Stora bolagslån risk för hushållen
Allt fler nybyggda bostäder kommer med ett stort husbolagslån i bagaget. Bolagslånen utgör en möjlighet för placerare, men för vanliga hushåll kan de innebära oväntade risker.
Bolagslånens andel av nybyggda bostäders pris har ökat stadigt under 2010-talet. I Helsingfors kan bolagslånet stå för upp till 75 procent av bostadens skuldfria pris, vilket innebär att försäljningspriset i sin tur är lägre.
Till exempel i Fiskehamnen i Helsingfors kan man köpa en nybyggd höghuslägenhet på 87 kvadratmeter för 229 900 euro – en spottstyver. Men då övertar man också bostadens andel av husbolagets bolagslån, som uppgår till 418 600 euro. När man slår ihop dessa summor kostar bostaden 648 500 euro.
De stora bolagslånen gör det möjligt för hushåll att komma över bostäder med avsevärt mindre bostadslån än vad som är brukligt. Men stora bolagslån ska ändå inte betraktas som någon sorts trolleri som gör att alla kan bo flott. Även bolagslån ska betalas tillbaka. Men i stället för att betala till banken betalar man till husbolaget.
För att ytterligare krångla till det kan bolagslån vara amorteringsfria under de första åren. I exemplet ovan är bolagslånet amorteringsfritt under de tre första åren. Det innebär att köparen betalar bara räntorna, som är 317 euro per månad. När de amorteringsfria åren är över ökar kostnaderna för bolagslånet till 2 045 euro per månad.
Därtill kommer bostadens skötselvederlag som är 378 euro. Det innebär att köparens månatliga kostnader ökar från 695 till 2 423 euro efter de första tre åren. Dessutom tillkommer kostnaderna för ett eventuellt bostadslån.
Lån utan bank
Juhana Brotherus, chefsekonom vid Hypoteksföreningen, varnar för att strunta i riskerna med stora bolagslån. Många köpare kan känna sig lockade av det låga försäljningspriset och de amorteringsfria åren. Men har man inte råd att betala bostadens skuldfria pris så ska man noggrant överväga om man ska köpa bostaden.
– Det som ser ut som en möjlighet är också en risk. Ansöker man om bostadslån på banken gör banken olika sorters stresstest på ens ekonomi. Tar man husbolagets bolagslån förs inga sådana diskussioner, säger Brotherus.
Oundvikligen kan det verka konstigt att köparen i exemplet ovan kan ta på sig ett lån på 418 600 euro utan att konsultera banken, speciellt ifall köparen i fråga råkar ha försäljningspriset i kontanter, till exempel efter försäljningen av föregående bostad. En alltför optimistisk köpare kan lätt överskatta sin betalningsförmåga och råka i trångmål när kostnaderna för bolagslånet realiseras i sin helhet.
– Om ett normalt hushåll inte får ett bostadslån som täcker bostadens hela skuldfria pris måste man ha riktigt goda skäl för att köpa bostaden.
Skräckscenariet ur hushållets synvinkel är att placeraren, som kanske äger upp till hälften av bostäderna i huset, inte klarar sig och måste sälja allt på en gång. Juhana Brotherus Chefsekonom vid Hypoteksföreningen
Orsaken till att banker inte ger hur stora lån som helst är att bankerna vill försäkra sig om att kunderna inte får problem om räntorna plötsligt stiger, säger Brotherus.
Det som gör det möjligt för husbolag att erbjuda så stora låneandelar till sina aktionärer är att huset i sig utgör en garanti. Tanken är att bostaden alltid kan säljas om aktionären inte klarar av kostnaderna.
Men det verkligt stora problemet med bolagslån ur hushållets synvinkel är att det utgör ett gemensamt lån för hela husbolaget. Om någon av bostäderna förblir osåld eller någon av aktieägarna inte klarar av sina amorteringar faller bördan på de övriga aktieägarnas axlar. Så även om man anser att ens egen ekonomi klarar av ett stort bolagslån måste man fråga sig: Hur är det med grannens ekonomi?
Bra för placerare
De stora bolagslånen är ett fenomen som gäller nyproducerade bostäder i tillväxtcentrum. Ännu i början av 2000-talet var det ovanligt att husbolag hade över 25 procent lån. I exemplet ovan uppgår lånet till 65 procent av bostadens pris, men det är inte ovanligt med bolagslån som är ännu större.
För hushållen kan stora bolagslån se ut som en möjlighet i form av lägre försäljningspriser, men de som verkligen drar nytta av arrangemanget är placerarna.
– Bolagslånen finns till speciellt för placerare, eftersom placerare kan dra av kostnaderna för bolagsvederlaget i beskattningen. Ju större bolagslån, desto mera kan de dra av, säger Brotherus.
Under de senaste tio åren har placeringarna i bostäder ökat betydligt. I dagsläget säljs över hälften av de nyproducerade lägenheterna till olika sorters placerare. En del av placerarna är privatpersoner, andra är företag och fonder.
Orsaken att bostadsplaceringarna ökat i popularitet är finanskrisen, som utbröt 2008. Då sjönk räntorna till nära noll, vilket stimulerade bostadshandeln och ledde till att såväl bostadspriserna som bostadsbyggandet ökade.
För hushållen utgör bostadsplaceringarna ytterligare en risk. Ifall det uppstår en situation där placeraren inte klarar av de löpande kostnaderna för placeringen faller bolagslånet på de övriga aktieägarnas axlar, precis som ovan. Eftersom stora placerare ofta köper flera bostäder i samma hus kan det leda till att problemen hopas. Dessutom har bostadsplacerare sällan samma emotionella koppling till sina bostäder som hushållen.
– Skräckscenariot ur hushållets synvinkel är att placeraren, som kanske äger upp till hälften av bostäderna i huset, inte klarar sig och måste sälja allt på en gång. Då ökar kostnaderna för bolagslånet samtidigt som överutbudet av lägenheter sänker värdet på resten av bostäderna i huset, säger Brotherus.
Nytt fenomen
Jukka Kero, chefsekonom på Fastighetsförbundet, har också reagerat på de allt större bolagslånen i nybyggda lägenheter. Kero anser att fenomenet bör tas på allvar.
– Om man ser på saken ur husbolagets synvinkel är det självklart att lånen måste avkortas. Det gäller att se till att betalningar blir gjorda, säger Kero.
Han påpekar ändå att de växande bolagslånen tills vidare inte orsakat problem för husbolagen. Han har inte hört om ett enda fall där en aktionär misskött sitt lån så att det fallit på de övriga aktieägarnas axlar.
– Men det är ett nytt fenomen, så det gäller att följa med utvecklingen.