Har vi rätt till nedsatt vederlag under vattenskada?

I vårt husbolag skedde för en tid sedan en vattenskada som gjorde att vårt badrum måste torkas och renoveras från golv till tak. Vi kunde inte bo där under reparationstiden, eftersom varken toalett eller dusch fanns att tillgå i bostaden. Däremot var köket intakt så att både vatten och avlopp fungerade. Nu när bolaget efter tre månader har fått badrummet återställt slog det oss att vi kanske har rätt till nedsatt bolagsvederlag. Har vi denna rätt enligt lagen? Eller anta att bostaden skulle ha angripits av mögel så att myndigheterna skulle ha belagt bostaden med användningsförbud. Skulle vi då ha haft rätt att helt låta bli att betala vederlag?

En viktig utgångspunkt i bostadsaktiebolagslagen är att bolagsvederlaget är avsett att täcka bostadsaktiebolagets utgifter. Bolagsvederlaget är alltså inte primärt en ersättning för rätten att använda bostaden, utan det är bostadsägarens delägarskap i bolaget som ger upphov till betalningsskyldigheten. I lagen finns ändå en bestämmelse som reglerar skyldigheten att betala bolagsvederlag när bostaden inte kan användas.

I lagen anges att bolagsvederlaget kan minskas, om ”en aktielägenhet inte kan användas för det ändamål som den är avsedd för”. Man tror lätt att det kan bli fråga om en betydande nedsättning av vederlaget, om bostaden är helt oanvändbar, till exempel till följd av en omfattande vatteneller brandskada i bostaden. Ägaren blir ofta besviken när det går upp för hen att nedsättningen kan utgöras av det belopp med vilket bolagets drifts- och underhållskostnader har minskat på grund av att lägenheten inte har kunnat användas.

Om vattenutgifterna minskar

När en lägenhet drabbas av en omfattande skada leder detta i regel snarare till ökade kostnader för bolaget. Byggnaden måste fortsättningsvis värmas, kostnaderna för disponenttjänsterna och servicebolagets tjänster är oförändrade. Gatan och gården måste exempelvis hållas rena från skräp och snö. Därför anges det i lagens förarbeten att ett reducerat bolagsvederlag ska utgöra en exceptionell situation och gälla främst ”driftskostnader till följd av boende”. Man anger som exempel minskade vattenutgifter. På samma sätt kunde minskade utgifter för avfallshanteringen beaktas.

När alla aktieägare drabbas av samma hinder att använda lägenheten, som vid större reparationer i bolaget – ett stambyte är säkerligen det bästa exemplet – anges i lagförslaget att en nedsättning av vederlaget inte ska komma i fråga. I praktiken tas därför fullt bolagsvederlag ut också när vatten- och avloppsrören byts vid ett traditionellt stambyte.

Få besparingar för bolaget

Frågeställaren anger att användningen av bostaden inte helt har varit förhindrad av vattenskadan och att vatten har funnits att tillgå i köket. Om den tid som det tagit att åtgärda vattenskadan är rimlig, innebär det snäva tillämpningsområdet för undantagsbestämmelsen i lagen att inte ens frågeställaren kan bli befriad från vattenavgiften. Om bostaden däremot helt hade blivit belagd med förbud att användas – till exempel vid en omfattande mögelskada i bostaden – hade en skälig nedsättning varit just vattenavgiften för bostaden. Det kan nämligen vara svårt att bevisa vilka andra besparingar som bolaget har i motsvarande situationer. Även små inbesparingar ska enligt lagens förarbeten bli obeaktade.

Min bedömning utifrån den kortfattade beskrivningen är alltså att frågeställaren inte har rätt att få bolagsvederlaget minskat för den tid då vattenskadan har åtgärdats.

”När alla aktieägare drabbas av samma hinder att använda lägenheten – ett stambyte är säkerligen det bästa exemplet – anges i lagförslaget att en nedsättning av vederlaget inte ska komma i fråga.”

JOHAN BÄRLUND Jur.dr, professor