Minst tio miljoner i ersättningar
Minst tio miljoner om året är de ersättningar som betalas till Helsingfors stad för att få bygga om kontorshus till bostadshus. Ersättningen utgår från lagen om markanvändning, och är i princip en avgift som beskär värdestegringen.
– Förr, för trettio fyrtio år sedan på 70- och 80-talen var det annorlunda, säger biträdande avdelningschef Esko Patrikainen på Helsingfors stads fastighetskontor, och fortsätter:
– Värdet på kontorsbyggnaderna uppskattades då betydligt högre än på bostadshusen, men i något skede vände utvecklingen och i dag ser varje fastighetsinvesterare och fastighetsförädlare en byggnad för boende som avsevärt dyrbarare än ett hus där man jobbar.
Det är också en förklaring till den pågående boomen att bygga om gamla kontor till nya bostadshus.
– Men det är inte bara enskilda gamla fastigheter i innerstaden som byggs om från kontor till boende. Stora volymer nytt boende har också uppstått i gamla industrikvarter som Hallonnäs på Drumsö och på Fredriksbergs gamla maskinverkstadsområde. På det sistnämnda handlar det uttryckligen om kompletterande byggande, och på Drumsö har man både byggt helt nytt och byggt om tidigare industrier och kontor.
När man antingen ändrar detaljplanen för tomten eller tillämpar undantagsförfarande, som i synnerhet pågår i innerstaden, granskar Helsingfors stad värdestegringen enligt vissa kriterier. Värdet på en kontorstomt stiger då den blir en bostadstomt. På samma sätt steg värdet på Kommunernas hus i Berghäll nyligen då man ändrade status från ämbetsverk till kontorshus.
Status, kvadratmetrar och läge är några avgörande element när man sedan bestämmer ersättningen. I princip kan denna även gälla små villatomter där ägaren utvidgar eller bygger till och värdet på tomten stiger.
Förr använde fastighetskontoret begreppet att beskära värdestegringen men det klingar så negativt att man i stället talar om ”ersättning för omkostnader i samband med samhällsbyggande”.
För en obebyggd tomt betyder det infrastruktur som vattenledningar och gata, och i innerstaden ses ersättningen som en retroaktiv kompensation för gjorda investeringar. Praxisen är inte gammal utan har sitt upphov i 1990-talet. Lagen om markvändning stöder förfarandet.
– Helsingfors stad har valt att inte ta ersättning när det gäller små projekt, och med små avses fall där värdestegringen på ett bostadshus inte stiger över en miljon euro. Vi har varken resurser eller en önskan om att tvista om ersättningar som trots allt är ganska blygsamma, säger Patrikainen.
Värdestegringen i bostadshus räknas på den överstigande summan och ersättningen är 35 procent.
– Så om värdet stiger till två miljoner minskar man först summan med en miljon euro. På den resterande miljonen är ersättningen 35 procent eller 350 000 euro. Slutsumman blir ofta mindre eftersom man också drar av olika omkostnader som har uppstått under bygget. Målet är att parterna, fastighetskontoret och tomtägaren är överens om summan.
På Högbergsgatan 21 beräknades ersättningen till 2,8 miljoner euro, men ännu större enskilda ersättningar förekommer också. Enligt Patrikainen stiger ersättningarna sammanlagt till minst 10 miljoner euro om året. Vissa år blir det mindre, andra år större summor.