Byggboomen oroar men ger extra intäkter
Tiotals tidigare kontorshus i innerstaden byter just nu skepnad och byggs om för boende. Trenden är tilltagande, och på Helsingfors stad ser man risker i förvandlingen, att stadsbilden blir ensidigare. Samtidigt tjänar staden miljoner på projekten.
I tiotals gamla kontorshus i innerstaden i Helsingfors pågår omfattande arbeten då man bygger om byggnaden för boende. Boomen är så betydande att Helsingfors stad vill skärpa bestämmelserna, oron är nämligen att innerstaden förlorar sin mångfald.
För staden är utvecklingen som ett tveeggat svärd. Trenden är nämligen en god källa till intäkter. Det är fråga om ersättningar för värdestegringen på tomten. ●
Innerstaden är stadd i förvandling, och allt fler kontorshus står inför ombyggnadsarbeten som resulterar i bostadshus. Ofta är det fråga om hus som ursprungligen har uppförts för boende, sedan byggts om för kontor och nu återgår till upphovet.
En orsak är att arbetslivet och arbetets innehåll har förändrats. Behovet av fysiska arbetsrum minskar samtidigt som distansjobbandet blir vanligare. Man uppskattar att det finns över en miljon kvadratmeter tomma kontorslokaler i huvudstadsregionen, men i innerstaden handlar det om ungefär 150 000 kvadratmeter.
För fastighetsförädlare är värdet på bostäder nu klart större än på kontor, och driften att göra bra business bidrar givetvis till viljan att investera. Nästan alla gånger är ombyggnaden radikal, och bostäderna får ett nutida formspråk utan anknytning till husets historia eller fasaden, med undantag för fönster och trapphus. Till det nya konceptet hör ofta ett ultramodernt öppet kök, bastu i bostaden, nedsänkt tak med infällda ledlampor och glassiga, vita skåpväggar.
Smygkontor tog bostadshus
Boomen att bygga om kom i gång för ungefär sex sju år sedan, och ingenting tyder på ett avtagande intresse för genren.
Läget var precis tvärtom för ungefär fyrtio år sedan, på 1970-talet då den så kallade smygkontoriseringen spred sig överallt i innerstaden. Många gånger drabbade smygkontoriseringen äldre hus som var i relativt dåligt skick. Udda enmanskontor och andra mindre jobbplatser, som egentligen inte fick verka i bostadshus, flyttade in och så hände det att man slog ihop flera mindre tidigare bostäder till större kontor. Slutligen tog kontoren över hela våningar och hus.
– Dagens trend är att väldigt många byggnader är på väg tillbaka till bostadshus. I synnerhet är Rödbergen och Kampen hett efterfrågade på bomarknaden. I vissa fall är det alldeles utmärkt, och visst är det fint om innerstaden är tätt bebodd. Men i dag bygger man också om hus från 60- och 70-talen som ursprungligen uppfördes som kontorshus, säger Janne Prokkola som är byråchef för stadsplaneringen i innerstaden.
Han har förståelse för att folk vill flytta till centrum men betonar samtidigt vikten av att värna om mångfalden.
– Det behövs allehanda små företag, företagsamhet, uppstickare och folk som får sin utkomst i innerstaden. Och med tanke på en framtida utveckling som vi inte känner till, kan det vara kortsiktigt att alla kontors- och affärslokaler i innerstaden försvinner, säger han.
– Tänk bara på alla små lunchkrogar och deras betingelser. De som bor i innerstadskvarteren går inte ofta på lunch runt hörnet, det är folk som jobbar i området som fyller ställena. För många är själva arbetet dessutom sådant att läget i innerstaden gör skillnad och fungerar inte i kluster av kontorshus vid utfarts- eller ringvägarna.
Enligt en amerikansk undersökning gagnar småföretagsamhet på lokal nivå annat företagande i området, folk handlar och anlitar service i grannkvarteren kring jobbet.
Prokkola poängterar också att växande invånarsiffror i innerstaden ökar trycket på service som hälso- och sjukvård, daghem och skolor.
– Jag har för mig att man redan nu har svårt att svara mot alla behov.
Några exakta siffror på aktuella ombyggnadsprojekt har Prokkola inte men han räknar att minst 50 är på gång nu, och tippar att minst lika många är i ett mer preliminärt skede av planeringen. Inom några år byter alltså minst 100 hus skepnad, från jobb till hem.
För att bygga om för boende behövs inte längre en ändring i detaljplanen, vilket är en mångårig, lång process. I stället har staden lagt om praxis så att det räcker med undantagsförfarande.
– Men utvecklingen är så pass bekymmersam att staden nu överväger att återgå till att förutsätta en ändring i detaljplanen.
Det ger tid till omsorgsfull granskning av själva projektet och i synnerhet dess konsekvenser i omgivningen.
13 000 euro per kvadratmeter
Ett aktuellt omvandlingsobjekt, som än så länge saknar slutligt beslut, är till exempel Sjömanspensionskassans tidigare kontor på Kanalkajen 9 på Skatudden. Den här fastigheten var ursprungligen lagerbyggnad och uppfördes 1906, den är kulturmärkt och tar synlig plats där den står vid kajkanten. I de preliminära planerna ingår att blåsa ut innehållet och bygga bostäder i stället.
I grannkvarteret sålde kyrkostyrelsen sin huslänga på Hamngatan för några år sedan till fastighetsinvesterare som ska bygga om till boende, och samma process är aktuell i Keskos maffiga gamla huvudkontor på samma gata. I Keskos tegelhus från 1930-talet får drygt hundra nya bostäder plats och så ska man dessutom bygga hotell i en del av huset.
I kvarteret Gamen och på Bulevarden 12 pågår arbetet med att bygga om för boende, och enligt tidtabellen ska projektet stå färdigt i slutet av det här året. Det ursprungliga bostadshuset är från 1890-talet och blev tämligen tidigt huvudkontor för förlaget WSOY. Innanför ytterväggarna uppstår 35 bostä- der, nästan är alla sålda och de 7 bostäder som fortfarande är till salu har inte det attraktivaste läget på de övre våningarna med fri utsikt över Gamla kyrkoparken. Det begärda priset för 36 kvadratmeter på första våningen och med fönster mot gatan är ändå över 13 000 euro per kvadratmeter, och för en dubbelt så stor på samma våning begärs 10 600 euro per kvadratmeter.
Och i till exempel hörnet av Lönnrotsgatan och Albertsgatan förvandlas ett småtrist kontorshus från 1969 till ett nutida bostadshus redan i sommar. Prisnivån är hög men inte så dyr som vid Bulevarden.
Allt utom läge vid vatten
Paradvåningar som har allt utom sjöläge är på gång även i hörnet av Högbergsgatan och Röddäldsgatan. Som bostadshus uppfördes nyrenässansbyggnaden 1889 och 1904 köpte Ryssland fastigheten. In flyttade bland annat hemliga ryska polisen och ryska officerare, och rödgardister förfogade över lokaler i huset i samband med inbördeskriget. Finska staten tog över 1918 och gränsbevakningsväsendet verkade i huset i drygt sjuttio år tills man flyttade ut och ägaren Senatfastigheter sålde för drygt 21 miljoner euro.
Köpare är fastighetsutvecklingsbolaget Roomy som har valt att storstilat marknadsföra huset som Grand Residence. Efter ombyggnaden uppstår sextio bostäder, och gavellägenheterna med det karakteristiska runda burspråket går på ett par hundra kvadratmeter.
– Vi hoppas på byggstart i år, säger vd Joonas Juva på Grand Residence. Byggnadsarbetena pågår i ungefär två år, och enligt Juva har man ännu inte försökt sig på försäljning.
– Däremot har en hel del meddelat intresse för boende.
Också grannen på Röddäldsgatan, det gamla polishuset har en framtid som bostadshus, men man bygger nytt från grunden så fort polishuset har rivits.