000 евро в зависимости от местоположения и состояния».