Boende Många frågor kring husbolag

Våren är här och det är aktuellt med bolagsstämmor i husbolag. Fastighetsförbundets biträdande chefsjurist Kristel Pynnönen (bilden) svarar på läsarnas frågor.

På våren äger de flesta husbolags årliga bolagsstämmor rum. HBL publicerar läsarnas frågor som besvaras av Fastighetsförbundets biträdande chefsjurist Kristel Pynnönen.

Svar: Om grunden för vederlaget är lägenhetens yta och åtgärden som utförs ankommer på bolagets ansvar så står aktieägarna för kostnaderna i proportion till hur stor bostad denne har. Då man köper en aktielägenhet är det mycket viktigt att bekanta sig med vederlagsgrunden som framgår av husbolagets bolagsordning, för att känna till sin andel av bolagets utgifter. Yta är en av de mest vanliga vederlagsgrunderna.

Fråga 1

Vi bor i ett litet husbolag med fem bostäder. Vi har nyligen bytt ut alla silikonlister i kök och badrum. I tre av bostäderna behövdes kaklen i badrummen bytas ut. Det blev en rätt dyr räkning som betalades av alla i proportion till hur stor bostad man äger. Eftersom vi har den största bostaden var vi tvungna att betala mycket mer än de som behövde den största renoveringen. Detta känns ju väldigt orättvist! Är det här faktiskt rätt?

Svar: Alldeles korrekt. Aktieägaren står för underhåll av balkongens ytmaterial till den del ytan inte utgör en del av fasaden. Bolaget står för underhåll av konstruktionerna, vattenspärren och ytmaterialet till den del den utgör en del av fasaden. Ytterligare lönar det sig att komma ihåg att aktieägaren ansvarar för att hålla balkongen ren från skräp, löv och snö.

Fråga 2

Hur fördelas ansvaret och kostnaderna i ett husbolag mellan aktieägare och husbolag? Vad ansvarar bolaget för och vad hör till aktieägaren? Har förstått att aktieägaren är ansvarig enbart för att inre sidan av balkongräcket (i det här fallet gjort av betong) och att golvet är målat och i skick och också betalar för dessa.

Stämmer det att husbolaget ansvarar för att golvet (= undre våningens tak) är vattenisolerat och att inre + yttre sidan av balkongens väggar + tak är målade och i skick?

Fråga 3

Är det i lag stadgat att man måste göra en långtidsplan för underhåll i husbolag för till exempel fem år framåt? Binder denna plan styrelsen, det vill säga måste planen följas, om det inte finns någon ”god förklaring” till att någon del av planen skjuts på från år till år? Skall det framgå av planen vilket år det är tänkt att genomföra de olika underhållen som är uppräknade där?

Svar: Enligt lagen ska styrelsen på ordinarie bolagsstämman ge en skriftlig redogörelse för behov av underhåll av bolagets byggnader och fastigheter under de fem följande åren. De är alltså fråga om en redogörelse och inte en plan. Detta innebär att redogörelsen utgör styrelsens syn på behovet av underhåll och denna är inte på något sätt bindande för bolaget. Av redogörelsen behöver det inte framgå vilket år styrelsen anser att underhållsåtgärden bör utföras.

Fråga 4

Bör disponenten skicka ett sammandrag av bolagsstämmans beslut till aktieägarna? Så även sådana aktieägare som varit förhindrade att delta i bolagsstämman får reda på vad som har beslutats där?

Svar: Enligt lagen ska protokoll föras vid stämman. Det hålls tillgängligt för aktieägarna hos bolagets disponent eller styrelsens ordförande. En kopia av protokollet ska ges till de aktieägare som ber om det. I kommunikationsrekommendationen rekommenderas att husbolagets ledning ser till att informera aktieägare om fattade beslut på stämman, exempelvis genom ett beslutssammandrag, men har ingen lagstadgad skyldighet att göra detta.

Fråga 5

Har en aktieägare rätt att med hänvisning till sitt förvärvsarbete under dagtid kräva att husbolaget beställer och bekostar servicebolagets besök i bostaden under kvällstid, det vill säga med tillämpning av jourtariff för servicen? De aktuella servicebesöken kan gälla kontroll av varmvattnets eller bostadens temperatur, kontroll eller byte av termostat.

Svar: Bolagets företrädare har rätt att få tillträde till en aktielägenhet. Besöket i aktielägenheten ska ske vid en tidpunkt som är lämplig för aktieägaren och aktielägenhetens innehavare. Ifall aktieägarens önskemål att besöket ska ske kvällstid leder till tilläggskostnader står aktieägaren för dessa tilläggskostnader.

Fråga 6

Räcker enkel majoritet för att kunna ändra på bolagsordningen i husbolagen? Har förstått att om en ändring drabbar en viss aktieinnehavare orättvist kan denne ensam motsätta sig förändringen?

Svar: För ändring av bolagsordningen krävs som huvudregel kvalificerad majoritet. Om ett beslut ska fattas med kvalificerad majoritet, gäller som bolagsstämmans beslut det förslag som har biträtts med minst två tredjedelar av de avgivna rösterna och de vid stämman företrädda aktierna. För vissa ändringar i bolagsordningen krävs aktieägares samtycke. Detta då exempelvis den rätt att besitta en lägenhet som aktieägarens aktier medför ändras, då lägenhetens användningsändamål ändras eller aktieägarens betalningsskyldighet gentemot bolaget ökas.

Fråga 7 Kan en aktieägare kräva att få noggrannare info om bokslutet om man inte är nöjd? Och om inte disponenten eller styrelsen har svar, kan man avkräva svar efter bolagsstämman?

Svar: Aktieägaren har en omfattande rätt att ställa frågor på stämman. Styrelsen och disponenten har en skyldighet att svara och ge närmare upplysningar om omständigheter som kan inverka på bedömningen av ett ärende som behandlas på stämman. Då stämman behandlar bokslutet, gäller skyldigheten också bolagets ekonomiska ställning överlag. Om en aktieägares frågor kan besvaras endast utifrån information som stämman inte har tillgång till, ska svaret ges skriftligen inom två veckor. Svaret ska ges till den aktieägare som har ställt frågan och till andra aktieägare som ber om det. Svar: Om husbolaget fattat beslut om att montera snöhinder så står bolaget för kostnaderna. Då står aktieägaren inte själv för kostnaden. Med tanke på fastighetsägarens ansvar för fastighetens säkerhet så låter monteringen mycket förnuftig. Bolaget kan inte begränsa en aktieägares rätt att använda sin terrass eller trädgård.

Fråga 8 Bor i ett husbolag med tre radhuslängor och fyra tvåvåningshus. För tre år sen förnyades yttertaken och man monterade snöhinder vid ingången men inte på terrassidan och gården. De nya taken visade sig vara mycket hala och snön har kommit ner med dunder och brak på terrassen. Efter många diskussioner har det nu monterats snöhinder också på terrassidan, men styrelsen anser att aktieägaren ska stå för kostnaderna själv eftersom man inte behöver gå ut på terrassen eller gården under vintern. Hur är det och vem skall betala?

Fråga 9 En aktieägare i husbolaget har i ett mejl begärt extra bolagsstämma för ’behandling av disponentens verksamhet i bolaget’. Måste extra stämma sammankallas för ett opreciserat ärende av detta slag? Får andra ärenden – till exempel från styrelsens sida - utöver ett begärt ärende fogas till en kallelse till extra stämma? Är det giltigt att i ett mejl begära extra stämma? Betraktas mejl som skriftligt meddelande i husbolagens kommunikation?

Svar: En aktieägare har rätt att få ett ärende till behandling på stämman, om aktieägaren begär det skriftligen av styrelsen i så god tid att ärendet kan tas upp i kallelsen. I detta fall anses mejl som skriftligt. Detta kräver att ärendet är preciserat samt ankommer på bolagsstämman. Bolagsstämman kan alltså fatta beslut i ärendet. Angelägenheter om disponenten ankommer på styrelsen och inte på bolagsstämman.

Fråga 10 I det bostadsbolag där jag är styrelseordförande anses det allmänt att styrelseordföranden har ansvar för allt. Uppfattningen här är att styrelseordföranden har ett helhetsansvar för precis allting, medan de övriga styrelsemedlemmarnas ansvar begränsar sig till att de sitter av de möten de har tid att gå på. Det enda bostadsaktiebolagslagen säger är att styrelseordförande har ansvar för att sammankalla och leda styrelsens möten. Hur är det egentligen?

Svar: Styrelseordförande har just precis ansvar för att sammankalla och leda styrelsens möten. Ordförande har alltså ingen mera omfattande skyldighet än övriga ledamöter att delta i talko, ansvara för nyckeljour med mera. Jag har rekommenderat att styrelseledamöterna delar upp uppgifter mellan sig, exempelvis turvis har huvudansvar för talko, så inte ordförandeskapet blir oskäligt betungande. Även med tanke på att ordförandes tillläggsuppgifter i lagen begränsas till att sammankalla och leda styrelsens möten.